제 1장 재개발 뉴타운 투자, 아는 만큼 수익은 커진다
1. 재개발 뉴타운 투자, 왜 지금 안하면 안되나.
투자분석만 가능하다면, 아직도 인기상품은 재개발 뉴타운이다!
변화하는 투자시장을 파악하면 투자의 해답이 보인다
재개발 뉴타운 투자, 이래서 매력적이다
2. 재개발 뉴타운 투자의 패러다임을 찾아라
막연한 ‘개발설’은 금물! 시의회자료와 정비기본계획 속에 담긴 정보를 캐내라
사업진행단계별 가격변동요인을 확인하여 투자의 시기를 정하라
투자지역의 사업성을 분석하여 투자가치를 파악하라
매입금액 이외에 추가 부대비용도 고려하라
재개발지역 물건의 감정평가액을 따져보라
재개발 뉴타운사업의 추진속도를 파악하라
대단지로 탈바꿈할 우량지역을 선택하라
3. 현재의 시세 말고 미래의 가치에 투자하라
시세를 감안하되 가치에 중점을 두라
가수요가 있는 곳에 미래가치가 있다
미래가치에 따른 최종 투자의 결정은 투자자의 몫이다
4. 재개발투자의 가치에 따라 프리미엄은 달라진다
재개발 상품의 투자가치, 프리미엄을 통해 알 수 있다
투자가치를 반영하는 프리미엄과 감정평가액을 예측하라
5. 재개발 투자, 과연 누구에게 필요 한가.
불황의 맞서는 해결책, 재개발 투자가 정답이다
내 집을 마련하고자 한다면 번지르르한 전셋집을 빼고 재개발구역으로 갈아타라
재개발 투자, 투자상품으로도 안성맞춤이다

제 2장 재개발 뉴타운, 알아야 할 필수 키워드 9가지
1. 너무나 익숙한 ‘뉴타운’ 제대로 알고 가자
뉴타운 사업이란.
뉴타운 사업의 지정 및 추진절차
뉴타운 사업의 개발유형과 1,2,3차 뉴타운의 지정 현황은.
뉴타운과 구분되는 균형발전촉진지구 사업이란.
2. 뉴타운, 이제는 특별법에 의한 ‘재정비 촉진지구’로 지정되어 개발된다.
재정비 촉진지구의 유형과 유형별 지구 지정요건은.
재정비 촉진지구로 지정되면 인센티브가 따라 온다
재정비 촉진지구의 물건을 매입하고자 한다면 반드시 허가조건을 따져보라
경매로 취득 시에는 허가도 받지 않고 의무이용기간도 제한받지 않는다
재정비 촉진지구 내 투자 시 존치관리구역은 피하라
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시정비사업, 그 사업방식과 특징은.
「도시 및 주거환경정비법」의 탄생 및 배경
도시정비사업의 사업방식에 따라 투자가치가 달라진다
주거환경개선사업이란.
주택 재개발사업이란.
주거환경개선사업과 주택재개발사업의 정비구역 지정요건
주택 재건축 사업이란.
재건축사업(공동주택,단독주택)과 재개발사업의 비교분석
도시환경정비사업이란.
4. 정비사업 방식에 따라 조합원의 자격이 달라진다
‘토지등소유자’의 개념, 정확히 알아야 낭패 안 본다
조합설립인가 후 주택재건축사업 내 토지.건축물의 양수자 자격제한이 폐지된다
조합원의 자격 등을 기재한 중요한 ‘조합정관’을 꼼꼼히 확인하라
5. 무허가주택도 매력적인 투자 상품이 될 수 있다
분양자격 있는 기존 무허가건축물이란.
사유지소유자와 그 위 기존무허가 소유자가 동일할 경우 분양자격은.
6. 국.공유지상 기존 무허가건축물의 불하, 그 방식과 특징은.
국.공유지상 기존 무허가건축물의 우선 매각기준은.
점유권의 매입 시 국.공유지의 사용료를 반드시 체크하라
국.공유지의 점유권 매입 시, 적정가를 알아야 손해 안 본다
국.공유지의 점유권, 동일평형대가 배정된다면 프리미엄은 같아야 한다
무허가 주택(점유권) 매입과 관련한 유의사항
7. 재건축사업과 재개발사업에서 무상지분율과 비례율이란 무엇인가.
재건축과 재개발사업의 개발이익, 어떠한 방식으로 배분되나.
재건축 사업의 무상지분율과 추가부담금의 계산방법을 알아두자
재개발 사업에서의 비례율의 정확한 의미와 산정방식을 알아두자
비례율의 양면성을 볼 수 있는 투자 안목 키우기
8. 감정평가, 제대로 알면 재개발투자 물건의 가치를 알 수 있다.
재개발, 재건축사업의 감정평가업자는 어떻게 선정되는가.
종전자산의 감정평가 시 적용되는 평가기준을 알아보자
단독주택과 공동주택의 감정평가에 있어서 차이점은.
토지의 감정평가는 공시지가로 한다.
도로, 구거의 평가는 어떻게 이루어질까.
상가주택 및 근린생활시설과 무허가주택의 평가는 어떻게 이루어질까.
9. 주택 재개발사업의 정비구역 지정요건을 정확히 알고 투자를 결정하라
주택재개발 사업의 정비구역 지정요건은 무엇인가.
노후.불량건축물로 구분되는 기준에는 어떠한 것이 있는가.
주택 접도율과 호수밀도란 무엇일까.
과소필지와 부정형 또는 세장형 필지란 무엇일까.

