“부동산 경매는
보물섬을 찾아 떠나는 여행이다!”
“경제적 자유를 위한 부의 파이프라인은
부동산 경매로 연결되어 있음을 기억하라!”

숨은 그림을 찾아보자
경매로 경제적 자유를 향한 파이프라인을 만들어라

저에게는 누님이 한 분 계시다. 음력으로 1월이 생일이어서 얼마 전에 환갑이 지나버렸다. 그냥 잊고 지나쳐 버렸다. 이제 환갑잔치를 하는 사람들이 별로 없다. 우리나라도 평균수명 100세 시대가 되었다. 건강보험 보장연령이 80세에서 100세로 연장되었던 것이 대수롭지 않게 되었다. 술 한 잔 하면서 ‘구구팔팔’(99세까지 팔팔하게 살자는 구호)을 외치며 건배를 하니 말이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 아직은 100세를 위한 준비가 덜 되어 있다.

정년 62세. 정년을 좀 넘기고 70이 지난 다음에도 30년을 더 살아야 한다. 퇴직금만 가지고 30년을 더 산다는 것이 마냥 즐거운 일만은 아니다. 이제 경매는 재테크 시장에서 대중화 되어 있다. 옛날과 달리 조금만 노력하면 누구나 할 수 있는 일이고, 체계적인 공부를 하지 않아도 수익을 낼 수 있는 분야가 부동산 경매이다.
저는 이미 두 권의 책을 저술했다. 두 권 모두 소액으로 경제적 자유를 꿈꿀 수 있는 경매의 기술을 기술했다면, 이 책은 경매를 시작하는 기초적인 내용을 실무와 함께 이해하도록 썼다. 하지만 아직도 책을 쓴 다는 것은 쉬운 일이 아니다.

이 책은 가정주부나, 직장을 다니면서 재테크에 관심을 가진 젊은 엄마들, 그리고 나이가 들면서 책임이 무거워지고 명퇴에 대한 불안감을 가진 샐러리맨들에게 새로운 도약의 계기가 되길 바라는 마음에서 조금은 덜 딱딱하고, 읽기에 편하도록 서술하였다.

많은 사람들이 경매를 로또처럼 생각한다. 시중에 나와 있는 수많은 경매 책들이 이렇게 서술되었지만, 저는 절대로 그렇게 생각하지 않는다. 경매는 일확천금을 꿈꾸는 투기가 아닌 발로 뛰고 땀을 흘린 정직한 재테크 수단이다. 경매의 기술은 한 방에 큰 돈을 벌어서 평생 편하게 지내는 일회용 기술이 아니다. 항상 준비하고 매일 훈련해서 기술을 연마해야 하는 재테크의 방법이며, 평생 구사할 수 있는 기술이다. 경매 시장은 재테크 분야에서 분명 매력적인 분야이다 그동안 수많은 사람들이 부동산으로 돈을 벌었다. 신혼살림을 월세부터 시작해서 이후 어렵게 분양을 받은 아파트가 시세가 올라 자산이 불어난 사람들이 많다. 이처럼 부동산은 한때 빼놓을 수 없는 재산증식의 한 수단이었다.

부동산 경매는 일반매매시장에서 구입하고자 하는 시세보다 싸게 구입할 수 있는 장점이 있다. 즉 시작부터 남는 장사다. 그러다 보니 수많은 사람들이 경매 법정이 미어터지도록 몰린다. 부동산 시장이 가라앉는 상황에서도 저평가된 물건을 취득하는 방법으로 꾸준히 수익을 낼 수 있기 때문이다.
그렇다고 해서 모두 돈을 버는 것은 아니다. 부동산 경매 시장에서 살아남기 위해서는 기초체력을 튼튼히 다져야 한다. 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사가 있듯 경매에서도 이런 일이 비일비재하다. 경매의 기술은 현장에 있다

저는 부동산 경매를 보물섬을 찾아 나서는 일이라고 말한다. 그리고 이 책은 보물섬으로 안내하는 지도에 불과하다. 그 지도를 보고 보물섬을 찾는 것은 독자 여러분들의 몫이다. 이 책 말고도 훌륭한 책들이 무척 많다. 그 많은 책을 다 읽었다 해도 현장에 가 보지 않으면 아무런 소용이 없다. 따라서 이 책을 읽는 과정 안에 여러분이 거주하고 있는 관할법원에 전화를 한번 해보라. 경매 법정이 무슨 요일, 몇 시에 열리는지 물어보라. 아니면 인터넷으로 찾아보면 바로 확인을 할 수 있다. 확인이 되었다면 구경 한번 가길 간절히 당부하고 싶다. ‘백문이불여일견’이라 했던가, 한번 보고 오라. 그럼 완전히 달라진 당신을 발견할 것이다.

