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    쌩초보 땅투자 생생현장 따라잡기

    쌩초보 땅투자 생생현장 따라잡기

    • 김양수 저
    • 매일경제신문사
    • 2009년 10월 30일
    • 정가
      17,000원
    • 판매가
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    ISBN: 9788974426149 366쪽 190 x 244 (㎜)

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    • 판매지수 : 377

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    출판사 리뷰

    땅투자의 생생현장 속으로 Go! Go!
    어렵고 까다로운 각종 법령, 조례, 시행령, 성공 땅투자를 위해 반드시 알고 간다!
    숨은 땅 찾아내고, 보기에만 좋은 땅 버릴 수 있는 각종 노하우를 배워보자.

    매일경제가 ‘쌩초보’의 재테크 입문을 돕기 위해 지속적으로 발간하고 있는 ‘쌩초보 시리즈’의 새로운 책이 발간됐다. 《쌩초보 땅투자 생생현장 따라잡기》는 《쌩초보 외환투자 따라잡기》, 《쌩초보 100% 알짜 창업 따라잡기》에 이은 세 번째 책으로 부동산, 특히 토지투자를 시작하고자 하는 많은 독자들을 위한 길잡이가 될 것이다.

    완벽한 토지 공식은 없다. 대한민국 어느 땅도 정형화돼 있지 않기에 각각의 조건과 적용되는 규제에 따라 저마다의 개성을 지니고 있다. 이런 땅에 ‘개발 호재\u003d대박’ 식의 단순 공식만 적용한다면 숨은 덫을 보지 못하고 큰 낭패를 보게 될 수 있다.
    투자 시 문제에 맞닥뜨린 후 거꾸로 규제를 공부하는 것은 그만큼의 시간투자가 필요함을 의미한다. 부동산중개전문가로 일하며 수많은 생생현장을 누빈 이 책의 저자도 처음에는 각종 우역곡절을 겪으며 거꾸로 규제, 법령 등을 찾아 배운 케이스다. 쌩초보들은 이 책을 통해 각종 시행착오 사례를 간접 경험하고 실제 현장에 나서기 전에 필수 규제를 익혀 투자 준비시간을 줄여 실패 없는 땅투자의 길로 들어설 수 있을 것이다.

    22가지 실전 사례를 통해 내 땅 업그레이드 전략을 세워라.

    내 땅의 가치를 올리기 위해 무엇을 해야 할까? 땅을 산 후 그대로 내버려두고 그저 오르기만을 기다리지는 않는가? 내 땅의 가치는 내가 올린다. 좋은 땅을 찾는 것도 중요하지만 어떻게 가공하느냐가 더욱 중요하다. 같은 땅임에도 불구하고 어떻게 건축하고 용도를 설계하느냐에 따라 그 수익의 차이가 엄청날 수도 있다.
    이 책 속에 담긴 22가지 사례를 보면, 부도산중개전문가로서 수많은 부동산 개발 현장을 생생하게 담겨 있다. 좋은 땅을 발견하고, 토지를 매수?개발하고, 건물을 짓고, 인허가를 얻는 과정을 무려 22가지 사례별로 체험할 수 있는 것이다. 부동산 개발에 대한 아이디어는 물론, 그 과정 속에서 알게 되는 보석 같은 조언들을 바탕으로 내 땅을 보다 업그레이드할 수 있는 전략을 짜보자.

    법을 알아야 내 땅의 미래가 보인다.

    행위제한, 인허가, 연접 등 까다롭고 머리 아픈 법령들을 반드시 알아야만 할까? 부동산개발을 통해 성공하고 싶다면, 혹은 내 땅에 건물 하나라도 짓고 싶은 투자자라면 법의 규제를 피해갈 수 없다. 배산임수의 아무리 좋은 토지라도 관련 법에 의해 개발이 제한된다면 무용지물이다. 땅값을 제대로 받을 수도 없는 데다 잘못된 판단으로 그런 땅을 매수했다가는 큰 실패를 안게 될 수도 있다. 아파트투자와 달리 땅투자는 투자금이 많이 필요한 만큼 어렵더라도 필수 법 지식을 갖고 있어야 한다. 이 책은 꼭 알아야만 하는 법령 등을 쉽고, 간결하게 정리?분석해주고 있다. 이 책만 마스터해도 내 땅의 미래 가치를 보다 명확히 판단할 수 있다. 실패 없는 생생 땅투자 전략의 모든 것, 바로 이 책에서 확인해 보자!

