출판사 서평
월세 내며 살 것인가, 월세 받으며 살 것인가?
차곡차곡 모으면서 시작하는 부동산 통장 만들기 프로젝트
끝없이 오르는 전셋값에 여기저기 세입자들의 비명이 들리는 반면 집값은 오히려 하락 중이다?. 반대로 이러한 분위기가 무색하도록 뜨겁게 달아오르는 곳이 있다. 바로 부동산 경매 시장이다. 금융위기의 진원지였던 미국 부동산 시장이 2012년 4분기 최대 상승폭을 기록하고, 국내 부동산 시장도 회복이 기대되면서 급매보다 저렴하게 부동산을 얻으려는 사람들이 몰리는 것이다.
저렴하게 부동산을 얻을 수 있다는 말에 최근에는 전업투자...
월세 내며 살 것인가, 월세 받으며 살 것인가?
차곡차곡 모으면서 시작하는 부동산 통장 만들기 프로젝트
끝없이 오르는 전셋값에 여기저기 세입자들의 비명이 들리는 반면 집값은 오히려 하락 중이다. 반대로 이러한 분위기가 무색하도록 뜨겁게 달아오르는 곳이 있다. 바로 부동산 경매 시장이다. 금융위기의 진원지였던 미국 부동산 시장이 2012년 4분기 최대 상승폭을 기록하고, 국내 부동산 시장도 회복이 기대되면서 급매보다 저렴하게 부동산을 얻으려는 사람들이 몰리는 것이다.
저렴하게 부동산을 얻을 수 있다는 말에 최근에는 전업투자자뿐 아니라 일반인들도 속속 경매에 합류하고 있다. 하지만 부동산이란 게 한두 푼도 아니고 한달 한달이 버거운 월급쟁이들이 부동산을 얻는 게 가능할까? 《월급쟁이를 위한 부동산 경매》의 저자 오은석은 단호하게 말한다. \"충분히 가능하다!\"
▶ 월급쟁이를 위한 세 가지 키워드 '지방 소형 부동산, 단계별 장기투자, 부동산 통장'
월급쟁이들이 부동산 경매 투자에 성공하기 위해 이 책이 제시하는 첫 번째 키워드는 '지방 소형 부동산'이다. 지방 부동산은 서울o수도권에 비해 압도적으로 저렴하고, 특히 경매 시장에서는 실제 필요한 투자금이 10분의 1 정도밖에 되지 않는다. 그러면서도 교통이 편리하고 편의시설이 잘 개발된 지역이 여러 곳 존재한다. 이러한 곳을 공략하면 저렴한 가격에 좋은 집을 낙찰 받을 수 있다.
두 번째 키워드는 '단계별 장기투자'다. 부동산 경매는 한 번에 부자를 만들어주는 로또가 아니라 짧게는 2년, 길게는 10년을 내다봐야 하는 투자다. 이 기간 동안 월급으로 투자금을 모으면서 차근차근 준비할 수 있는 것이다. 초보라면 안정적으로 수익이 발생하는 빌라나 아파트 경매로 시작하되, 점차 수익률이 높은 상가 경매, 평생 수입원이 되어줄 다가구 경매로 차근차근 단계를 밟아나갈 수 있다. 한방을 노리는 투자자는 실패하고, 끈기 있게 노력하는 투자자가 성공하는 것이 부동산 경매의 세계다.
세 번째 키워드는 '부동산 통장'이다. 투자를 하면서 안정된 생활비만큼 중요한 것도 없다는 측면에서, 월급쟁이들의 가장 큰 무기는 꾸준한 수입원이라고 할 수 있다. 지치지 않는 투자를 하려면 생활비와 재테크 자금을 절대 섞지 말고 따로 사용하는 것이 중요하다. 나아가 하나의 부동산을 낙찰 받으면 그것을 관리하는 하나의 통장, 즉 '1부동산 1통장'을 개설함으로써 효율적인 수익 관리도 가능하다.
▶ 실제 회원들의 낙찰 사례와 저자의 현장 노하우가 가득하다
이 책의 가장 큰 장점은 실제 사례가 풍부하다는 것이다. 저자가 운영하는 '북극성 부동산재테크' 카페 회원들이 직접 공개한 낙찰 사례들은 초보자가 어떻게 경매를 공부하면 될지, 이런 문제가 생겼을 때는 어떻게 대처했는지, 어떻게 물건을 검색하고 얼마의 수익률을 올렸는지 등을 가감 없이 솔직하게 보여준다. 아직 경매용어가 생소한 초보자들에게는 딱딱한 이론보다 이 경험담이 더 쉽게 다가올 것이다.
또, 여타의 경매 책과 달리 현장에서 마주치는 소소한 문제들을 어떻게 처리할지에 대한 꼼꼼한 답도 얻을 수 있다. 관리사무소장이나 공인중개사를 어떻게 대해야 하는지, 미납관리비는 어떻게 처리할지, 점유자가 이런 요구를 하면 어떻게 처리할지, 집을 볼 때 무엇을 어떻게 체크할지 등 15년간 전업투자자로 활동해온 저자의 풍부한 현장 노하우가 아낌없이 공개된다.
중요한 것은 편견을 깨는 일이다. 부동산 경매는 목돈이 있어야만 가능하다는 편견, 부동산 경매는 힘없는 소시민을 괴롭힌다는 편견, 부동산 경매는 일확천금을 얻게 하는 로또라는 편견 등을 먼저 깨지 않으면 제대로 된 부동산 경매 재테크는 할 수 없다.
부동산 투자는 조금 해보다가 안 되면 마는 취미생활이 아니라 10년, 20년, 나아가 은퇴 이후까지 내다보고 시작해야 할 두 번째 직업이다. 또 하나의 직업을 갖는 것과 마찬가지로 나의 현재상황을 냉철하게 분석하고, 분명한 목표를 수립하며, 이를 이루기 위한 계획을 착실히 실천해야만 성공할 수 있다. 전략은 이 책이 누구보다 잘 알려줄 수 있지만, 그것을 활용하는 것은 온전히 독자들의 몫이다.

