상승할 것인가? 하락할 것인가?
한 치 앞도 안 보이는 부동산 시장 의사결정 가이드!!
자신의 관점을 갖고 흔들리지 마라.

부동산 시장이 한 치 앞을 예측할 수 없는 안개 정국이다. 2008년 금융위기 이후로 부동산 가격이 하락하고, 하우스 푸어가 양산되면서 이에 대한 대책이 논의되던 때가 엊그제인데, 강남 재건축이 1순위에 마감되고 서울뿐 아니라 분당과 용인의 중소형 아파트가 전고점을 회복했다는 기사도 나오고 있다. 정말 부동산 경기가 다시 살아난 것인가?
실제 거래되는 비율을 봐도 조금씩 상승 국면으로 터닝한 것 같기도 한데, 일부 전문가들은 아직 바닥은 멀었으니 좀 더 기다리라고 한다. 정부는 부동산 경기 활성화라는 목표를 가지고 정책을 추진하는 것 같기는 하나, 매번 방향이 조금씩 다르고, 영향이 큰 것 같지도 않다. 그래서 더 혼란스럽다. 집을 사야 할지 아니면 계속 전세를 살아야 할지 판단이 잘 서지 않는다.
이 책의 저자는 바로 이 예측하기 어려운 현재의 부동산 시장에 대한 의사결정 가이드를 제공한다. 정부의 정책에, 일부 지역 부동산 시장의 광기와 황량함에, 경제 전문가들의 서로 엇갈린 주장에, 언론의 호들갑에 흔들리는 일반인들이 스스로 운전해 가는데 불편함이 없도록 내비게이션 역할을 하고자 하는 것이다. 이에 따라 대한민국에서 부동산이 어떤 위상을 가지고 있으며, 왜 이렇게 매년 관심과 비판의 중심에 서게 되는지, 또 이런 어지러운 부동산 시장에서 어떻게 살아남아야 하는지에 대해 이야기한다.

이 책에 대하여

집 꼭 사야 하나? 언제 사야 하나?
자신의 관점을 갖고 흔들리지 마라! 그래도 내 집은 있다!
돈을 벌어 집을 사지 말고 집을 사는 재테크를 하라.

대세 상승, 대세 하락으로 전체 부동산 시장을 해석하지 마라!
부동산 시장의 체질이 완전히 바뀌었다.
이제 시장은 동시에 같은 패턴으로 움직이지 않는다.
입지를 중심에 놓고 다르게 사고하라.

부동산 시장 전문가이자, 유명 카페 인기 칼럼리스트인 저자 김학렬(빠숑)은 전작인《수도권 알짜 부동산 답사기》에서 부동산을 역사와 풍수, 문화의 관점에서 조망하고, 객관적인 사실에 근거한 학군, 상권, 인구변화 등을 통해 각 지역의 입지를 합리적으로 분석한 바 있다. 이 책 《흔들리지 마라. 집 살 기회 온다》를 통해서는 혼란스러운 부동산 시장의 변화에 흔들리는 많은 일반인들이 어떤 관점으로 어떻게 대처해나가야 할지에 대해 말해 준다.
1장에서는 대한민국에서 부동산이 갖고 있는 의미에 대해 설명한다. 2장에서는 부동산 관련 논쟁이 왜 끊임없이 일어나는지, 각 이해 세력을 중심으로 살펴본다. 3장에서는 현재 부동산 시장의 최대 쟁점들에 대해 짚어본다. 4장에서는 부동산 시장의 체질이 어떻게 변하였는지 분석한다. 5장에서는 정부 정책의 변화를 읽음으로써 정책에 대한 인사이트를 가질 것을 조언하고 있다. 6장에서는 부동산과 관련해 절대 해서는 안 될 행위들을 제시한다. 7장에서는 부동산과 관련한 지식을 갖추기 위한 공부를 강조하고, 어떤 관점을 가져야 할지에 대해 말한다. 8장에서는 자신의 관점을 갖고 올바른 부동산 관련 경제 행위를 할 것을 요구한다. 결론적으로 변화된 부동산 환경 속에서 올바른 선택을 해야 하며, 그 선택은 흔들리지 말고 내 집 하나는 반드시 마련하라는 것이다.

