왜 지금 집을 사지 않는가?

부동산 시장이 얼어붙어 있다. 팔려고 내놓은 사람은 많은데 사는 사람이 없기 때문이다. 소수의 사려는 사람도 분양시장에나 관심을 가질 뿐 기존 주택시장은 매수세가 없어 어려운 살림 해결하려고 집을 내놓은 사람들의 시름만 깊어지고 있다.
집값이 떨어져 싼 매물이 많이 나오고 있는 데도 집을 사려는 사람이 없는 이유는 간단하다. 앞으로 집값이 오르지 않을 것으로 판단하고 있기 때문이다. 집값이 오르지 않을 것으로 판단하는 것은 맞다. 그러나 그렇다고 해서 집을 사지 않으면 실패는 하지 않을지 몰라도 부자가 될 수는 없다.

결론적으로 지금은 집을 싸게 살 수 있는 절대적인 기회이므로 놓쳐서는 안 된다. 무조건 집을 사야 한다. 집값이 오르지 않을 것이라고 하면서 집을 사라고 하다니… 이 무슨 헷갈리는 소리냐고 의아해 하는 분들이 많을 것이다.
필자가 사라는 집은 시세차익을 기대하는 집이 아니다. 현금흐름을 확보할 수 있는 집을 사라는 얘기다. 앞으로는 집값이 오를 확률이 낮기 때문에 시세차익을 기대하는 것은 구시대적인 투자행태이며 어리석은 투자방법이다. 설사 집값이 오른다 해도 화폐가치가 계속 떨어질 것이 확실하므로 가격만 오르지 가치가 오르는 것은 아니다. 정부가 경기를 진작시키기 위해 엄청난 돈을 찍어대는 바람에 인플레이션이 심화될 것을 예상해보라.

앞으로는 집값이 과거처럼 오르기 힘든 시대다. 화폐가치가 계속 떨어지므로 오른 집을 판다 해도 과거의 가치를 유지하기 힘들다. 소득은 떨어지고 직장도 불안정한 상태에서는 매월 현금이 나오는 투자대상이 점점 인기를 끌 수밖에 없다. 정기예금을 비롯해서 배당을 받을 수 있는 주식, 연금, 수익형 부동산 등이 매월 현금을 창출할 수 있는 대상이지만 수익형 부동산은 화폐가치 하락과 무관하게 현금흐름이 원활하다는 점에서 가치가 높다. 부동산의 가격은 떨어질 수 있지만 임대료는 떨어지기 힘들기 때문이다.

수익형 부동산은 주택을 비롯해서 상가, 빌딩, 오피스텔, 펜션, 아파트형공장 등 많지만 주택은 실력과 무관하게 안정적으로 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 누구나 선호한다. 상가나 오피스텔 등은 경기 상황에 따라 공실이 될 수 있지만, 집 없이는 살기 곤란하기 때문에 주택의 공실률은 매우 낮다고 봐야 한다. 따라서 집을 사야 하는데, 수익을 극대화하고 환금성을 확보하려면 원룸이나 투룸이 유리하다.
원룸이나 투룸은 월세 부담이 적은 데다 수요자가 끊이질 않아 공실률도 낮고 향후 매도하기도 용이하다. 입지가 좋은 곳은 수익률이 평균 8% 이상 가능하다. 예를 들어 1억원짜리 원룸의 경우 전세가 6,000만~7,000만, 월세는 1,000만원에 50만~60만원을 받을 수 있기 때문이다. 레버리지 효과를 이용하면 현금투자 대비 수익률을 17%까지 올릴 수 있다. 1억원을 투자해서 월 140만여 원을 벌 수도 있다는 뜻이다.

월세 부동산은 지금처럼 저금리에도 불구하고 주택경기가 좋지 않을 때가 싸게 살 수 있는 기회다. 매매가 대비 전월세 비중이 높기 때문에 실투자비가 적게 들기 때문이다. 지을 수 있는 땅이 적은 데다 땅값이 비싼 서울에서 월세 부동산의 가치는 해가 갈수록 높아질 것이 뻔하기 때문에 서두르는 것이 돈 버는 지혜다.