(p.13 머리말) 다시 그때로 돌아간다면 월급에서 생활비를 제외한 나머지 금액을 저축하고, 이렇게 1~2년 정도 저축한 종잣돈만으로 부동산 경매 재테크를 할 것이다. 안정적인 수입도 얻고, 부동산 경매가 내 적성에 맞는지 확인도 하고, 종잣돈을 키워 가면서 자신감도 얻고, 회사생활을 하면서 다양한 인맥도 구축할 수 있다.

 

(p.31 내 집 하나 갖고 싶다는 꿈, 이룰 수 있을까) 월급은 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고 내 집 마련을 위한 이자는 생활비가 아니라 별도의 자금으로 관리를 해야 한다. 그렇지 않으면 혹시라도 문제가 생겼을 때 이자를 내느라 가족의 생계까지 위협을 받을 수 있다. (중략) 100만 원을 저축한다면 1년 뒤에는 1,200만 원의 종잣돈이 모일 것이고 이를 재테크 자금으로 쓸 수 있다. 재테크 자금은 철저하게 생활비와는 별개로 관리해야 하며, 내 집 마련을 포함한 모든 재테크는 이 자금만으로 융통되어야 한다.

 

(p.56 알고 보면 알짜배기! 지방 부동산에 주목하라) 부동산 시장은 끝이라고 역설하는 이도 있다. 그러나 짚고 넘어가야 할 몇 가지 쟁점사항이 있다. (중략) 첫째, 언론에서 말하는 반값아파트, 하우스 푸어 등은 재건축 대상 아파트와 수도권 신도시 대형아파트나 중대형아파트의 문제이지 중소형이나 소형아파트, 특히 지방은 해당되지 않는다. (중략) 둘째, 주택보급률이 100퍼센트를 넘는다고 해서 매매가격이 상승하지 않는 것은 아니다. 수요자 10명 중 7명이 중소형이나 소형아파트를 선호하는 상황이라면 6채 중 3채는 미분양으로 남거나 매매가 성사되지 못하는 반면 중소형 및 소형아파트인 4채의 매매가격은 당연히 상승할 것이다.

