주요참고문헌 xvii
법령약어 xxvi

제1장 토지공법총론
제1절 토지공법 3
Ⅰ. 개 설 3
Ⅱ. 토지공법의 체계 12
제2절 토지공법에서의 공익 14
Ⅰ. 공익의 개념과 특징 14
Ⅱ. 토지법제에서의 공익 15
Ⅲ. 토지영역에서 공익과 사익의 조정 18
제3절 토지공개념 20
Ⅰ. 토지공개념의 의의 20
Ⅱ. 토지공개념의 이론적 기초 24
Ⅲ. 토지공개념을 수용한 규제수단 27
Ⅳ. 토지공개념과 재산권보장과의 관계 48
Ⅴ. 재산권보장에서 오는 토지공개념의 한계 51
제4절 행정법의 일반원칙 52
Ⅰ. 일반원칙의 성격 52
Ⅱ. 공익의 원칙 53
Ⅲ. 신의성실의 원칙 53
Ⅳ. 평등의 원칙 55
Ⅴ. 비례의 원칙 57
Ⅵ. 신뢰보호의 원칙 61
Ⅶ. 부당결부금지의 원칙 68
제5절 토지계획법 69
제1관 개 설 69
Ⅰ. 토지계획법의 의의 69
Ⅱ. 토지계획법의 특색 및 생태화 69
Ⅲ. 토지이용계획의 체계 및 유형 71
제2관 행정계획 72
제1항 행정계획의 성격 72
Ⅰ. 개 설 72
Ⅱ. 행정계획의 종류 75
Ⅲ. 행정계획의 법적 성질 77
제2항 행정계획의 절차 79
Ⅰ. 수립절차 79
Ⅱ. 주요 수립절차 80
Ⅲ. 계획상의 형량명령 82
Ⅳ. 계획재량 85
제3항 행정계획과 행정구제 89
Ⅰ. 사전적 구제수단 89
Ⅱ. 사후적 구제수단 89
제4항 계획보장청구권 92
Ⅰ. 개 설 92
Ⅱ. 계획보장의 내용 93
Ⅲ. 계획보장의 이론적 근거 및 법적 성격 95
Ⅳ. 평 가 96
제6절 공용부담법 97
제1관 개 설 97
Ⅰ. 공용부담의 의의 97
Ⅱ. 공용부담의 근거 99
Ⅲ. 공용부담의 종류 99
제2관 인적 공용부담 101
Ⅰ. 인적 공용부담의 개념 101
Ⅱ. 인적 공용부담의 종류 101
Ⅲ. 인적 공용부담의 내용 103
제3관 물적 공용부담 111
제2장 행정상 손실보상
제1절 일 반 론 115
제1관 개 설 115
Ⅰ. 행정상 손실보상의 의의 115
Ⅱ. 행정상 손실보상의 근거 116
Ⅲ. 행정상 손실보상청구권의 성질 126
제2관 행정상 손실보상의 요건 127
Ⅰ. 재산권에 대한 공권적 침해 128
Ⅱ. 공공의 필요 130
Ⅲ. 재산권침해의 적법성 131
Ⅳ. 보상규정의 존재 132
Ⅴ. 특별한 희생 132
제3관 행정상 손실보상의 기준과 내용 143
Ⅰ. 행정상 손실보상기준 143
Ⅱ. 구체적 보상기준 152
Ⅲ. 생활보상 161
Ⅳ. 손실보상에 있어 개발이익 배제의 원칙 172
제4관 행정상 손실보상의 방법 및 절차 182
Ⅰ. 행정상 손실보상의 방법 182
Ⅱ. 행정상 손실보상액의 지급방법 188
Ⅲ. 행정상 손실보상액의 결정방법 및 불복절차 192
제2절 공용제한에 대한 보상이론 197
제1관 서 설 197
제2관 공용제한의 일반이론 198
Ⅰ. 공용제한의 개념 198
Ⅱ. 공용제한의 분류 200
Ⅲ. 공용제한？사회적 제약？손실보상의 관계 203
제3관 공용제한이 ‘특별한 희생’인 경우 손실보상청구권의 근거 217
제4관 공용제한 및 손실보상법제의 현황과 문제점 218
Ⅰ. 현 황 218
Ⅱ. 문제점 220
제5관 공용제한 보상법제의 개선방향 227
Ⅰ. 보상 유무 판단의 기준제시 227
