입지 좋고 학군 좋은 서울에 내 집을 마련하고 싶고, 여유가 된다면 투자도 하고 싶은 '부린이(부동산+어린이)'. 그런데 부린이 대부분은 어떤 집이 미래가치 높은 집인지 판단하지 못해 남들 말만 듣고 투자에 임하고는 한다. 하지만 적어도 내 집 마련의 꿈을 가졌다면, 평생 모은 현금을 재건축에 투자하기 전이라면 재건축 사업이 어떤 과정을 거쳐 진행되는지, 그 과정에 어떤 변수가 있을지 큰 그림 정도는 머릿속에 그려낼 수 있어야 한다.

경제주간지 매경이코노미가 서울 재건축 취재 일지를 담은 <재건축 임장노트>를 선보였다. 부동산 담당 기자가 '부린이'에게 설명하듯 쉽게 재건축 이론을 설명하고 서울 지역별·단지별 재건축 근황을 전한다.

1부에서는 임장(현장 답사)에 앞서 알고 있어야 할 기본적인 재건축 이론과 최근 재건축 시장에서 화두되고 있는 규제, 정책 변화 등을 담았다. 언뜻 비슷해 보이지만 전혀 다른 '재건축'과 '재개발'의 차이를 설명하고 재건축 사업의 시작부터 끝까지 전반적인 사업 과정, 알아두면 좋을 재건축 용어들을 쉽게 설명한다. 재건축 상가나 보류지로 아파트 입주권을 얻는 방법도 안내한다. 이외에도 신속통합기획, 초과이익환수제, 토지거래허가제, 신탁 방식 재건축 등 정비사업 조합이 사업을 추진하며 직면할 문제와 현안들을 다뤘다.

2부에서는 저자가 그동안 취재 다닌, 재건축 단지들을 소개한다. 안전진단 절차를 밟는 단지부터 이제 막 조합을 설립한 단지, 이웃 단지보다 수월하게 사업시행인가를 받아낸 단지까지 사업 극초기 단계부터 '8부 능선'까지의 단지들의 이모저모를 다룬다.
다만 소위 '잘나가는' 인기 재건축 단지만 골라 소개하진 않았다. 몇 차례 안전진단에서 탈락해 고배를 마시고 있는 단지를 비롯해, 재건축이 논의된 지 수십 년 만에야 조합을 꾸린 단지, 또 사업성 부족으로, 혹은 조합 내 갈등으로 몇 년째 사업이 제자리걸음 중인 단지들도 소개한다. 이들 단지의 재건축 사업이 지지부진한 이유는 무엇인지, 또 여러 난관에도 불구하고 눈여겨볼만한 미래가치는 무엇인지 안내한다.

3부에서는 복잡하고 지난한 재건축 과정을 기다리기 힘든 내 집 마련 수요자를 위해 새 아파트를 마련할 또 다른 방법을 설명한다. 분양권과 입주권에 투자할 때 차이를 설명하고, 분양이 임박한 서울 주요 지역 재건축 사업지를 소개한다.
<재건축 임장노트>는 재건축 과정을 바로 알고 보다 나은 주거환경을 차근차근 준비하는 안내서가 돼 줄 것이다.

책 속에서

재개발은 주변 정비기반시설이 열악한데다 너무 낡아 불량한 주택이 모여 있는 동네에서 이뤄진다. 서울 동작구 노량진, 용산구 한남동 일대를 떠올리면 된다. 이들 지역은 ‘재정비촉진구역(뉴타운)’으로 지정돼 도로와, 공원, 학교 등을 정비한 후에 새 아파트를 짓는 재개발 사업이 진행되고 있다.
소방차가 들어갈 수 있느냐, 없느냐를 떠올리면 이해가 더욱 쉽다. 오래된 아파트 단지는 주차장이 비좁기는 해도 소방차 한두 대가 거뜬히 진입한다. 이런 곳은 재건축 사업을 추진한다.
반대로 소방차가 한 대도 못 들어갈 정도로 좁고 구불구불한 도로가 이어진 동네라면 재개발을 추진한다.
- 재건축 투자 전 알아야 할 것 p. 13

은마아파트 재건축추진위원회는 한달여 만에 조합설립을 위한 주민 동의서 징구를 모두 마치고 조합설립 총회를 열었다. 사업이 더뎠던 만큼 재건축에 대한 주민 열망은 높았고, 동의서 징구가 발 빠르게 이뤄졌다.
2023년 8월 19일에는 재건축 조합설립 총회를 열었고, 바로 조합설립인가를 신청했다. 강남구도 은마아파트 속도에 발맞춰 빠르게 조합설립인가를 내줬다. 이제 정식으로 모양새를 갖춘 은마아파트 조합은 높이 상향과 사업시행인가 절차 등에 집중할 것으로 보인다. 지난해 서울시 도계위가 통과시킨 안은 은마아파트를 최고 35층(높이 118m) 33개동, 5778가구(공공주택 678가구 포함)로 재건축하는 내용이었는데, 이후 일명 ‘35층 룰’을 폐지하겠다고 밝혔다. 이에 따라 조합은 최고 층수를 49층으로 높이는 방안을 추진할 계획이다.
- 부촌 1번지 강남구 pp. 69-70