 

(p.104 내게 딱 맞는 소액물건 검색하기) 그럼 실질적으로 투자에 영향을 줄 수 있고 투자방향을 결정지을 수 있는 정보는 어디에서 얻을 수 있을까? 정답은 경매정보지이다. 경매정보지에는 과거 낙찰된 물건에 대한 정보도 있다. (중략) 특히 내가 주목하는 부분은 낙찰가율이다. 관심 있는 물건을 클릭하면 그 물건의 주변에서 진행된 과거사례까지 확인할 수 있는 곳이 많다. 최근 1년 동안의 낙찰가율도 표시되는데 그 낙찰가율이 1년 전에 비해 하락하고 있는지 상승하고 있는지 확인하자.

 

(p.163 방향이 분명하면 흔들리지 않는다) 초보자에게 임대목적 물건을 추천하는 또 다른 이유는 낙찰 후 임대를 놓으면 바로 월세수익을 받을 수 있고 이것으로 대출이자를 충당할 수 있기 때문이다. 게다가 매달 들어오는 월세를 보고 있노라면 시간과 노력을 투자한 결과가 매달 통장에 찍히는 것을 볼 때마다 힘이 나고 동기부여가 된다. (중략) 매도목적 투자는 임대목적 투자에 비해 분명 리스크가 있다. 따라서 리스크 관리 차원에서 임대목적을 10채 정도 낙찰받아 기반을 잡고 나서 매도목적 물건에 접근해 수익을 극대화하는 전략이 좀 더 안전한 투자방법이 될 수 있다.

 

(p.182 지렛대 효과로 소액투자에 날개를 달자) 불행하게도 소액투자자는 타인의 자본을 이용하지 않고 자기자본만으로는 투자할 수 있는 부동산이 한정되어 있다. 이런 점에서 소액투자자에게 지렛대의 이용은 선택사항이 아닌 필수불가결 요소인 것이다. (중략) 타인자본을 잘 이용하는 것도 중요하지만 이를 잘 관리하는 것이 더 중요하다. (중략) 세계에서 유일하게 한국에만 있는 전세 제도 덕분에 우리는 집을 매입할 때 타인자본(=전세금)을 이용해 실투자금을 줄일 수 있다. 전세금은 소유자 입장에서는 이자를 지출할 필요가 없기 때문에 은행대출보다 선호도가 크다.

 

(p.197 부동산 포트폴리오를 주기적으로 점검하라) 효율적으로 관리하기 위해 나는 ‘1부동산 1통장’의 방법을 적극 추천한다. 경매물건을 낙찰받을 때마다 그 부동산을 통해 발생하는 수입과 지출을 다른 통장과 섞지 말고 하나의 통장으로 관리하는 것이다. 이렇게 하면 나중에 매도 시 세금을 제하고 순매도수익이 얼마였는지, 순월세수익이 얼마였는지 쉽게 확인이 가능하다. 또한 임차인과 법적인 문제가 발생했을 때 증거서류의 기능을 하기도 하고, 통장이 하나씩 늘어날 때마다 성취감도 생겨 여러 가지 긍정적인 효과가 크다.

 

(p.213 당장 부동산을 놓쳐도 사람은 잃지 말자) 움직이지 않는 부동산의 가치는 사람에 의해 형성된다. 부동산 경매 재테크를 곧 인맥 재테크라고 하는 이유도 여기에 있다. 공인중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 건축사, 경매계장, 대출 중개인, 은행 지점장, 사무장, 관리사무소장, 소유자, 임차인, 채권자, 구청 및 동사무소 직원 등등 많은 사람들과 관계를 맺을수록 알차고 중요한 정보를 다양하게 얻을 수 있다.