지금 시작하면 막차가 아닐까?
1) 경매의 속뜻을 알면 타이밍을 고민할 필요가 없다
경매의 속뜻을 알려면 자본주의의 흐름을 알아야 한다. 아이폰 한 개의 가격이 100원이라고 가정을 한다면, 애플사에서는 부품 제조에 30원을 쓰고 중국에서 조립, 생산하는 데 5원을 투자한다고 한다. 그렇게 하면 애플은 아이폰을 만드는 데 65원의 수익을 얻는다고 한다.
이 이야기는 한 가지 가정에 의한 이야기이다(‘스마트폰으로 아이를 구하라’에 나온 이야기이다).
그래서 아이폰의 뒤에 보면 다음과 같은 글이 쓰여 있다고 한다.
“자본주의는 절대로 자신의 것을 포기하지 않는다. 많이 남겨서 그 돈을 나눠 줄 수는 있어도 절대로 자신의 이익을 포기하거나 나눌 수 없는 것이 자본주의다.”

2) 행운은 준비한 사람의 몫이다
서울의 동대문시장에 가면 새벽시장이 문을 연다. 지방에 있는 수많은 사람들이 심야버스를 타고 동대문시장에서 저울로 달아서 옷을 사다가 진열을 해서 비싸게 판다. 이런 시장이 있다는 것을 알고 있는 사람들은 많지 않다. 아니, 알고 있어도 나와는 상관없는 일이라고 생각하며 도전해볼 생각을 하지 않는다. 그런데 이런 정보를 듣고 바로 움직이는 사람들이 있다.
경매도 같은 이치이다. 우리는 어디에서 들은 이야기가 정보가 되고, 그 정보를 저장하지만, 저장된 정보를 활용하는 사람은 그리 많지 않다.
아울렛에서 싸게 물건을 매입한 사람도 계속 그 분야에 견문을 넓히고 연구하듯 경매도 멈춤이 없는 공부가 필요하다. 지금 당장 입찰을 하지 않는다고 해서 경매 공부를 멈추면 감각을 잃을 수 있다. 이것도 경제다 보니까 흐름을 알아야 하고, 작은 스킬이 필요할 때가 많다. 그래서 다른 사람들과 함께 공부하고, 분위기를 파악하는 것도 아주 중요하다.
지금 시작한다 해도 결코 늦지 않았다. 자본주의가 존재하는 한, 그리고 어느 곳에서나 틈새가 있다는 것을 인지한다면 결코 늦지 않았다고 말하고 싶다. 2002년 민사집행법이 개정될 때 경매를 통해서 밥 벌어먹던 수많은 사람들이 ‘이제 경매는 끝났다’ 하고 경매 계를 떠났지만, 지금도 경매 시장은 호황이 분명하다. 다만 한 가지, 경매를 아르바이트하듯 시간 날 때만, 마음의 동요가 있을 때만 한다면, 경매도 끝물일 수 있다. 이 부분도 엄연히 전문을 요하는 분야이기 때문에 다부진 마음가짐이 필요하다. 잘만 하면 지금 다니는 직장보다 훨씬 많은 연봉을 얻을 수 있고, 노후를 대비한 재테크 수단일 수 있는데, 너무나 가볍게 접근하고들 있다.

3) 보물지도는 당신 손에 이미 있다
“당신은 보물섬이 존재한다고 믿고 있나요?” 너무나 어리석은 질문이라 대답할 가치가 없다고 말할 것이다. 그런데 저는 지금도 보물섬을 믿고 있다. 부동산 경매는 보물섬을 찾아 떠나는 여행과 같다. 보물섬이 존재한다는 믿음이 그래서 절대로 중요하다. 수많은 책들(저의 전작 포함) 속에서 수없이 강조를 했지만, 당신은 그것을 믿지 못하고 있다. 이제 이 책을 집어 들었으니 한번 믿고 제가 제안하는 방법대로 보물섬을 향해 출발해보자. 지금 많은 사람들이 그 여행길에 있다는 것도 인지하길 바란다.
트리나 폴리스가 쓴 《꽃들에게 희망을》이란 책을 한번 생각해보자. 인생을 죽어라 살아보지만, 그래서 정상에 올라가보지만 아무것도 없는 그런 세상이 아니라, 무지개 색 옷을 입고 날개를 펄럭이며 나타난 나비를 본 애벌레를 우리는 기억할 것이다. 지금까지 생각했던 성공이란 길을 어쩌면 여러분이 잘못 생각하고 있을 수 있다.
경제적 자유, 결코 쉬운 일은 아니다. 그렇다고 해서 이루지 못할 것도 아니다. 이 길도 도전하는 사람의 몫이다. 이 책을 집어 들고 이제 긴 여행을 준비하는 당신에게 축복을 빈다.