    저자 소개

    김양수

    지은이 : 김양수
    현재 코아에셋 대표로서 부동산컨설팅을 하고 있다. 강남부동산아카데미 CEO과정 전임교수, LBA부동산경제연구소 겸임교수, 농업회사법인 황지 대표를 역임하고 있다. 토지현장에서의 부동산개발은 물론, 상가분양, 재건축 등 다양한 분야를 두루 섭렵했다. 이러한 경력을 바탕으로 일반인들이 속기 쉽고 난이도가 높은 토지분야의 투자자문에 힘쓰고 있다. 공인중개사들을 위한 실전 강의도 하고 있다.  

    책 속에서

    농지 소유 제한의 내용은 기간이 경과할수록 정책변화에 따라 점점 더 완화될 것으로 보인다. - 대원칙(경자유전) : 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 농지법에는 농지를 소유할 수 있는 면적에 있어서 제한을 두고 있다. 이 내용은 향후 농지정책의 변화로 완화될 가능성이 높은 내용이다. - 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않는 경우 그 상속 농지 중에서 총 1만 ㎡까지만 소유 가능- 8년 이상 농업 경영을 한 후 이농한 경우 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만 ㎡까지만 소유 가능 - 주말·체험영농을 하려는 자는 총 1,000㎡ 미만의 농지를 소유하고, 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 계산. 이를 알았다면 주말체험영농으로 1,000㎡ 미만의 농지를 소유하면 농업인이 될 수 있을까라는 질문에 대답할 수 있어야 한다. 이에 대한 정답은 농업인이 될 수도 있고 못될 수도 있다고 할 수 있다. 앞에서 설명한 농업인의 의미를 잘 새겨보면 알 수 있다. 더불어 법의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 소유 상한을 초과할지라도 해당 기간에는 그 농지를 계속 소유할 수 있으니 기억하자.
    -p125 ‘Part 2 개발행위를 알아야 땅이 보인다-Chpater5 농심의 마음으로 농부가 되어라’

    갑자기 장비기사가 혼비백산한 표정으로 내게 와서 이렇게 말하는 것이었습니다. “시체가 들은 관을 장비 바가지로 긁어버렸어요.” 순간 뒤통수와 등골이 오싹했습니다. 용기백배해서 가까이 가서 봤더니 정말 그렇더라고요. 기사가 더 이상 일 못한다고 버티자, 저는 무연고묘지 이장절차를 밟을 테니 그대로 대충 덮고 옆으로 계속하라고 설득했습니다. 묘지를 사용한 지가 워낙 오래되다 보니 봉분이 없어져버리고 그 위로 잡목이 자라고 있었으니 눈으로 확인도 불가능했으니 도리가 없죠. 부랴부랴 읍사무소로 가서 신고서를 내고 담당자와 함께 와서 현장 확인을 하고, 안내판을 꽂고, 신문공고를 냈습니다. 이장업자를 불러 그 묘를 개장했더니 합장된 관이더라고요. 아마 짐작컨대 후손 없이 살다가 한쪽이 죽으니 같은 날 자살했거나 했을 것이랍니다. 이 문제를 처리하는 데 꼬박 3달 정도 걸렸습니다.
    -p 210 ‘Part3 산지투자는 천당과 지옥의 갈림길-Chapter3 임야투자와 묘지는 불가분의 관계’

