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지지않는 권리분석 vs 이기는 명도 경매전문가 이영진의 삶을 통한 진한 경매이야기 2
- 이영진 저
- 매일경제신문사
- 2014년 03월 12일
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정가18,000원
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판매가16,200원 [10% 할인]
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회원리뷰
ISBN: 9791155420980
376쪽
172 x 225 (㎜)
지금 이책은
- 판매지수 : 115
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책 소개
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- 다음카페 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 카페지기 골목대장, 이형진
실전 경매서적들 중 《경매성공 다이어리》를 읽고 이런 실력 있는 분을 초빙하여 우리 카페회원들에게 실전 지식을 전달해주고픈 마음에 ‘삼고초려’한다는 자세로 저자에게 여러 번 찾아가 부탁했던 일이 생각이 납니다. 제가 보증하고 추천합니다. 이번 저자가 새로 출간한 《지지 않는 권리분석 vs 이기는 명도》도 실전경매도서로써 최고라고 말입니다.
《100배의 축복》, 《경매천재가 된 홍대리》 저자, 다음카페 야생화의 실전경매 카페지기, 배중렬 회장 저자가 직접 경험한 내용을 바탕으로 한 편의 소설을 읽는 것처럼 쉽고 재미있게 쓰여 있다. 이 책을 통해 경매에 대한 지식뿐만 아니라 인생에 대해 배울 수 있으므로 ‘강추’한다.
- 유엔알컨설팅, 박상언 대표
이영진 소장은 20년간 경매에 몸담고 있는 경매계의 살아있는 히어로이다. 실전경매반을 운영하면서 회원들의 임장에 동행하며, 해당 부동산의 개발계획과 권리관계, 법적 제한내용들을 세세하고 쉽게 풀어줌으로써 많은 사람들의 호응을 받았던 경험들을 이 책에 잘 녹여 낸 만큼 경매를 처음 시작한 사람들에겐 마중물과 같은 역할을 해주리라 믿는다. 또 이론은 자신 있으나 실무에 약한 투자자라면 꼭 이 책을 권하고 싶다.
- ㈜알에셋부동산자산관리회사, 임채민 수석팀장
인생을 살아가면서 목표를 향해서 무조건 빨리 달려가기보다는 방향을 정확히 하여 가는 것이 더욱 중요한데, 소장님은 모든 ‘경매인의 멘토’로서 저를 정확하게 이끌어 주셨습니다. 참으로 진솔하고 겸손하며 직업의식이 투철한 사람, 항상 배우는 자세를 가지고 있는 노하우를 나누어 주기를 좋아하는 사람, 평생 함께 동행 하고 싶으며 아들에게도 소개하고 싶은 사람이라고 자신 있게 말하고 싶은 사람입니다. 이번 책도 일반인들이 실전에서 경험하지 못한 일련의 과정들은 세세히 담았다는 것이 정말 놀랍고 흥미롭습니다. 경매 경험이 부족한 분들에게 이 책을 꼭 권해 드리고 싶습니다.
- ‘고든경매’ 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들, 강대규 회장
책을 읽어봐라, 그리고 느껴봐라, 그럼 깨달을 것입니다, 또한 얻을 것입니다. 여러분들이 꿈꾸는 경제적 자유을…!
- ‘고든경매’ 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들 운영자 브랜트, 손홍진
저자 소개
- 구분 : 저서
- 국적 : 대한민국
- 분류 : 경제/경영/자기계발 저자
- 인기지수 : 149
1995년 말 대형할인점, 지하도상가, 재래시장 재개발 등 유통시설 개발 컨설팅 전문업체인 한국유통연구소와의 인연을 시작으로 부동산 관련업에 뛰어들었다. 이후 개발회사이자 분양대행업체인 케이엔케이컨설팅그룹에서 부지 매입 검토, 부지 개발계획 수립, 분양타당성 검토, 분양마케팅 전략 수립 등의 업무를 소화했다.
개발부지 물색과 관련하여 외환위기 직후인 1998년부터 경매실무를 시작했으며, 2001년 5월 경매정보.교육.컨설팅 전문업체인 디지털태인(부동산태인)에서 경매실무 및 교육을 담당하면서 경매전문가로서의 꽃을 피웠다. 아울러 경매관련 이슈, 동향 및 전망 등 각종 언론매체에 보도자료 배포와 인터뷰, 출연 등을 병행하였으며, 제도권내 자산운용사와의 경매펀드를 기획, 실행해 이에 대한 투자자문 역할을 수행한 바 있다.