제 1단계 경매 입문에서 입찰까지

 

part01경매랑 우선 친해져보자
1) 경매 너, 어느 별에서 왔니?
어서 오세요. 잘 오셨어요.
안녕하세요? 선생님. 김미경입니다.
선생님께서 운영하고 계시는 팟빵 라디오 방송(http://www.podbbang.com-좌포의 부동산경매 필살기)을 듣고 있는 애청자예요. 다른 방송과는 달리 자상하시고, 따뜻하게 방송을 해주셔서 꼭 한번 뵙고 싶었는데 이렇게 가르침을 받을 수 있게 되어 크나큰 영광입니다
잘 오셨습니다. 제가 운영하고 있는 팟빵의 애청자시군요. 이렇게 만나게 되어서 저도 반갑습니다. 경매 공부는 민법 중에 일부만 알면 기초적인 공부는 충분해요. 그 분량이 많지 않기 때문에 공부를 해볼 만합니다. 제가 소개받기로는 내년 봄에 결혼을 하기 때문에 실거주용으로 수도권지역의 역세권 아파트를 장만해보려고 한다고 들었어요.
네, 결혼을 약속한 친구가 있어요. 양가에서 모두 승낙을 했구요.
남자 친구는 조그마한 오피스텔을 회사 부근에서 얻어서 살고 있고, 저는 부모님과 함께 살고 있어요. 남자 친구 오피스텔 보증금과 그동안 모아 놓은 돈으로 집을 장만하고 싶은데 이왕이면 한 푼이라도 저렴하게 구입하려고 하던 차에 선생님을 소개 받아서 오게 되었습니다.
젊은 사람이 속이 꽉 찼네요. 실거주로 부동산을 매입한다면 일반 매매보다 훨씬 유리한 측면이 있습니다. 가격 면에서도 천만 원 이상은 싸게 구입할 수 있고, 아직 시간이 많이 남았으니 지금부터 준비를 한다면 큰 어려움이 없이 미경씨가 원하는 지역, 원하는 가격대, 원하는 평형대의 아파트를 준비할 수 있을 것 같네요. 그럼 시간 끌지 말고 지금부터 본격적인 공부를 해 볼까요 ?
제가 부동산에 대한 상식 자체가 없어요. 무식하다고 욕 하지 마세요.
하하하, 모르니까 배우러 오신 것 아닌가요? 미경씨가 그렇게 말하니까 옛날 일이 생각나네요. 저도 처음에 경매를 해보겠다고 책을 여러 권 구입해서 읽어보았지만 개념정리가 쉽지가 않더라고요. 그래서 인터넷 동호회에 가입을 하고 그 카페에서 여러 경험자들이 써놓은 글들을 읽고 많은 도움을 받았어요. 혼자 책을 사서 공부하면서 모르는 것이 있으면 동호회에 질문을 올려서 부족한 부분을 채우기도 했죠. 그런데 시원하게 풀리지 않은 것이 있었는데, 다가구주택, 빌라, 연립주택, 다세대주택, 단독주택… 이런 것을 명확히 구분을 할 수가 없었어요. 그래서 카페에 질문을 올렸는데 어떤 분이 이렇게 답을 달았더라고요. “질문을 하는 것은 좋은데 공부 좀 하고 질문을 올려라” 그 답을 보는 순간 얼마나 얼굴이 화끈거리던지… 이렇게 저도 초보시절이 있었답니다. 그러니 걱정 말고, 서슴없이 질문을 하세요.
호호호, 그런 일이 있었군요. 괜히 쫄았네요. 그럼 본격적으로 질문을 해볼게요. 부동산 경매가 왜 생겼나요?
경매가 생긴 이유는 간단해요. 부동산 경매는 돈을 빌린 사람(채무자)이 돈을 갚지 않을 때 돈을 받을 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람의 부동산을 법원에 팔아달라고 요청을 해서 생긴 거죠. 돈을 빌려주는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 김채무란 사람이 집을 사기 위해, 또는 사업에 필요한 자금이 필요해서 이채권이란 사람(은행, 개인)에게 돈을 빌리게 됩니다. 이때 돈을 빌려주는 이채권은 그냥 돈을 빌려줄 수 없고, 그 부동산의 가치를 판단한 후 담보로 제공 받아 담보가치 범위 안에서만 빌려주죠. 또한 돈을 빌려준 증거로 김채무의 부동산 등기부에 근저당권을 설정해야 돈을 빌려줄 수 있다는 조건을 제시합니다. 지금 당장 돈이 급한 김채무는 돈을 빌려주는 이채권의 요구에 응할 수밖에 없죠.