제 3장 사업절차를 분석하면 투자 타이밍이 보인다
1. 재개발사업이 진행되는 전체적인 흐름을 알아두자
2. 재개발사업의 1단계 - 기본계획 수립
3. 재개발사업의 2단계 - 조합설립 추진위원회 승인
사업추진의 시발점인 조합설립추진위원회의 구성 및 승인, 어떻게 이루어질까.
추진위원회의 일차적인 목적은 공정하고 투명한 사업관리에 있다
재개발, 재건축의 전문적인 컨설팅은 ‘정비사업전문 관리업자’에 의해 이루어진다
4. 재개발사업의 3단계 - 정비구역 지정
5. 재개발사업의 4단계 - 조합설립인가
6. 재개발사업의 5단계 - 사업시행인가
7. 재개발사업의 6단계 - 관리처분계획인가
8. 주택재건축 판정을 위한 안전진단, 어떻게 이루어질까.
9. 재개발, 재건축 추진 시 지분제와 도급제의 차이점은 무엇인가.
10. 이주비와 주거이전비의 지급, 임대주택의 입주는 어떻게 다르나.
말만‘무상이주비’일 뿐, 실제로는 공짜가 아니다
세입자는 주거이전비를 지급 받을 수 있고, 조건에 따라 임대주택에 입주할 수도 있다
재개발. 재건축사업에서 조합설립인가일 이후에는 계약기간이 보호 되지 않는다