대한민국에서 부동산은 단순한 재화 그 이상이다.
대한민국에서 부동산이란 무엇일까? 대한민국에서 부동산은 소중한 보금자리이기도 하고, 중요한 자산이기도 하다. 과거에 부동산은 다른 경제적 자산들에 비해 투자 리스크가 적은 상품이었고, 특별한 지식과 능력이 없어도 우리 부모 세대는 자산의 증가를 경험하였다. 이러한 이유로 부동산에 대한 절대적인 신뢰가 생긴 것이며, 대한민국에서 부동산이란 그만큼 특별한 존재가 된 것이다.
특히 대한민국에서 부동산이 차지하고 있는 위상은 단순히 재테크 수단으로 성공적이었다는 설명으로는 부족하다. 한국인들에게 부동산은 땅에 대한 애착이라는 형태로 나타난다. 우리나라는 국토가 비좁아 땅의 공급량에 비해 수요가 훨씬 더 많을 수밖에 없었다. 이러한 수요 대비 공급의 부족은 땅이라는 존재 자체로 특별한 노력 없이도 부가가치가 만들어지게 되었다. 결국 한반도에서의 땅은 단순히 사람들이 살아가는 터전으로서의 의미 이외에 그 땅의 주인이 누군지에 따라 사회적 지위와 권력이 주어진다는 의미로까지 부동산의 위상이 확대되어 온 것이다.
또한 우리 부모 세대에게 있어서 자신이 소유하고 있는 집이 유일한 자산인 경우가 대부분이다. 집 한 채가 가장 큰 자산이자 가정을 지키는 최후의 보루인 것이다. 그만큼 우리 부모들에게 부동산이란, 집이라는 자산을 넘어선 아주 소중한 존재가 된 것이다.

부동산 논쟁이 끊임없이 반복되는 이유는 분명 있다.
부동산 관련 논쟁은 끊임없이 반복된다. 그 1차적인 책임은 정부에 있다. 정부 정책의 일관성이 없고 혼란스럽다. 이런 혼란이 발생하는 주된 원인은, 부동산 문제를 정치적인 관점에서 해결하려 하기 때문이다. 경제적 문제를 정치적 문제로 해결하려고 하는 시도가 부동산 논쟁을 끊임없이 반복하게 만든 것이다.
또한 경제 문제를 보수, 진보로 단순화하여 평가하는 것도 경계해야 한다. 경제 논리로 경제를 이해해야지 정치적으로 이해하려고 하면 우리는 어떤 해결책도 찾을 수 없다. 정부, 기업, 국민, 전문가 등 부동산과 관련된 모든 액터들은 각기 입장이 다르다. 그렇기 때문에 부동산 이슈는 태생부터 논쟁이 있을 수밖에 없는 것이다. 정부는 지지하는 유권자의 표를 많이 얻고, 동시에 국가 재정을 위한 세금을 확보할 수 있는 방향을 추구할 수밖에 없다. 또 기업은 그 존재 이유 자체가 이윤 추구 집단이다. 기업은 보다 많은 이익을 내기 위해 정부 정책에 따라 움직인다. 따라서 기업들에게도 어떤 기대도 하지 말아야 한다. 논쟁을 조장하는 계층은 전문가층이다. 논쟁을 통한 불확실성을 즐기는 계층이 전문가인 것이다. 결국 해결책은 국민이 만들어야 한다. 정책을 만드는 사람에게, 영향을 줄 수 있는 사람들에게 구체적인 요구를 해야 하는 것이다.