 

(p.239 관리사무소장을 믿지 마라) 상호 간의 불신이 심할 경우에는 제삼자를 이용하는 것도 좋다. 그 중 가장 추천하는 사람은 공인중개사이다. 공인중개사는 기존의 점유자를 내보내고 한시라도 빨리 새로운 임차인과 임대차중개계약을 성사시켜야 수수료를 받을 수 있기 때문에 최선을 다할 것이다. (중략) 반면 절대 추천하지 않는 사람은 관리사무소장이다. 관리비에 대해 이미 원만하게 해결된 후라면 모를까, 일을 처리해주는 대가로 줄 필요가 없는 관리비까지 정산해달라고 요구할 수 있다.

 

(p.257 고가낙찰이란?) 실무에서는 시세보다 높은 가격에 낙찰되었을 때 주로 고가낙찰이라고 한다. (중략) 어느 지역이 감정평가가격보다 높게 낙찰되기 시작한다는 것은 그 지역의 매매가격이 단기간에 상승하고 있다는 반증이다. 상승 원인이 무엇인지 임장을 통해 확인한 다음 상승 기간이 길어질 것으로 판단된다면 그 지역에 있는 경매 물건을 집중적으로 입찰해 낙찰받는 것도 고려해 볼 만하다.

 

(p.271 임장할 때는 대중교통을) 임장을 할 때는 무조건 대중교통(지하철, 버스, 택시 등)을 이용해라. 대중교통을 이용하면 이동시간 동안 임장 계획을 세우고 정리할 수 있다. 또한 교통 여건도 체크할 수 있고, 이동 중에 택시기사나 주민들로부터 유익한 정보를 얻을 수도 있다. 자가용의 편안함에 익숙해질수록 임장의 질이 떨어진다는 사실을 꼭 명심하기 바란다.

 

(p.312 전업투자를 고민하는 이들에게) 내 대답은 확고하다. 경매 재테크를 통해 얻은 수익이 현재 다니는 직장 연봉의 3분의 2정도 되었을 때 다시 한 번 고민해 보고, 그때도 확신이 들면 전업으로 전향하라는 것이다. 직장을 다닐 때에는 매달 월급이 나오기 때문에 생활에 대한 걱정은 별로 하지 않는다. 그렇지만 전업투자자는 다르다. 매달 월세를 한 달 생활이 가능한 수준 이상으로 받지 못하면 기본생활이 되지 않고 일도 집중되지 않는다.

 