    산지관리법시행령의 내용을 유심히 살펴보면 다음 내용을 확인할 수 있다. 생생현장 이야기 속 주인공이 겪은 연접에 대한 사연이 다음 법규에 해당돼 허가를 받지 못하게 된 안타까운 경우다. 산지관리법 시행령의 별표4 제7호 사목에서 ‘농림수산식품부령이 정하는 기준’이란 산지전용허가를 받으려는 지역(허가예정지)의 경계와 종전의 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 250m 이내에 있는 경우 허가예정지의 면적과 종전의 산지전용허가지역의 면적을 합산한 면적이 3만 ㎡ 이하여야 허가가 날 수 있다는 것이다. 여기서 직선거리 250m는 최근에 개정돼 규제가 완화된 것인데, 쌩쌩현장 이야기 당시 산지관리법시행령규정은 직선거리 500m였다. 이 직선거리 이내에 있는 토지들 중에서 이미 개발된 면적이 3만 ㎡가 초과됐을 때는 나머지 토지들은 개발행위허가에 있어 무용지물의 토지가 될 수 있는 것이다.
    -p 229 ‘PART 4 한눈에 가지 말고 한눈에 살펴라-Chapter1 연접을 모르고서 개발을 논해서야’

     산 속으로 한 200~300m 올라가서 있는 땅이라 기준점과 측량보점을 몇 개 찍어야 경계측량이 가능했습니다. 제 생각으로는 측량보점을 최소 두 개 정도 찍어야 될 것으로 생각했는데, 웬걸 측량기사가 계곡 바로 옆에 보점 하나를 찍고 나더니 난데없이 이러는 겁니다.“이 자리입니다. 박으시죠.” 바로 해당 지까지 다왔다는 겁니다. “무슨 소립니까? 땅은 저 위에 있는데. 벌써 다왔다니. 여기 계곡 방향으로 한가운데 대지가 있다는 말입니까?” “그래도 일단 박으시죠.” 저는 측량을 일시 멈추고 밑에서 방향을 잡아주는 팀장을 불러올렸습니다. “지금 이 자리 진짜 책임질 수 있습니까?” “기본 오차야 있겠지만 요즘은 GPS로 하니까 거의 맞다고 봐야 합니다.” 아직도 저위 100m 전방에 있는 농지에는 묵어 있었던 농지와 대지 상 잡목들을 기계톱으로 쳐내는 작업을 하고 있는데 그럼 저 땅은 도대체 누구 것이란 말인지. 이건 진짜 아니다 싶어서 측량팀장과 차분하게 앉아서 이야기를 시작했습니다. 
    -p242 PART ‘4 한눈에 가지 말고 한눈에 살펴라-Chapter2 산은 산이로되 물은 물이 아니로다’

    목차

    Part 01 토지의 생명은 현장과 도로
    01 현장을 알아야 땅이 보인다
    02 도로는 토지의 생명과도 같다
    03 도로 확보는 이렇게 하라
    04 도로에 빠지기 쉬운 유혹들
    05 도로, 그 끝없는 사연들

    Part 02 개발행위를 알아야 땅이 보인다
    01 못난 땅 성형해서 가치 올리기
    02 똑같은 토지도 방법을 달리해보자
    03 부동산개발업과 개발부담금은 필수지식
    04 농심의 마음으로 농부가 되어라
    05 농지전용을 통해서 투자의 맥을 찾는다
    06 농어촌정비법은 농지법과 부자관계
    07 농지가 도로더냐, 도로가 하천이더냐

    Part 03 산지투자는 천당과 지옥의 갈림길
    01 잘 키운 산지 하나 열 농지 안 부럽다
    02 산지전용을 통해서 투자 꽃을 찾아라
    03 임야투자와 묘지는 불가분의 관계

    Part 04 한눈에 가지 말고 한눈에 살펴라
    01 연접을 모르면서 개발을 논해서야
    02 산은 산이로되 물은 물이 아니로다
    03 그린벨트 규제는 정면돌파해야 한다
    04 군사시설보호구역과 문화재보호구역

    Part 05 토지투자의 새로운 패러다임
    01 토지거래허가를 극복하라
    02 도시기본계획과 도시개발법에서 틈새를 찾는다

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