강남 부동산 최고의 멘토, 추선이 공개하는 “부동산의 정석”
“현재를 이해하면 미래가 보인다!”
언론과 전문가도 이해하지 못한 통계와 지표 해설
부동산 ‘사부’가 제시하는 향후 매수의 원칙과 트렌드

“부동산의 진실은 아무도 알려주지 않는다”
강남부자들이 제일 먼저 찾는 투자멘토, 추선의 부동산 투자법

2018년 서울 부동산시장은 공급부족과 양극화로 하룻밤 사이에 몇 억이 올랐다는 얘기가 나오면서 분양권은 몇 백 대 일의 경쟁률로 인기몰이를 이어갔다. 정부는 뜨거운 감자인 부동산 가격을 막아보겠다고 점점 강도 높은 규제책을 내놓았고, 시장은 이에 반응하면서 2019년 거래절벽, 역전세난, 미분양이라는 말들이 쏟아지고 있다.
단 1년여 만에, 부동산 시장이 냉정과 열정 사이를 오가고 있다. 왜 그럴까? 정부 규제책 때문이라고 하기에는 뭔가 석연치 않은 이유들이 있어 보이지 않은가?
네이버 카페 <사주와 부동산>을 운영하는 필명 추선은, 시장의 유행에 휩쓸리지 않으면서 그래프와 데이터를 통해 부동산의 과거, 현재 그리고 미래를 진단해주는 칼럼을 게시해왔다. 그의 글은 사이트에 소개될 때마다 조회수가 수천에 달할 정도로 집중력과 활동성이 강한 카페로 가장 많은 전문가들이 드러내지 않고 활동하고 있다는 평을 받고 있다.일명 까다롭기로 유명한 강남 사람들의 부동산 멘토로 알려지며, 십여 년 넘게 소신 있는 부동산 투자법을 제시해왔다.
‘사주와 부동산’이라고 하면 왠지 역술인인가 싶은 마음이 들기도 하는데, 저자 추선은 투자를 하려면 내가 안정성향을 갖고 있는 사람인지, 공격성향을 갖고 있는 사람인지 알아야 하고, 지금이 투자를 해야 할 타이밍이 맞는지 알아야 한다고 강조한다. 마치 사람의 생년월일을 통해 인생을 예측해 보듯이 부동산 역시 생년월일, 즉 과거와 현재의 시그널을 통해 앞으로의 추세와 향방을 감지해내야 한다는 의미로 ‘사주와 부동산’이라는 말을 붙였다고 한다. 추선이 사람들을 몰고 다니면서 임장을 하는 것도 아니고, 또 오를 만한 곳을 콕 짚어주는 것도 아닌데, 현재 충성도 높은 5만 명의 회원들이 활동하고 있다.