Ⅱ. 일반법의 제정 230
Ⅲ. 개별법의 정비 230
제3절 기타 손실보상제도 232
제1관 수용유사의 침해와 수용적 침해 232
Ⅰ. 수용유사의 침해 233
Ⅱ. 수용적 침해 240
Ⅲ. 수용유사의 침해와 수용적 침해의 구별 241
제2관 희생보상청구권 242
Ⅰ. 개 설 242
Ⅱ. 희생보상청구권의 요건 243
Ⅲ. 희생보상의 범위 245
Ⅳ. 희생보상청구와 공용침해와의 구별 245
제3관 행정상의 결과제거청구권 246
Ⅰ. 총 설 246
Ⅱ. 결과제거청구권의 성질 247
Ⅲ. 행정상의 결과제거청구권의 법적 근거 247
Ⅳ. 행정상의 결과제거청구권의 요건 248
Ⅴ. 행정상의 결과제거청구권의 내용과 한계 250
Ⅵ. 제3자의 결과제거청구권 251
Ⅶ. 행정상의 결과제거청구권의 행사방법 251
제3장 공용수용제도
제1절 공용수용의 법리와 그 새로운 동향 255
Ⅰ. 공용수용의 법리 255
Ⅱ. 공용수용법리의 새로운 동향 256
Ⅲ. 포스트개발시대의 도래 및 새로운 토지보상제도의 필요성 273
제2절 공용수용의 개념？근거？종류 276
Ⅰ. 공용수용의 의의 276
Ⅱ. 공용수용의 근거 284
Ⅲ. 현행 토지보상법의 구조 286
Ⅳ. 공용수용의 종류 299
제3절 공용수용의 당사자 300
Ⅰ. 공용수용의 당사자의 의의 300
Ⅱ. 수용권의 주체 301
Ⅲ. 수용권의 객체 303
제4절 공용수용의 목적물 305
Ⅰ. 공용수용의 목적물의 의의 305
Ⅱ. 공용수용의 목적물의 종류 305
Ⅲ. 공용수용의 목적물의 제한 308
Ⅳ. 공용수용의 목적물의 확장 308
제5절 공용수용의 절차 315
Ⅰ. 공익사업의 준비 315
Ⅱ. 공용수용의 보통절차 318
Ⅲ. 공용수용의 약식절차 363
제6절 사업인정 의제제도 365
Ⅰ. 사업인정 의제의 개념 365
Ⅱ. 사업인정 의제제도의 문제점 366
Ⅲ. 사업인정 의제에 따른 특례 367
Ⅳ. 사업인정 의제에 대한 절차적 규제 369
제7절 공용수용의 효과 379
Ⅰ. 개 설 379
Ⅱ. 사업시행자의 권리와 의무 380
Ⅲ. 피수용자의 권리와 의무 386
Ⅳ. 손실보상의 원칙과 종류 389
Ⅴ. 환매권 430
제8절 재결에 대한 불복 448
Ⅰ. 개 설 448
Ⅱ. 이의신청 449
Ⅲ. 행정소송 453
제9절 토지수용위원회 473
Ⅰ. 토지수용위원회의 의의와 성격 473
Ⅱ. 토지수용위원회의 설치와 구성 474
Ⅲ. 토지수용위원회의 권한과 운영 477
Ⅳ. 토지수용위원회의 관할 479
제10절 재결정보체계의 구축 479
Ⅰ. 재결정보체계의 구축？운영 479
Ⅱ. 업무의 위탁 480
Ⅲ. 수탁기관의 업무 480
Ⅳ. 업무의 지도？감독 480
제11절 의무이행확보수단 481
Ⅰ. 대집행 481
Ⅱ. 행정상 강제징수 482
Ⅲ. 행정벌 482
Ⅳ. 과태료 484
제4장 토지 등의 협의취득(또는 사용)
제1절 협의취득 개관 489
Ⅰ. 개 설 489
Ⅱ. 협의취득의 절차 494
Ⅲ. 보상평가 의뢰와 재평가 등 500
Ⅳ. 보상목적물의 평가와 적용 503
Ⅴ. 계약의 체결 및 보상금의 지급 505
Ⅵ. 보상액의 산정 506
제2절 보상목적물에 대한 평가 510
Ⅰ. 토지의 평가 510