목차
프롤로그_ 월 수입 150만 원의 월급쟁이, 경매에 뛰어들다
part 1. 월급 모아서 부동산 경매, 정말 가능할까?
01_ 내 집 하나 갖고 싶다는 꿈, 이룰 수 있을까?
아끼고 또 아껴도 쉽지 않은 내 집 마련의 현?실 | 생각을 바꾸면 방법이 보인다 | 천만 원의 재테크 자금, 이제 시작이다
02_ 가진 돈이 적다고 실망하기에는 이르다
목돈이 필요하다는 편견을 깨자 | 꼼꼼한 분석으로 플러스피 투자까지 가능하다 | 분명한 목표, 냉정한 현실분석은 필수 | 꾸준히 늘리다보면 어느새 부자가 된다
03_ 알고 보면 알짜배기! 지방 부동산에 주목하라
지방은 별 볼일 없다는 말, 진짜 그럴까 | 사람을 보면 지역 부동산 흐름이 보인다 | 불경기에 더욱 강한 지방 소형 부동산 | 지방 아파트는 훌륭한 자금마련 수단
04_ 부동산 경매에 대한 오해와 편견 부수기
경매는 힘없는 서민을 쫓아내는 것이다? | 경매는 일반인에겐 너무 어렵다? | 명도 과정이 어려울 것이다?
05_ 경매 초심자가 반드시 알아야 할 6가지 황금률
첫째, 경매는 욕심을 버리는 싸움이다 | 둘째, 패찰을 즐겨야 성공한다 | 셋째, 경매는 절대 독학하지 마라 | 넷째, 결과에 일희일비하면 실패한다 | 다섯째, 경매로 일확천금을 얻을 수는 없다 | 여섯째, 발품이 없으면 수익도 없다
[더 배워봅시다] 경매 고수를 상대로 명도하는 방법
part 2. 천만 원 소액경매, 차근차근 배워보자
01_ 부동산 경매 절차 이해하기
02_ 내게 딱 맞는 소액물건 검색하기
투자자의 기본무기가 되는 경매정보지 | 경매정보지에는 어떤 내용이 들어있나 | 경매정보지를 맹신하는 것은 금물 | 추세를 살피면 호재 있는 지역이 보인다
03_ 임장으로 확실한 정보와 인맥 얻기
철저한 사전조사가 임장의 효율성을 높인다 | 꼼꼼하고 배짱 있게 현장조사 하는 요령 | 절대 소홀히 해서는 안 될 임장보고서 작성
04_ 정보를 종합하여 소신 있게 입찰하기
준비물을 미리 챙겨야 사고가 없다 | 입찰표 작성법과 주의할 점 | 경락잔금대출로 잔금 납부하기 | 심사와 소유권 취득 과정
05_ 점유자와 협상하고 임대수익 실현하기
첫 대면은 빨리 할수록 유리하다 | 점유자 특성에 따라 전략을 세우자 | 협상 내용은 반드시 문서로 남기자 | 강제집행은 최후의 수단으로만 쓰자 | 임대를 통해 수익을 실현하자
[더 배워봅시다] 공인중개사를 내 편으로 만드는 대화법
part 3. 초보와 고수의 결정적 차이 '재테크 마인드' 익히기
01_ 방향이 분명하면 흔들리지 않는다
부동산 경매에도 3단계 장기 플랜이 필요하다 | 경험을 쌓는 것을 주저하지 말자
02_ 전문가를 믿지 말고 정보를 믿어라
넘쳐나는 정보를 가려먹을 줄 알아야 한다 | 진짜 정보는 경매정보지에 다 있다 | 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률만 꽉 잡아라
03_ 지렛대 효과로 소액투자에 날개를 달자
소액 투자자에게 왜 지렛대가 필요할까 | 전세금을 지렛대로 활용하기 | 대출을 지렛대로 활용하기 | 지렛대는 사용보다 관리가 중요하다
04_ 부동산 포트폴리오를 주기적으로 점검하라
낙찰보다 중요한 사후 물건 관리 | '1부동산 1통장'으로 효과적 관리를
05_ 재테크가 아닌 제2의 직업으로 생각하자
쉬엄쉬엄 한다는 마음으로는 성공하기 어렵다 | 매일 2시간씩만 투자하라
06_ 당장 부동산을 놓쳐도 사람은 잃지 말자
멘토를 만나면 절대 놓치지 마라 | 책 속의 또 다른 고수들을 만나는 방법 | 인맥 없이는 경매 재테크에 성공할 수 없다
[더 배워봅시다] 두려워해서도, 만만히 해서도 안 될 세금
part 4. 성공이냐 실패냐, 실전 소액경매 도전기
01_ 잊을 수 없는 첫 낙찰의 추억 - 아프로 님
02_ 조급함을 버리고 소신입찰하라 - 메아리 님
03_ 가장 큰 무기는 배우려는 자세 - 쑤기 님
04_ 인간관계가 재산이 된다 - 홍시 님
05_ 양보하면 안 될 명도의 규칙들 - 차차·다함께차차 님
06_ 초보의 용감한 상가경매 도전기 - 큰나무 님
07_ 복잡한 법적 문제, 하나씩 해결하자 - 또치 님
08_ 전업투자, 이제 좀 알 것 같다 - 성재 님
09_ 생애 첫 수의시담 공매 도전기 - 밍밍 님
10_ 고생만큼 보람도 큰 다가구 경매 - 베리굿 님
11_ 치밀한 전략이 필요한 특수물건 - 그린존 님
12_ 수익률 끌어올리는 셀프 인테리어 - 히스토리 님
에필로그_ 돈, 가족, 자유 그리고 북극성 사람들