부동산정보업체인 닥터아파트로 스카우트된 후 경매가 아닌 부동산이라는 큰 시각에서 시장을 분석하고 리서치하는 업무를 담당했다. 이로 인해 나무보다는 숲을 보는 혜안을 갖게 됐으며, 언론 및 TV매체 기자, 작가, PD 등과의 더 폭넓은 유대관계를 형성할 수 있는 계기가 됐다.
현재는 2011년 12월 19일에 NPL 경매 투자전문 자산운용 및 투자자문법인인 ㈜이웰에셋을 설립해 대표이사 겸 부동산연구소장으로 재직중이며, 세종사이버대학교 부동산경영학부, 가천대학교 경영대학원에 초빙교수로 출강하고 있다. KB부동산, 한경닷컴, 디지털태인에 부동산 및 경매 관련 칼럼을 제공하고 있으며, 2002년 7월 1일 시행된 부동산투자회사법(Reits)에 근거한 자산운용전문인력(부동산컨설팅업계 1호)이기도 하다.
저서 《돈 버는 경매 돈 잃는 경매》《지지않는 권리분석 vs 이기는 명도》
책 속에서
Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만 <토지 매각 제외 연희동 빌라>
모든 경매투자자에게 해당되는 경매투자로 돈 버는 방법, 첫째는 각 지역의 특징과 시세에 능통해야 한다. 둘째 물건에 가치를 평가할 수 있어야 한다. 셋째 경매를 하기 위해선 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다. 즉 재치 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다.
첫째, 지역특징과 시세에 능통해야 한다고 했다. 이 과정은 절대 쉽게 만들어지는 게 아니다. 많은 지역을 돌아다니며 발품을 팔아야 자연히 알아지는 것이기에 시간투자가 꼭 필요한 부분이다. 그래서 필자는 항상 지도책을 하나 마련하라고 권한다.
물론 요즘은 내비게이션이라는 장치가 있어 쉽고 빠르게 목적지를 찾아 갈 수 있지만 그렇게 해서 찾아간들 지역 및 지리적으로 무엇이 머리에 남겠는가? 반대로 지도를 보면서 직접 현장에 도착해 본다면 한 번 그곳에 간 기억은 절대 머릿속에서 지워지지 않고 또한 찾아 가면서 주변 지리적 관계까지 전부 파악할 수 있어 향후 지리에 능통하게 되며 시세까지 알게 된다.
둘째, 물건에 가치를 평가 하는 건 과거 경험치에 의해 달라진다. 보통 부동산물건의 가치를 평가할 때 가장 쉽게 평가할 수 있는 방법이 바로 회전률이다. 단기투자를 하려고 한다면 환금성이 좋은 아파트를 꼽을 것이다. 즉 매매가 잘 된다는 것이고 매매가 잘 된다는 건 그만큼 수요가 많다는 것이므로 회전률이 높다는 걸 의미한다. 그래서 아파트 투자의 경우 장점은 회전률이 높다는 것이고 단점은 수익률이 낮아진다는 점이다.
셋째, 경매는 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다. 경매는 절대 사업가 마인드로 하면 망하기 일쑤다. 지금 하나를 팔 때 비싸게 팔고 많은 수익을 내든가, 아니면 싸게라도 빨리 팔고 다른 물건을 빨리 하나 사든가 해야 한다. 또한 임대도 마찬가지다. 다량의 좋은 물건을 수요자에게 공급하여 한 단계 한 단계 임대료를 상승시켜 나중에 수익(매매차익)을 보겠다는 마인드는 절대 경매투자로 수익을 낼 수 없다. 그렇기에 최소한 돈 안 들이고 많은 수익을 내고자 하는 장사꾼 마인드가 좋은 수익을 안겨준다.