중계그린을 비롯해 무지개, 중계건영2차는 지하철 7호선 중계역과 맞닿아 있는 게 장점이다. 3·7·9호선 환승역인 고속터미널역까지 30분대에 이동 가능하고, 중간에 2·5·6호선과 경의중앙선, 경춘선, 수인분당선, 신분당선으로도 환승 가능한 노선이다. 세 단지 모두 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지다. 이 중 중계건영2차는 중계그린 다음으로 안전진단 추진 속도가 나는 단지다. 예비안전 진단을 통과한 이후 정밀안전진단을 위한 모금을 진행해왔는데 2023년 6월 예치금 1억 5983만원을 납부한 이후 지금은 정밀안전진단 절차를 준비 중이다.
- 안전진단에 진심인 노원구 p. 194

반면 입주권의 경우 취득세가 기존 주택이나 토지를 매수할 때와 공사 완료 후 입주할 때 두 번 발생한다. 재산세와 종부세도 당연히 납부해야 하며 양도세는 1년 미만 보유 시양도 차익의 70%, 1년 이상 2년 미만 보유시에는 60%, 2년 이상 보유할 경우 기본 세율(6~45%)이 적용된다. 관리처분인가 이후에는 양도세 중과가 없다.
조합원 입주권의 경우 관리처분인가일 기준으로 1가구 1주택 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 최대 30% 적용받을 수 있다. 분양권은 장기보유특별공제 대상에 해당되지 않는다. 참고로 정부는 분양권·입주권에 대한 양도세율을 ‘1년 미만 보유 시 45%, 1년 이상 보유 시 폐지’로 개선하는 안을 추진 중이지만 아직 관련법이 국회를 통과하지 못했다. 다주택자에 대한 양도세 중과 배제안도 상황은 마찬가지다. 시행령 개정으로 2024년 5월까지는 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제되기는 했지만, 본격적인 세제 개편 작업은 2024년 총선 이후로 미뤄질 것으로 보인다.
- 새 아파트를 얻는 또 다른 방법 pp. 219-220

1부 재건축 투자 전 알아야 할 것

1장 이론편
재건축 vs 재개발…뭐가 다를까?
재건축 사업 과정 한눈에 보기
재건축에 투자하는 또 다른 방법

2장 재건축 한 걸음 더
정비사업 '패스트트랙' 신속통합기획
아직 남은 '대못' 초과이익환수제
초고층? 높게 지으면 좋은 건가요?
토지거래허가제가 투기 막는다?
'추진위 패스' 조합직접설립제도
신탁 방식 재건축 득실 따져보기

2부 재건축 임장노트

3장 부촌 1번지 강남구
'왕의 귀환'…따라올 자 없다 '압구정'
사교육 '욕망' 있는 한…대치동
개포동 중층 단지들 '재건축 2라운드'
도심 한복판 보물 단지 '동현아파트'

4장 재건축의 성지 서초구
'국평 40억원' 시대 열어젖힌 반포동
방배동 아파트 재건축 '신동아'
'신탁 방식' 추진하는 서초동 삼풍

5장 물 들어오는 송파구
'엘리트' 이을 잠실 단지 어디일까
미니 신도시 첫발 뗀 올림픽 3대장
\"우리도 헬리오처럼\" 가락동

6장 한강변 재건축, 강북에도 있다
'회장님 동네' 명예 회복할까 동부이촌동
'넥스트 마래푸' 꿈꾸는 성산시영
작지만 강하다…성수동 옆 응봉동
'교육열' 하면 여기…'리틀 대치' 광장동

7장 재건축 닻 올리는 서남권
'한국판 맨해튼' 탈바꿈하는 여의도
실거주·투자 두마리 토끼 잡는 목동

8장 마이너리그라고 무시 말라
명일동·길동 재건축 '신호탄'
청량리 유일 재건축 단지 미주아파트
노원구 대표 주자 상계동 환골탈태?
안전진단 순항하는 중계동
강북 최대어 월계동 '미미삼'
방학·쌍문·창동 중심으로 '콧노래'
미디어시티역 낀 'DMC한양'
온수역 천지개벽 대흥·성원·동진
\"우리도 한강변\" 가양동 미래는?

3부 새 아파트를 얻는 또 다른 방법

9장 기다리기 힘들어요
분양권 살까? 입주권 살까?
묵혀뒀던 청약통장을 꺼내자