지금이라도 현금흐름이 확보되는 집을 사라. 시세차익을 기대하고 돈을 묻으면 돈이 썩는다. 하지만 현금흐름이 잘 되는 돈은 또 다른 부의 원천을 찾을 수 있게 한다. 부자가 되려면 돈을 스스로 만들어야 한다. 돈을 모으거나, 돈을 묻어서는 부자가 될 수 없다.
하고 싶어도 돈이 없어서 못한다는 사람들은 생각을 바꿔야 한다. 지금까지 그런 나약하고 게으른 생각 때문에 힘든 삶을 살아온 것이다. 정부는 최대 채무자이지만 가장 많은 돈을 벌고 있다. 은행이나 대기업도 자기 돈으로 사업 하는 것이 아니다. 자기 돈으로 사업 하는 것은 바보다. 돈을 벌려면 레버리지를 이용해야 한다.

돈이 없어도 할 수 있는 방법이 있다. 부자들은 자기 돈이 아닌 남의 돈으로 엄청난 현금흐름을 확보하고 있다. 문제는 방법이지 돈이 아니다.
신용도가 좀 있어 월 35만원의 이자를 부담하며 대출을 일으킬 수 있다면 서울 요지의 33평 아파트를 내 것으로 만들 수 있는 길이 있다. 월 10만원의 이자 부담이면 수익을 월 15만원 이상 올릴 수 있는 현금흐름이 가능하다. 허무맹랑한 소리 같은가? 본인이 이 사실을 몰랐기 때문에 지금 그렇게 사는 것이다. 알았다면 이미 부자가 되었다.

지금이라도 알고 싶지 않은가? 돈은 진짜가 아니라 가짜다. 당신이 부자가 되려면 머니게임의 실체를 알아야 한다. 현금흐름이 확보되는 부동산이 무엇인지, 어디 있는지 알아야 한다.


** 부동산 시장을 보는 눈 - 3단계 전략 **

제1단계. 부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다!

제2단계. 먼저 똘똘한 집 한 채를 마련하라!!

제3단계. 그리고 나서 평생 마르지 않는 샘을 파라!!!

프롤로그

제1부. 부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다

Chapter 01 부동산이 무조건 돈이 되는 시대는 지났다
Chapter 02 잘 키운 딸 하나 열 아들 부럽지 않다
Chapter 03 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보하라
Chapter 04 감이 떨어질 때를 기다려라
|쉼터| 1만원짜리 상담료
Chapter 05 위기가 곧 기회, 부동산 부자는 침체기에 탄생한다
Chapter 06 이글아이와 3초의 선택
Chapter 07 경제는 머리 아파서 몰라?
Chapter 08 정부 정책은 소 잃고 외양간 고치는 식이다
Chapter 09 잘 사고 잘 파는 법

제2부. 똘똘한 집 한 채를 마련하라

Chapter 01 내 집 마련은 부의 첫걸음
Chapter 02 종잣돈을 마련하는 법
|쉼터| 성공 확률 높은 부부 방문상담자
Chapter 03 지렛대 효과 이용하다 지렛대에 깔린다
Chapter 04 소액으로도 집을 살 수 있다
Chapter 05 재개발·재건축 지분 투자로 내 집 마련하기
Chapter 06 1·6·10 투자전략과 추가부담금
Chapter 07 분양도 전략이 있다
Chapter 08 싼 게 비지떡, 지금이라도 블루칩 한 채로 갈아타라
Chapter 09 최고의 재테크는 양도세 비과세, 비과세 시점에 갈아타라
|쉼터| 알기 쉬운 1가구 2주택·3주택 양도세 중과 판정

제3부. 평생 마르지 않는 샘을 파라

Chapter 01 노후재테크는 평생재테크
Chapter 02 월세도 나오고 자산가치 증식도 되고 세제 혜택까지
Chapter 03 역세권 소형아파트의 인기는 식지 않는다
Chapter 04 수익형 부동산의 가치는 시장환원율로 분석
Chapter 05 역세권 다세대주택의 원룸과 투룸은 일석이조 전략으로
Chapter 06 신세대 및 전문직 대상 풀옵션 원룸 임대업은 불황이 없다
Chapter 07 거주하면서 임대수입도 올리는 다가구, 다중주택, 상가주택
|쉼터| 우유부단은 자신의 무식을 감추려는 몸부림
Chapter 08 개발 이익과 월세 수입을 동시에 달성할 수 있는 신축 임대사업 도전하기
Chapter 09 환금성 좋은 밀집지역의
역세권 오피스텔 투자 요령
Chapter 10 상가투자는 돈줄기가 흘러가는 곳의 뒷문이 아닌 정문을 잡아라
Chapter 11 노후 대비와 웰빙 생활을 위한 전원주택 및 펜션 투자

에필로그 왜 지금 집을 사지 않는가?