PART 06 나 정말 선순위? <연천 아파트>
많은 경매투자자들이 대항력 있는 선순위 세입자가 있다면 경매입찰을 꺼려 수차례 유찰이 되는 경우가 다반사다. 그러다 보니 경매투자자들에겐 군침을 흘리며 낙찰 받고 싶은 대상이기도 하다. 하지만 아무리 경매 고수라 할지라도 쉽사리 입찰하지 못하는 물건이기에 철저하고 확실한 정보가 아니면 손해 볼 수 있다.
그래서 이런 물건은 처음부터 오랜 기간 관심을 갖고 권리분석을 지속적으로 할 필요가 있다. 그렇게 조사하다 보면 아무도 알 수 없는 나만의 정보를 얻을 수 있는 경우도 있어 그 정보 하나만 가지고도 상당히 큰 수익을 얻을 수 있다. 이번에 소개할 사건이 그러하다.
여느 때처럼 경매 물건을 모니터링 하다 최초 경매를 시작하는 아파트 물건 하나를 발견하였다. 세입자가 전입신고, 확정일자를 받아 배당요구까지 하였으나 확정일자를 경매개시결정 이후에 받았다는 점이 조금 의심이 들어 시간 나는 김에 조사해 보기로 마음먹고 우선 채권자 화재보험에 전화를 걸었다.
“여보세요? 경매사건으로 전화 드렸습니다!”
“경매 담당하시는 분에게 연결해드릴게요?”
그렇게 담당자에게 연결 되어 통화 할 수 있었지만 채권담당자는 개인정보에 대한 내용은 알려줄 수 없다며 거절하였고 필자는 어쩔 수 없이 담당자 전화번호와 성함 정도만 알려 달라 하고 전화를 끊었다.
그 후 의정부지방법원에서 실시한 경매는 한차례 유찰이 되었고 필자는 동두천에 볼일이 있던 참이라 그 물건을 다시 조사하기 위해 전곡 명정아파트에 가기로 계획 하였다. 며칠 뒤 동두천 일을 보고 전곡으로 향했다. (...)
모든 경매투자자에게 해당되는 경매투자로 돈 버는 방법, 첫째는 각 지역의 특징과 시세에 능통해야 한다. 둘째 물건에 가치를 평가할 수 있어야 한다. 셋째 경매를 하기 위해선 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다. 즉 재치 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다.
첫째, 지역특징과 시세에 능통해야 한다고 했다. 이 과정은 절대 쉽게 만들어지는 게 아니다. 많은 지역을 돌아다니며 발품을 팔아야 자연히 알아지는 것이기에 시간투자가 꼭 필요한 부분이다. 그래서 필자는 항상 지도책을 하나 마련하라고 권한다.
물론 요즘은 내비게이션이라는 장치가 있어 쉽고 빠르게 목적지를 찾아 갈 수 있지만 그렇게 해서 찾아간들 지역 및 지리적으로 무엇이 머리에 남겠는가? 반대로 지도를 보면서 직접 현장에 도착해 본다면 한 번 그곳에 간 기억은 절대 머릿속에서 지워지지 않고 또한 찾아 가면서 주변 지리적 관계까지 전부 파악할 수 있어 향후 지리에 능통하게 되며 시세까지 알게 된다.
둘째, 물건에 가치를 평가 하는 건 과거 경험치에 의해 달라진다. 보통 부동산물건의 가치를 평가할 때 가장 쉽게 평가할 수 있는 방법이 바로 회전률이다. 단기투자를 하려고 한다면 환금성이 좋은 아파트를 꼽을 것이다. 즉 매매가 잘 된다는 것이고 매매가 잘 된다는 건 그만큼 수요가 많다는 것이므로 회전률이 높다는 걸 의미한다. 그래서 아파트 투자의 경우 장점은 회전률이 높다는 것이고 단점은 수익률이 낮아진다는 점이다.
셋째, 경매는 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다. 경매는 절대 사업가 마인드로 하면 망하기 일쑤다. 지금 하나를 팔 때 비싸게 팔고 많은 수익을 내든가, 아니면 싸게라도 빨리 팔고 다른 물건을 빨리 하나 사든가 해야 한다. 또한 임대도 마찬가지다. 다량의 좋은 물건을 수요자에게 공급하여 한 단계 한 단계 임대료를 상승시켜 나중에 수익(매매차익)을 보겠다는 마인드는 절대 경매투자로 수익을 낼 수 없다. 그렇기에 최소한 돈 안 들이고 많은 수익을 내고자 하는 장사꾼 마인드가 좋은 수익을 안겨준다.