 

근저당을 설정한다는 것은 채무자가 계약을 성실히 이행하면 관계없지만 이자를 연체한다든지, 원금을 상환할 시기에 상환을 하지 않으면 부동산에 설정된 근저당이란 권리를 이용해서 채무자가 제공한 부동산을 경매로 처분하여 빌려준 채권(빌려준 돈)을 회수하는 것이며 이렇게 진행되는 경매를 임의경매라 한다.
·채무자란? 돈을 빌린 사람
·채권자란? 돈을 빌려준 사람
·감정이란? 대출(융자)를 신청하면 은행은 제일 먼저 감정평가사를 보내 부동산의 가치를 측정하는데, 이를 감정이라 한다. 감정은 일반적으로 감정평가사의 경험에 의해 평가되기 때문에 동일 부동산에 대한 감정가가 다를 수 있다. 따라서 감정가가 낮으면 재감정을 의뢰할 수도 있다.
두 번째로 김채무가 급히 돈이 필요해서 평소에 잘 알고 지내는 이채권(일반적으로 개인)에게 차용증을 써주고 돈을 빌리는 방법이 있겠습니다. 이렇게 돈을 빌려서 잘 이용하다가 여러 가지 사정으로 채무자에게 어려움이 발생해 이자를 주지 못하고, 빌린 돈을 돌려줄 때가 되었지만 돈을 갚지도 못한 상황이 오면 일이 꼬이기 시작하죠. 이때 채권자도 갑자기 돈이 필요해서 채무자에게 빌려준 돈을 갚으라고 독촉을 해보지만차일피일 미루고, 나중에는 연락도 되지 않죠. 그래서 어쩔 수 없이 채권자는 돈을 빌려줬으니 그 돈을 갚으라는 내용의 대여금반환청구소송을 진행하게 됩니다. 돈을 빌려준 사실이 분명하고, 또 이자 및 원금을 못 받은 것이 확실하면 법원은 채권자에게 돈을 받을 수 있다는 확정판결을 내려줍니다. 이제 채권자는 확정판결문을 가지고 채무자의 부동산을 처분하여 빌려준 채권(빌려 준 돈)을 회수해달라고 법원에 경매를 신
청하게 됩니다. 이렇게 신청된 것을 ‘강제경매’라 합니다.

 