부동산의 체질이 완전히 달라졌다. 변화된 시장에 맞는 경제 행위가 필요하다.
부동산 쟁점 중의 하나는 인구가 감소하기 때문에 수요가 줄어들 것이고, 수요가 줄어들고 있음에도 불구하고 공급이 지속되기 때문에 공급 과잉이 될 것이라는 것이다. 그러나 주택보급률과 주택 수요는 반비례하지 않는다. 주택보급률이 100%가 넘었어도 신규 수요가 꾸준히 존재한다. 뿐만 아니라 이제 부동산에 대한 질적인 요구까지 생겨나게 되었다. 즉, 수요층들이 살고 싶어 하는 입지의 희망 주택에 대한 수요는 충족되지 못하고 있는 것이다.
이에 따라 저자는 향후 주택 가격이 장기적으로 보면 인플레이션만큼은 오를 것으로 예상한다. 단, 과거처럼 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내리는 동질성을 보이지는 않을 것이라고 말한다. 결국 좋은 입지의 부동산은 지속적으로 수요층을 확보할 것이고, 좋지 않은 입지의 부동산은 지속적으로 수요층이 줄어들 것이라는 것이다. 결코 모든 지역의 시세가 같은 패턴으로 움직일 것이라는 사고를 버려야 한다는 것이다. 과거와는 부동산의 체질이 완전히 달라졌기 때문이다.
양 위주의 시장에서 질 위주의 시장으로 바뀐 것이다. 예전에 부동산 시장에 적용되던 공식들이 이제는 맞지 않는다. 과거 패턴대로의 분석이 아닌 별도의 분석이 필요한 시장이 된 것이다. 변화된 부동산 체질을 이해해야 향후 부동산 시장의 방향성을 읽을 수 있는 것이다.
주택구매율이 낮아진 체질 변화의 가장 큰 요인은 100%를 넘어선 주택보급률과 집에 대한 인식과 삶의 질을 중시하는 생활 패턴의 변화에 기인한다. 또한 인구 및 가구 구성이 변화해 4인 이하 가구가 급증하는 것도 주요 요인이다. 결국 부동산 시장은 주택을 매입하는 층과 임대하는 층으로 완벽하게 양분될 것으로 예상한다.
저자는 집을 사야 하는가를 고민하는 사람들과 언제 사야 할지 모르겠다고 하는 사람들에게 조언한다. 입지와 주택의 규모에 따라 접근 방법을 달리해야 한다는 것이다. 즉, 입지, 규모, 대출 규모를 고려해서 소신 있게 구매하라는 것이다. 이도 저도 고민스러운 계층은 임대주택에 사는 것도 좋은 대안이 될 수 있음을 말한다.

자신의 관점을 갖고 흔들리지 마라. 내 부동산은 있다.
저자는 앞으로의 부동산 시장은 실거주 위주의 시장이 주도할 것이라고 말한다. 따라서 주택의 매매가격은 크게 하락하지도 않겠지만, 크게 상승하지도 않을 것이라고 예상한다. 급등을 하기 위해서는 실수요에 투자수요까지 집중이 되어야 하는데, 지금은 거주층만이 집을 구매하는 시장이기 때문이라는 것이다. 특히 같은 시기에 하락 국면과 상승 국면이 동시에 존재하기 때문에 시세를 상승과 하락으로 극단적으로 전망해서는 안 된다는 것을 강조한다.
또한 이제 소형, 중형, 대형 아파트는 완전히 다른 상품이며, 그렇기 때문에 완전히 다른 전략을 가지고 접근해야 한다고 말한다. 실거주층도 다르고, 구입 목적도 다르며, 투자용인지 아닌지에 대한 구분도 되어 있다는 것이다. 결국 모든 지역이 동일한 수준으로 시세가 오르고 내리지는 않을 것이라는 것이다. 그래서 더욱 입지의 중요성이 커지고 있음을 강조한다.
결론적으로 저자는 그 어떤 재테크보다도 내 집 마련이 중요하다고 말한다. 돈을 벌어 집을 사지 말고, 집을 사고 재테크를 하는 것이 더 효과적인 재테크가 된다는 것이다. 또 집을 사기 위한 방법으로 집을 사는 것보다 더 확실한 방법은 없다고 말한다.
“세상의 어떤 논란에도 흔들리지 마라. 어떤 경우라도 내 부동산은 있다. 누구나 적극적으로 준비하면 집 살 기회가 올 것이다. 흔들리지 말고 기회를 만들어가자. 조급해하지 마라. 이제 주택 가격이 과거처럼 폭등하는 시대는 오지 않을 것이다. 차근차근 준비하라.”