PART 06 나 정말 선순위? <연천 아파트>
많은 경매투자자들이 대항력 있는 선순위 세입자가 있다면 경매입찰을 꺼려 수차례 유찰이 되는 경우가 다반사다. 그러다 보니 경매투자자들에겐 군침을 흘리며 낙찰 받고 싶은 대상이기도 하다. 하지만 아무리 경매 고수라 할지라도 쉽사리 입찰하지 못하는 물건이기에 철저하고 확실한 정보가 아니면 손해 볼 수 있다.
그래서 이런 물건은 처음부터 오랜 기간 관심을 갖고 권리분석을 지속적으로 할 필요가 있다. 그렇게 조사하다 보면 아무도 알 수 없는 나만의 정보를 얻을 수 있는 경우도 있어 그 정보 하나만 가지고도 상당히 큰 수익을 얻을 수 있다. 이번에 소개할 사건이 그러하다.
여느 때처럼 경매 물건을 모니터링 하다 최초 경매를 시작하는 아파트 물건 하나를 발견하였다. 세입자가 전입신고, 확정일자를 받아 배당요구까지 하였으나 확정일자를 경매개시결정 이후에 받았다는 점이 조금 의심이 들어 시간 나는 김에 조사해 보기로 마음먹고 우선 채권자 화재보험에 전화를 걸었다.
“여보세요? 경매사건으로 전화 드렸습니다!”
“경매 담당하시는 분에게 연결해드릴게요?”
그렇게 담당자에게 연결 되어 통화 할 수 있었지만 채권담당자는 개인정보에 대한 내용은 알려줄 수 없다며 거절하였고 필자는 어쩔 수 없이 담당자 전화번호와 성함 정도만 알려 달라 하고 전화를 끊었다.
그 후 의정부지방법원에서 실시한 경매는 한차례 유찰이 되었고 필자는 동두천에 볼일이 있던 참이라 그 물건을 다시 조사하기 위해 전곡 명정아파트에 가기로 계획 하였다. 며칠 뒤 동두천 일을 보고 전곡으로 향했다. (...)
목차
목차
◇ 목 차
Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만
chapter 01 무·피·투·자 … 15
chapter 02 여러 지역에 능통해라 … 17
chapter 03 상가투자도 역발상으로 … 22
chapter 04 어떤 용도로 활용할 것인가를? 생각하라 … 26
chapter 05 가구 수가 중요한 다가구주택에 관심을 … 30
Part 02 돈 안들이고 월세 135만원
chapter 01 틈새에서 금괴를 찾다 … 39
chapter 02 낙찰자가 주인이다 … 48
chapter 03 돈 벌기 위한 몸단장 … 56
Part 03 내 돈 안 들이고
chapter 01 중고의 화려함을 찾다 … 63
chapter 02 임장활동 땐 거짓말쟁이가 되는 나 … 66
chapter 03 날벼락 같은 패찰 … 72
chapter 04 기회는 다시 찾아오고… 75
chapter 05 쉽게 끝나버린 명도 … 77
Part 04 선순위 세대합가
chapter 01 혹시나~ 역시나~ … 83
chapter 02 이런 물건은 항상 단독입찰 … 91
chapter 03 명도를 위한 사전 작업을 하다 … 94
chapter 04 보증금 3억원의 진실 … 99
Part 05 포장만 선순위
chapter 01 소장님 요즘 경매 받기 힘들어요 … 114
chapter 02 껍데기만 선순위 세입자 … 117
chapter 03 생각 못한 단독입찰 … 124
chapter 04 사전명도에 돌입하고… 127
chapter 05 명도의 저항이 시작되고… 132
Part 06 나 정말 선순위?