“왜 부동산이 상승했는지 알아야 하락을 피할 수 있다!”
2013년~2018년 부동산 가격상승 이유

재야의 고수는 나서기를 꺼려하는 법이다. 그런데 ‘사부’(사주와부동산의 줄임말)가 책을 내야겠다고 결심한 것은, 부동산 시장을 움직이는 거짓뉴스가 쏟아지는 것을 보면서 일반 투자자들이 현혹되지 않았으면 하는 바람 때문이었다. 그래서 책 제목을 전문가와 언론은 모르는 《아무도 알려주지 않는 부동산 시그널》이라 지었다.
이 책이 다른 부동산 투자 책들과 다른 점은 호객행위를 하지 않는다는 것이다. 이 아파트, 저 지역이 오른다, 라는 지엽적인 투자법이 아니라 트럼프 대통령이 이끄는 미국 경제부터 눈 크게 뜨고 살펴봐야 한다고 일러준다.
2013~2017년까지의 부동산 시장은 국내 지표만 읽어도 되는 시장이었다면, 2018년 이후의 부동산 시장은 세계경제와 함께 묶어서 읽어야 하는 시점이 되었다는 것이 지난 몇 년간의 흐름과 가장 큰 차이점이라고 꼽는다. 미국의 금리인상을 주목해서 살펴봐야 하고, 그것이 우리 부동산 시장에 미치는 영향을 스스로 분석한 후 투자에 나서라고 조언한다.
그렇다면 2013년~2018년을 관통하는 지난 몇 년간의 부동산 가격상승의 원인은 무엇일까? 세계적인 유동성 확대와 저금리 기조, 그리고 정부의 부동산 부양정책과 재건축?재개발 이주로 인한 공급 부족, 소액투자 가능한 분양권의 본격적인 등장 등을 그 원인으로 볼 수 있다. 하지만 이런 상승 이유들이 하나둘씩 사라지고 있음에도 불구하고 언제부터인가 부동산은 상승을 위한 상승을 하는 시장이 되었다. 그 사이 경제성장률이 높았던 것도 아니고, 소득이 눈에 띄게 높았던 것도 아니며, 인플레이션이 심했던 것도 아닌데 말이다.
이처럼 《아무도 알려주지 않는 부동산 시그널》은 지금 부동산 시장의 궁금한 변화를 읽어내고 투자할 수 있는 힘을 키울 수 있도록 투자자가 꼭 알아야 할 ‘부동산 시그널’들을 살펴본다. 더 이상 부동산 거짓뉴스에 혼동되지 않도록 지금 우리가 알아야 할 ‘부동산 시그널’은 무엇일까?

거래절벽, 대출규제, 미분양 증가, 역전세난 확산…
“부동산의 위험신호를 파악하라”

최근 부동산 시장은 금리의 추세적 인상과 정부의 각종 규제가 겹겹이 쌓이고 있으며, 가상의 시장이었던 분양권이 입주물량으로 돌아오고 있는 시점이기도 하다. 입주물량은 지방에 이어 서울을 제외한 수도권까지 역전세난이 발생하며 매매가를 끌어내리기 시작하면서 서서히 목을 조여오고 있음에도 불구하고, 실체가 없는 ‘유동성 장세’와 ‘공급부족’을 이유로 서울의 부동산 시장은 IMF 이후 최대의 상승폭을 기록하기도 했다. 하지만 서울도 현재 전세가격 하락이 시작되면서 과거와는 판이하게 다른 특이신호들이 발생하고 있다.
전세가격은 수요와 공급이 만나는 접점이며 이런 전세가격이 지방은 2017년 3월, 경기는 2017년 11월, 서울은 2018년 2월에 시간을 두고 하락했다는 의미는 그동안 대부분의 언론과 전문가들이 언급했던 ‘공급부족론’이 얼마나 허구적인 것인지를 보여주는 것이기도 하다. 이렇게 명확한 지표로 오래 전부터 분명한 신호를 보내고 있었는데 ‘공급부족론’은 대체 누가 어디서 시작한 것이며 그동안 집값 상승의 동력으로 주장했던 것일까?
이번 정부 출범 이후 부동산 관련 규제의 강화기조가 일관되게 유지되고 있으며, 금리상승과 세계적인 유동성 축소로 인한 대외 환경이 급격히 악화되고 있어서 정상적인 상황이라면 가격이 하락해야 함에도 불구하고, 2018년 서울은 공급부족이란 동력에 힘입어 가격이 상승하는 결과를 만들어냈다.