Ⅱ. 건축물 등 물건의 평가 554
Ⅲ. 권리의 평가 564
Ⅳ. 영업의 손실 등에 대한 평가 570
Ⅴ. 이주정착금 등의 보상 580
Ⅵ. 공익사업시행지구 밖의 토지 등의 보상 584
Ⅶ. 간접침해보상 587
제3절 보상전문기관과 보상협의회 596
Ⅰ. 보상전문기관 596
Ⅱ. 보상협의회 599
제5장 부동산 가격공시에 관한 법률
제1절 개 설 605
Ⅰ. 법의 목적 605
Ⅱ. 법의 구성 605
Ⅲ. 용어의 정의 606
제2절 지가의 공시 607
Ⅰ. 지가공시제의 변천 607
Ⅱ. 지가의 구분 610
제3절 지가의 공시절차 611
Ⅰ. 표준지공시지가의 공시절차 611
Ⅱ. 개별공시지가의 결정？공시 626
제4절 주택가격의 공시 641
Ⅰ. 표준주택가격의 공시 641
Ⅱ. 개별주택가격의 결정？공시 644
Ⅲ. 공동주택가격의 조사？산정 및 공시 등 649
제5절 비주거용 부동산가격의 공시 654
Ⅰ. 비주거용 부동산가격의 공시 654
Ⅱ. 비주거용 개별부동산가격의 결정？공시 659
Ⅲ. 비주거용 집합부동산가격의 조사？산정 및 공시 663
제6절 부동산가격공시위원회 669
Ⅰ. 중앙부동산가격공시위원회 669
Ⅱ. 시？군？구 부동산가격공시위원회 672
제7절 보 칙 674
Ⅰ. 공시보고서의 제출 674
Ⅱ. 공시가격정보체계의 구축？관리 674
Ⅲ. 업무위탁 675
Ⅳ. 수수료 676
Ⅴ. 벌칙 적용에서 공무원 의제 676
Ⅵ. 규제의 재검토 676
제6장 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
제1절 개 설 679
Ⅰ. 감정평가사제도 679
Ⅱ. 법의 구성 689
Ⅲ. 용어의 정의 690
제2절 감정평가 691
Ⅰ. 감정평가의 기준 및 용어의 정의 691
Ⅱ. 감정평가사의 직무와 의무 693
Ⅲ. 감정평가의 원칙 694
Ⅳ. 감정평가의 절차 695
Ⅴ. 토지, 건물 등의 감정평가 699
Ⅵ. 조언？정보 등의 제공 703
Ⅶ. 그 밖의 감정평가 기준 703
제3절 감정평가사 703
Ⅰ. 감정평가업자의 업무 704
Ⅱ. 감정평가사의 자격 705
Ⅲ. 실무수습 706
Ⅳ. 감정평가사 자격등록 및 갱신등록 707
Ⅴ. 감정평가사시험 709
Ⅴ. 외국감정평가사 714
제4절 감정평가업 715
Ⅰ. 감정평가사사무소 715
Ⅱ. 감정평가법인 717
Ⅲ. 감정평가업자의 업무 등 720
Ⅳ. 감정평가업자의 의무 721
Ⅴ. 감정평가업자의 손해배상책임 723
Ⅵ. 공공기관의 감정평가 의뢰 726
Ⅶ. 정보체계의 구축 727
Ⅷ. 감정평가업자의 인가취소 등 731
Ⅸ. 위반행위에 대한 제재 738
제4절 한국감정평가사협회 750
Ⅰ. 협회의 기능 750
Ⅱ. 협회의 설립인가절차 750
Ⅲ. 감정평가협회의 성립 및 법인격 751
Ⅳ. 협회의 회칙 및 회원의 가입의무 751
Ⅴ. 협회의 사업 등 752
Ⅵ. 업무의 위탁 753
Ⅶ. 국토교통부장관의 지도？감독 754
[부록 Ⅰ] 사례문제 해결방법 및 관련 행정법이론
제1절 서 설 759
Ⅰ. 사실관계의 분석 759
Ⅱ. 법적 쟁점의 추출 762
Ⅲ. 법리 검토 및 관련 판례 검토, 적용 762
제2절 사례해결을 위한 주요 행정법이론 763