제 4장 재개발 투자의 핵심! 분양자격을 알아야 옥석(玉石)을
가릴 수 있다
1. 재개발 뉴타운의 분양자격, 아무리 강조해도 지나치지 않다.
조합원이란 .
주택의 소유자에겐 면적을 논하지 않는다
2. 재개발구역에서 토지(대지 등)만 소유하였을 경우의 분양자격
소유한 토지 면적이 총 90㎡ 이상일 때, 분양자격이 발생한다
30㎡의 적은 토지를 소유했을 경우엔 조건이 충족돼야 분양자격이 발생한다
3. 수인(數人)의 분양신청자가 1인으로 간주되는 혼동하기 쉬운 5가지 경우는.
수인의 분양신청자를 1인으로 간주되는 경우에 대해 알아보자
동일구역에서도 분양자격을 얻을 수 있는 자녀들의 독립된 세대기준이란.
4. 하나의 주택을 공유지분으로 각각 소유했을 시 분양자격이 있는 경우는.
공유 지분 소유자라도 분양자격이 각각 발생하는 경우도 있다
부칙7조에 해당하는 분양자격은 구분등기 시점과 허가받은 가구 수 등으로 결정된다.
5. 재개발구역 상가보유 시, 상가 대신 아파트를 분양받을 수 있을까.
상가 등 부대복리시설 공급은 분양순위가 정해져 있다
6. ‘지분 쪼개기’와 ‘신종 지분 쪼개기’, 그 실체를 알아야 낭패 안 본다.
지분 쪼개기, 결국 조합원에게 부메랑으로 돌아온다
지분 쪼개기로 소형배정인줄 알았는데 중형배정이 가능하다니...
‘신종 지분 쪼개기’이젠 꼼짝 마라
7. 재건축 사업 시 상가 소유자의 분양자격 및 투자가치는.
재건축 사업 시 상가의 잠재가치와 분양자격을 알아본다
알짜 재건축 단지 내 상가, 노후에 연금 타듯 매월 월세를!
재건축 상가투자는 대지지분비율이 높은 단지를 선택하라
8. 주택 재개발사업 시, 아파트의 공급기준은 이렇게 결정된다
권리가액의 크기에 따라 배정평형은 달라진다
권리가액이 국민주택규모 분양가 이하라도 대형평수로 갈 기회는 있다

제 5장 현장의 고수들이 말하는 수익성 분석과 투자기법
1. 재개발구역의 비례율에 의한 수익성 분석으로 리스크를 최소화 하자
2. 재건축 사업의 무상지분율 등에 의한 수익성 분석 방법은.
3. 도시환경정비사업에서 평당 미래가치 금액을 산출해내는 분석방법은.
4. 재개발 투자분석 시 주택건설비율을 활용하여 우량구역을 선별하자
주택재개발 사업에서 주택의 규모별 건설비율은.
재정비촉진지구에서의 규모별 건설비율은 어떻게 달라지나.
5. 불확실한 초기단계에 건립세대수를 예측할 수 있다면.
일반적인 재개발지역에서의 건립세대수의 예측방법은.
한편, 재정비 촉진지구로 지정받은 재개발지역의 경우에는 어떻게 달라질까.

제 6장 세테크! 투자의 마지막 관문이다
1. 가치 높은 블루칩 한 채로 갈아타기 하라.
2. 재개발지역에서의 주택 매입 시 취득시기에 따라 취.등록세가 달라진다.
재개발지역의 입주권 적용 기준 및 세율은.
원 조합원, 승계조합원에 따라 달라지는 취.등록세
3. 재개발지역에서의 주택 양도 시 비과세 대상 요건은.
입주권은 또 하나의 주택으로 간주한다.
입주권 상태에서 비과세 요건
대체주택은 언제 취득해야 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
1가구 2주택 비과세 특례 (주택 + 입주권)
취득 시 계약서를 분실했다면, 취득금액은 어떻게 적용받나.
중과세를 적용받는 다주택에 배제되는 소형주택이란.
4. 재개발지역에서의 세금, 궁금증을 풀어라

제 7장 투자 핵심 지역 (뉴타운, 재정비 촉진지구 및 후보지)
* 서 울 편
-송파구 거여.마천 재정비촉진지구
- 용산구 한남 재정비 촉진지구
- 강동구 천호 뉴타운 & 천호.성내 재정비 촉진지구
- 동작구 흑석 재정비 촉진지구
-영등포구 신길 재정비촉진지구
- 은평구 수색.증산 재정비 촉진지구
- 성북구 장위 재정비 촉진지구
* 경기. 인천 편
-구리 수택.인창재정비촉진지구
- 부천 원미, 소사, 고강재정비촉진지구
- 광명시 재정비촉진지구
- 성남시 구도심지 도시정비사업
-인천시 재정비 촉진지구
* 재정비촉진지구(4차 뉴타운 후보지) 예상 지역
-강서구 화곡동 일대
- 구로구 개봉. 가리봉, 구로동 일대
- 성동구 성수동1,2가
- 양천구 목 2·3·4동 일대
- 용산구 서계·청파동, 원효로
- 도봉구 창2. 3동 일대
- 강동구 천호 1.3동 일대