끝없이 상승하던 부동산에 들이닥친 위험과 기회
다주택자에게 보내는 경고 시그널

서울도 전세가율이 낮아지면서 갭투자가 접근할 수 있는 조건에서 점점 멀어지고 있다. 이 말은 부동산 매수 수요기반이 점차 약해지고 있다는 의미이다.
공급부족 추이가 꾸준히 해소되고 있고, 재건축과 재개발 등으로 이주했던 입주물량이 점차 돌아오고 있다는 점에서 전세가격의 조정은 필연적이며, 다주택자들은 소유하고 있는 집들의 전세 만기가 돌아올 때마다 돈을 돌려줘야 하는 괴로운 상황이 발생하게 된다.
특히 분양권 투자자는 입주시점에 전세가격 하락 내지는 세입자를 못 구하는 상황으로 인해 잔금을 못 내게 되면, 계약금 이외 집값의 90%에 해당하는 금액에 대해 연이율 10%에 달하는 연체이자를 내야 하는데, 과거에는 대출로 잔금을 막을 수 있었지만, 지금은 대출이 막혀서 잔금대출이 안 된다는 점을 인식하고 미리 준비해야 한다.
갭투자자의 경우는 보유하고 있는 여러 주택에서 전세금이 하락하거나 시장이 상승을 멈추게 되면, 그동안 별 것 아닌 것으로 보였던 양도세 중과세나 금리인상, 보유세 인상 등 시장을 누르는 정책이 뒤늦게 크게 느껴지면서 지금처럼 매물이 안 나오는 상황과는 180도 다른 상황이 연출될 수 있기에 이 역시 주의와 대비가 필요하다.
이번 시즌의 부동산 상승장은 2018년 11월 들어서면서 본격적인 입주와 맞물리며 매매와 전세가 동시에 하락하는 운명을 맞이하고 있다.
결국 이번 2013~2018년 초반까지의 상승을 분양권이라는 가상의 시장이 이끌었다면 하락은 입주물량의 전세라는 현실이 가져올 것이다. 《아무도 알려주지 않는 부동산 시그널》은 전세가격 하락이 매매가격 하락을 부추기면서 동반 조정될 가능성에 대비해야 하라고 조언한다.

2013년에서 시작되어 2018년을 관통하는 지난 몇 년간의 부동산 가격상승의 원인은 무엇일까요? 세계적인 유동성 확대와 저금리 기조, 그리고 정부의 부동산 부양정책과 재건축·재개발 이주로 인한 공급 부족, 소액투자 가능한 분양권의 본격적인 등장 등을 그 원인으로 볼 수 있습니다. _p.27

실물이 있는 부동산은 안전자산이 맞습니다. 그렇지만 앞으로 과거와 같은 묻지마 투자패턴은 주식이나 비트코인보다 더 위험한 결과를 초래하게 될 것입니다. 전세를 낀 매매는 3배 신용, 일반 분양은 10배 신용을 일으키는 것과 다르지 않음을 인식해야 하고, 부동산 불패에 대한 믿음으로 인해 자신의 모든 것에 더해 레버리지를 일으키고 있는 현재의 과열된 투자는 경계심리가 작용하는 주식이나 비트코인보다 훨씬 더 위험하다는 것을 인식해야 합니다. _p.63

특히 전세를 끼고 매입한 다주택자의 경우 전세가격이 하락해서 세입자 만기가 돌아오는 때마다 돈을 내줘야 하는 상황이 생긴다거나 분양권의 경우 입주시점에 전세가격이 원하던 가격에 못 미치게 되는 상황이 오면 정신적으로 무너질 수밖에 없습니다. … 그래서 향후 다주택자들이 물건을 내놓느냐, 내놓치 않느냐의 행보는 향후 전세나 월세 등의 임대시장의 추이나 가격이 중요한 영향을 미친다고 볼 수 있습니다. _pp.106~107

특히 2013년 이후 부동산 시장이 좋았다는 점을 고려하면 좋은 시장 분위기에 힘입어 강남을 비롯한 많은 단지들이 재건축을 진행하게 되었고, 2013년~2016년도가 일반분양 시장의 절정이었다면 이때 분양한 물건들이 2017년~2021년 사이에 입주하는 시점에 와 있게 되는 것입니다. _p.133