chapter 01 가면 속에 가려진 채권자 … 149
chapter 02 죽 쒀서 남 주고… 156
chapter 03 대금미납으로 재경매가 되고! … 159
chapter 04 의심이 의심을 만들고 … 164
chapter 05 진실은 법정과 경찰서에서 … 173
Part 07 소송비만 날린 유치권자들
chapter 01 지저분한 건물이 눈에 띄다 … 188
chapter 02 거짓된 말들 속에 진실을 찾고… 195
chapter 03 유치권자들의 명도가 시작되고… 202
chapter 04 먼저 소송을 걸어오고… 215
Part 08 대박 토지가 경매로
chapter 01 미아동 공사 중지된 경매 물건 낙찰 받다 … 261
chapter 02 낙찰의 기쁨 … 264
chapter 03 유치권자와의 대면 … 270
chapter 04 시간과의 지루한 싸움 … 279
chapter 05 예상한, 예상했던 복병 … 283
Part 09 개발업자 유치권
chapter 01 항상 현장에서 배운다 … 293
chapter 02 아슬아슬한 입찰가격 … 301
chapter 03 계획에 없던 사업 인·허가 취득 … 306
chapter 04 잘못된 정의는 법으로 … 324
chapter 05 심장이 떨어질 뻔한 강제집행 … 330
Part 10 무조건 잡아라!
chapter 01 월세 받는 역세권 모텔을 잡아라 … 343
chapter 02 대출을 받기 위해 선순위 세입자를 해결하다 … 349
chapter 03 낡은 건물… 돈과의 전쟁 … 359
◇ 목 차
Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만
chapter 01 무·피·투·자 … 15
chapter 02 여러 지역에 능통해라 … 17
chapter 03 상가투자도 역발상으로 … 22
chapter 04 어떤 용도로 활용할 것인가를? 생각하라 … 26
chapter 05 가구 수가 중요한 다가구주택에 관심을 … 30
Part 02 돈 안들이고 월세 135만원
chapter 01 틈새에서 금괴를 찾다 … 39
chapter 02 낙찰자가 주인이다 … 48
chapter 03 돈 벌기 위한 몸단장 … 56
Part 03 내 돈 안 들이고
chapter 01 중고의 화려함을 찾다 … 63
chapter 02 임장활동 땐 거짓말쟁이가 되는 나 … 66
chapter 03 날벼락 같은 패찰 … 72
chapter 04 기회는 다시 찾아오고… 75
chapter 05 쉽게 끝나버린 명도 … 77
Part 04 선순위 세대합가
chapter 01 혹시나~ 역시나~ … 83
chapter 02 이런 물건은 항상 단독입찰 … 91
chapter 03 명도를 위한 사전 작업을 하다 … 94
chapter 04 보증금 3억원의 진실 … 99
Part 05 포장만 선순위
chapter 01 소장님 요즘 경매 받기 힘들어요 … 114
chapter 02 껍데기만 선순위 세입자 … 117
chapter 03 생각 못한 단독입찰 … 124
chapter 04 사전명도에 돌입하고… 127
chapter 05 명도의 저항이 시작되고… 132
Part 06 나 정말 선순위?
chapter 01 가면 속에 가려진 채권자 … 149
chapter 02 죽 쒀서 남 주고… 156
chapter 03 대금미납으로 재경매가 되고! … 159
chapter 04 의심이 의심을 만들고 … 164
chapter 05 진실은 법정과 경찰서에서 … 173
Part 07 소송비만 날린 유치권자들
chapter 01 지저분한 건물이 눈에 띄다 … 188
chapter 02 거짓된 말들 속에 진실을 찾고… 195
chapter 03 유치권자들의 명도가 시작되고… 202
chapter 04 먼저 소송을 걸어오고… 215
Part 08 대박 토지가 경매로
chapter 01 미아동 공사 중지된 경매 물건 낙찰 받다 … 261
chapter 02 낙찰의 기쁨 … 264
chapter 03 유치권자와의 대면 … 270
chapter 04 시간과의 지루한 싸움 … 279
chapter 05 예상한, 예상했던 복병 … 283
Part 09 개발업자 유치권
chapter 01 항상 현장에서 배운다 … 293
chapter 02 아슬아슬한 입찰가격 … 301
chapter 03 계획에 없던 사업 인·허가 취득 … 306
chapter 04 잘못된 정의는 법으로 … 324
chapter 05 심장이 떨어질 뻔한 강제집행 … 330
Part 10 무조건 잡아라!
chapter 01 월세 받는 역세권 모텔을 잡아라 … 343
chapter 02 대출을 받기 위해 선순위 세입자를 해결하다 … 349
chapter 03 낡은 건물… 돈과의 전쟁 … 359
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