Ⅰ. 처분성의 긍정법리 763
Ⅱ. 처분의 위법성 긍정 법리 769
Ⅲ. 재량권 한계 법리 772
Ⅳ. 재량권의 영으로의 수축에 관한 법리 776
Ⅴ. 행정규칙의 법적 성질에 관한 법리 777
Ⅵ. 행정행위의 부관 중 부담에 관한 법리 780
Ⅶ. 무효와 취소의 구별에 관한 법리 785
Ⅷ. 행정행위의 하자의 승계 789
Ⅸ. 행정행위의 하자의 치유와 전환 795
Ⅹ. 처분사유의 추가 변경에 관한 법리 802
？. 부담적 처분의 절차에 관한 법리 804
？. 절차하자의 효과 815
ⅩⅢ. 공무원의 위법한 직무행위로 인한 손해배상 821
ⅩⅣ. 취소소송의 소송요건 830
ⅩⅤ. 제3자의 원고적격 839
ⅩⅥ. 취소소송의 제기와 임시구제에 관한 법리 846
ⅩⅦ. 기타 주요 판례 859
[부록 Ⅱ] 기출문제의 이론적 유형분석
Ⅰ. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 864
Ⅱ. 부동산 가격공시에 관한 법률 873
Ⅲ. 감정평가사 및 감정평가사에 관한 법률 875
[부록 Ⅲ] 기출문제(감정평가 및 보상법규)
제1회 [鑑定評價및補償法規](1990년 시행) 879
제2회 [鑑定評價및補償法規](1991년 시행) 879
제3회 [鑑定評價및補償法規](1992년 시행) 879
제4회 [鑑定評價및補償法規](1993년 시행) 880
제5회 [鑑定評價및補償法規](1994년 시행) 880
제6회 [鑑定評價및補償法規](1995년 시행) 880
제7회 [鑑定評價및補償法規](1996년 시행) 880
제8회 [鑑定評價및補償法規](1997년 시행) 881
제9회 [鑑定評價및補償法規](1998년 시행) 881
제10회 [鑑定評價및補償法規](1999년 시행) 882
제11회 [鑑定評價및補償法規](2000년 시행) 882
제12회 [鑑定評價및補償法規](2001년 시행) 883
제13회 [鑑定評價및補償法規](2002년 시행) 884
제14회 [鑑定評價및補償法規](2003년 시행) 885
제15회 [鑑定評價및補償法規](2004년 시행) 885
제16회 [鑑定評價및補償法規](2005년 시행) 886
제17회 [鑑定評價및補償法規](2006년 시행) 886
제18회 [鑑定評價및補償法規](2007년 시행) 887
제19회 [鑑定評價및補償法規](2008년 시행) 888
제20회 [鑑定評價및補償法規](2009년 시행) 890
제21회 [鑑定評價및補償法規](2010년 시행) 891
제22회 [鑑定評價및補償法規](2011년 시행) 892
제23회 [鑑定評價및補償法規](2012년 시행) 893
제24회 [鑑定評價및補償法規](2013년 시행) 894
제25회 [鑑定評價및補償法規](2014년 시행) 896
제26회 [鑑定評價및補償法規](2015년 시행) 897
제27회 [鑑定評價및補償法規](2016년 시행) 899
제28회 [鑑定評價및補償法規](2017년 시행) 902
제29회 [鑑定評價및補償法規](2018년 시행) 906

사항색인 911

주요참고문헌

제12판(2019년판)을 내면서