“금리는 상승추세로 전환해서 시간의 문제일 뿐이고, 정부규제도 점점 강해지고 있으며, 상승기에 과잉공급된 물량은 실물이 존재하지 않았던 분양권 시대에는 기대감과 빚으로 상승할 수 있었습니다. 하지만 실물인 입주물량으로 돌아오는 시점부터 세입자를 채워 넣어야 하는 문제가 생기면서 전세가격 조정으로 역전세난이 발생하고 이로 인해 매매가격을 끌어내리게 될 것입니다.” _p.171

매수할 때 그 중요도에 있어서 매수시기를 절반이 넘는 60%의 비중을 둔 이유는, 전체 부동산 시장이 움직이는 시기의 초입을 안다면 지역이나 단지에 상관없이 전체적으로 움직이기 때문에 특별히 이상한 물건이 아니면 대부분 혜택을 보게 됩니다. 시기적으로 상투인 2007년에 매수했다면 어떤 지역이나 단지를 선택해도 그리 좋은 선택이 아니었을 것입니다. 반대로 상승 초기인 2013년 말에 매수했다면 정도의 차이는 있지만 어떤 선택도 그리 나쁘지 않았을 것입니다. _pp.205~206

반면 낡은 아파트 비율이 늘고 있는 현실에서 새 아파트는 가격이 내리면 내리는 대로 주거만족도를 생각하는 매수대기 실수요자가 받치고 있기 때문에, 새 아파트는 조정장에서 상대적으로 덜 하락함으로써 자신의 나머지 반쪽 가치를 이제부터 증명할 것으로 생각합니다. ‘새 아파트의 시대는 끝이 아니라 이제부터 시작입니다.’ _p.211
상가 경매시장의 경우는 이번 9‧13 대책 이후 오히려 시장에 불이 붙으며 쏠림 현상이 생기고 있습니다. 주택이 아니라 상가이기 때문에 사업자 대출이 80%까지 가능하기 때문인데, 지금 뛰어들 것이 아니고, 그동안 언급한 부동산의 구조적인 동향을 지켜보면서 상가와 관련된 대출인 DSR과 RTI 등의 방향성을 확인한 후에 차분하게 대응할 필요가 있습니다.
또한 상가는 감정가와 낙찰가의 차이가 생기기 때문에 낙찰받은 이후에 감정재평가를 통해 추가 대출이 가능하다는 점에서 앞으로 관심을 갖고 주목해야 할 시장이기도 합니다. _p.296

1장 부동산, 기본에서 생각하라
부동산과 함께 읽어야 할 세계 경제
부동산 투자의 상식을 말하다
지금 어느 시점에 서 있는가?
부동산 투자를 하는 나는 누구인가?
부동산은 과연 안전자산인가?

2장 현재의 부동산 시장을 이해하라
통계로 보는 수요와 공급
현재 부동산 시장의 힘의 균형
서울 부동산 시장의 향방은 다주택자들이 쥐고 있다
힘의 균형이 깨지는 원인
다주택자들의 아킬레스건 임대시장

3장 부동산에 영향을 미치는 요소들
부동산에 영향을 미치는 여러 가지 요소들
부동산 시장에 영향을 미치는 직접 요소 ? 경제
부동산 시장에 영향을 미치는 직접 요소 ? 금리
부동산 시장에 영향을 미치는 직접 요소 ? 수요와 공급
부동산 시장에 영향을 미치는 직접 요소 - 정부규제

4장 부동산 시장에서 일어날 일들
앞으로 부동산 시장에서 생길 일들
부동산 상투조건이 채워지고 있다
물량의 수요와 공급으로 보는 부동산 흐름

5장 향후 부동산 시장, 이렇게 대응하라
부동산 매수의 원칙
매수의 트렌드를 읽자
다음 부동산 시즌에 관심 가져볼 만한 지역
재건축 시즌2 핵심 지역 이슈 진단(압구정, 여의도, 목동, 대치)
2019 부동산 시장의 테마 1 ‘상가’
2019 부동산 시장의 테마 2 ‘상가공실과 경매’
부동산 투자의 궁극적인 목적은 무엇인가?