본서의 초판(1983.6.30.)이 경진사에서 출간된 이래 36년의 세월이 흘렀다. 초판은 당시의 공인감정사 수험생들과 건설공무원들의 승진시험에 바이블로 평가 받을 정도로 절찬리에 판매된 바 있었다. 초판 당시에는 체계적인 교과서가 전무한 실정이었고, 미개척의 학문분야이기 때문에 이론의 체계화를 처음으로 시도한다는 학문적 의욕 때문에 집필하였고, 판을 거듭할수록 토지공법학의 이론적 체계의 정립에 어느 정도 기여하게 되었다. 특히 토지공법학에 관심을 가지는 동학자들이 많이 증가하였고, 이에 힘입어 1994년 학술단체 '한국토지공법학회'가 창립되었다. 대학에서도 토지공법 또는 토지행정법 강의가 개설되었다. 이제 행정법학의 전문분야의 일 영역으로서 토지공법학이 자리매김을 한 것이라는 생각이 든다.
본서의 초판은 경진사에서 1994년 제9전정판까지 출간되었으나, 제10판(2010년)과 제11판(2016년)은 삼영사에서 출간되었다. 이번 제12판부터는 출판사를 박영사로 옮겨 출간하게 되었다.
본서는 여전히 감정평가사 수험생에게는 2차 시험과목인 ‘감정평가 및 보상법규’에 대한 수험서이며, 법학과 또는 로스쿨의 부동산공법 또는 토지행정법 등의 교과목의 강의교재이자 부동산 사건 관련 실무가, 판사 또는 변호사들에게는 이론서로서 활용될 것으로 기대한다.
저자는 2009년 2월 말로 단국대학교 법과대학에서 30년을 봉직하고 정년퇴직한 명예교수의 신분이지만, 본서 및 토지공법학에 대한 애착 때문에 계속하여 출간하고 있다.
감정평가 관련 법률은 2016년에 부동산 가격공시제도의 내실화.효율화, 감정평가의 신뢰성 및 공정성 제고, 공공기관인 감정원의 역할 재정립을 위하여 「부동산가격공시에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「한국감정원법」 등 이른바 감정평가 선진화 3법으로 개편되었다.
2003년부터 약 8년간의 논의 끝에 대한민국과 미합중국 간의 자유무역협정(Free Trade Agreement between the Republic of Korea and the United States of America)이 2012년 3월 15일자로 발효되었다. 협정문의 토지보상법제 관련 조항으로는 협정문 제11장 ‘투자’ 중 제11.6조 ‘수용 및 보상’, 11.28조 ‘투자’의 정의, 부속서 제11-나 ‘수용’ 부분(간접수용), 제23장 ‘예외’, 제23.3조 ‘과세’ 부분, 부속서 제11-바 ‘과세 및 수용’ 부분에 관한 규정을 두고 있다. 종전 제11판에서는 협정문상의 토지보상 관련 규정들을 반영하지 못하였으나, 이번 제12판에서는 투자의 개념과 간접수용에 관하여 자세하게 언급하였다.
토지공법학자들의 학술적 연구의 성과를 본서에 반영하기 위해 토지공법연구 창간호(1995년)부터 최근호 제85집(2019.2.)에 게재된 토지공법 관련 논문들을 참조하여 충실히 반영하거나 인용하였다. 토지공법연구에 게재된 논문들은 한국토지공법학회의 학술대회(2019.3.9. 제113회 개최)에서 발표한 발제논문이 대부분이기 때문에 학술적 가치가 매우 높고, 우수한 수준의 논문들이라 할 수 있다. 이 기회를 빌려 우수논문을 집필해 주신 동학자들의 학문적 열정과 노고에 경의를 표하며, 감사를 드린다.
본서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령, 부동산 가격공시에 관한 법령 및 감정평가 및 감정평가사에 관한 법령, 감정평가에 관한 규칙 등을 2019년 3월 말을 기준으로 한 현행 법령을 기준으로 작업하였다. 그 외에도 「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령 제356호, 2016.9.1.)과 감정평가실무기준(국토교통부 고시 제2018-36호, 2018.1.1.), 토지보상평가지침(한국감정평가사협회, 2018.2.28. 전면개정) 등도 필요한 경우에는 참조하거나 반영하였다.
법원의 판례(판례공보 제599호(2019.4.1.))와 헌법재판소의 결정은 2019년 3월 말(헌법재판소 판례공보 제269호, 2019.3.20.)을 기준으로 작업하였다. 다만, 2017년에 토지보상법 시행규칙 관련 결정 2건(헌재 2017.6.13. 2017헌바227, 헌재 2017.3.14. 2017헌바147)이 있었으나, 2018년에는 헌법재판소의 결정이 없었다.
감정평가사 2차 시험문제는 제1회(1990년)부터 제8회(1997년)까지는 주관식 이론문제가 출제되었으나, 제9회(1998년)부터 제29회(2018년)까지는 케이스문제와 이론문제가 병행되어 출제되는 것이 일반적이 되었다. 이에 따라 사례접근방법의 숙지가 매우 중요하게 되었으며, 게다가 케이스 문제 해결에는 행정법이론의 이해와 접목이 불가피하게 되었다. 특히 수험생들의 편의를 위하여 ‘감평평가 및 보상법규’ 2차 시험의 기출문제를 유형적으로 분류한 것과 기출문제를 부록에 실었고, 아울러 케이스 접근방법 내지 공부방법 및 케이스 해결에 필요한 행정법 관련 이론(예컨대 처분성의 긍정법리, 처분의 위법성 긍정법리, 재량권의 한계법리, 행정규칙의 법적 성질에 관한 법리, 하자의 승계 법리, 행정행위의 부관 중 부담에 관한 법리, 무효와 취소의 구별에 관한 법리, 부담적 처분의 절차에 관한 법리 및 절차하자의 효과에 관한 법리, 소송요건과 원고적격에 관한 법리, 임시구제로서의 집행정지와 가처분에 관한 법리, 처분사유의 추가나 변경에 관한 법리)들을 정리하여 부록에 실었다. 그리고 기출문제를 그 문제가 속한 관련 이론부분에 삽입 수록하였다. 이는 특히 수험생의 경우에는 이론과 기출문제를 유기적으로 관련시켜 공부할 수 있게 배려한 것이다.
이번 제12판 개정작업에는 家兒 석호영군(고려대학교 법학박사, 남서울대학교 겸임교수, 한국법제발전연구소 연구위원)이 수정 또는 보완해야 할 사항들에 대한 의견을 주었고, 인용문헌의 출처를 일일이 대조하고 최신문헌으로 수정하는 작업을 맡아 수고하였다. 석호영군은 「공중공간의 이용에 관한 공법적 연구」를 주제로 고려대학교에서 2017년 6월에 법학박사학위를 취득하였고, 이상훈 교수(명지전문대)와 공저로 「부동산공법론」(박영사, 2016년)을 출간하기도 하였다. 저자는 행정법학자로서 동학의 길을 택하여 준 家兒가 고맙고 든든하기만 하다. 향후 家兒가 보다 학문적으로 성숙하면, 이 책의 공저자로 참여해 이 책을 계승해 더욱 발전시켜 줄 것으로 기대한다.
끝으로 이 책을 발간해 주시는 박영사 안종만 회장과 편집?교정에 남다른 애정을 가지고 수고해 준 편집부 이승현 과장 및 직원 여러분에게 감사의 말씀을 드린다.

2019년 8월 30일
저자 석 종 현