2) 경매에도 종류가 있다면서요?
선생님, 경매는 그냥 한 종류가 아니라 임의경매와 강제경매로 나뉘는 것이군요. 처음으로 알았어요. 이제 좀 정리가 됩니다. 임의경매는 등기부등본에 설정된 근저당권에 의해서 법원의 별도 판결문이 없이 경매를 신청할 수 있는 것이고, 강제경매는 확정판결 등 법원의 판결문에 의해서 경매를 신청하는 것이군요.
와, 한 번에 알아듣는군요. 아주 명확히 이해하셨어요. 임의경매든 강제경매든 돈을 빌려 쓴 채무자의 과실에 의해서 돈을 빌려준 채권자가 돈을 받으려는 행위가 경매예요. 만약에 경매 제도가 없었다면 아무도 불안해서 돈을 빌려 줄 수가 없겠죠. 세상을 살아가면서 자기 돈만가지고 살면 얼마나 좋겠어요. 미경씨도 신혼집을 장만하려면 융자를 받아서 모자란 돈을 충당하려고 하잖아요. 사업을 하는 사람들도 은행에서 돈을 조금만 빌리면 사업을 번창시킬 수 있고, 나중에 빌린 돈을 갚으면 돈을 빌린 사람의 입장에서는 좋을 수 있죠. 그렇지만 돈을 빌려주는 사람의 입장에서는 만약에 돈을 안 갚으면 큰 낭패가 되기 때문에 근저당이란 제도로 해당 부동산에 안전장치를 해두는 것이죠.
경매는 많은 이해관계인들이 얽혀 있어요. 채무자는 빌린 돈을 잘 썼지만 결과가 좋게 나타나지 않아서 어쩔 수 없이 자신의 부동산을 경매라는 제도를 통해서 팔아야 하고, 채권자는 자신의 채권을 회수하기 위해서 경매란 제도를 이용하는 것이고, 미경씨처럼 이 물건에 입찰하고자 하는 사람은 경매 제도를 통해서 한 푼이라도 싸게 사려는 것이죠. 여기에서 좀 더 명확히 임의경매와 강제경매를 정리하고 넘어가죠.
알고 넘어가기 경매의 종류
① 임의경매 : 등기부등본에 기입된 권리에 의해서 바로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 일반적으로 은행에서 돈을 빌려 줄 때 담보로 부동산에 근저당권을 설정한다. 이렇게 설정된 근저당은 임의경매를 신청할 수 있는 권리가 있는데, 채무자가 채무불이행에 의해서 돈을 빌려준 근저당권자는 법원에 별도의 판결(채권에 대한 판결) 없이 바로 경매를 신청할 수 있다.
② 강제경매 : 채무자에게 받을 채권이 있다 해서 바로 경매를 신청할 수 없고 별도의 법원 확정판결이 있어야 경매를 신청할 수 있다. 돈을 빌려준 이채권이 김채무에게 차용증을 받고, 5천만 원을 빌려 주었는데 이자도 갚지 않고, 연락도 되지 않으면 차용증으로 경매를 신청할 수 없고, 차용증을 가지고 확정판결을 받아서 강제경매를 신청하는 것이다.
임의경매는 등기부등본에 기입된 권리로 채무자의 부동산을 경매 신청할 수 있지만 강제경매는 돈을 빌려주었다는 법원의 확정판결을 받아서 그 판결문으로 경매를 신청할 수 있다는 것이 차이점이죠.
선생님, 이제 명확히 정리가 되었어요. 경매는 법원에서 진행하잖아요. 그런데 관할법원이 있다고 들었는데 그것이 무엇인가요?
별 걸 다 알고 왔네요. 정신 똑바로 차리고 말해야지 잘못하다가는 미경씨에게 당하겠는 걸요? 채권자들이 돈을 빌려간 채무자의 부동산을 처분하기 위해서는 그 부동산이 있는 지역의 관할법원에 경매를 신청할 수 있고, 입찰자들도 그 법원에서만 경매에 참여할 수 있어요. 즉 채권자는 서울시 종로구에 살고, 채무자는 경기도 부천시에 살고 있으며 채무자의 부동산은 경기도 성남시에 있다면 이 물건은 수원법원 성남지원에서 경매를 진행하게 돼요. 따라서 입찰자들은 해당 부동산이 어느 법원에서 진행되는지 알아야 합니다. 최근 서울시 성북구가 서울중앙지법 관할에서 서울북부지법으로 변경이 되었거든요.
선생님, 관할 지역을 알 수 있는 자료는 어디에서 볼 수 있나요?
우리나라가 인터넷 강국이잖아요. 인터넷으로 확인하면 알 수 있고 해당 경매계로 전화하면 바로 알려줘요.
선생님, 채권자가 경매를 신청하면 그것을 어떻게 확인할 수 있나요?
채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산을 해당관할 법원에 경매 신청하게 되고, 법원은 적법한 절차를 거쳐 2일 후에는 등기소의 등기관에게 부동산 경매개시결정 등기촉탁을 명령하여 등기부등본 갑구에 경매개시결정이 기입됩니다.
그리고 소유자에게 당신 부동산이 경매가 신청되었다는 사실을 우편으로 알려줘요. 우리는 이것을 ‘경매개시결정 송달’이라고 합니다. 경매개시결정이 기입되면 해당 부동산은 사용에는 문제가 없지만 처분이 금지되는 압류의 효력이 발생하게 됩니다. 즉 경매를 신청 받은 법원은 해당 부동산이 다른 사람에게 팔려나가면 경매 신청자의 수고가 헛되기 때문에 해당 부동산의 등기부등본에 경매가 진행된다는 것을 등기하게 되고, 이 등기는 압류의 효력이 있어서 처분이 금지됩니다.
(등기부등본 갑구를 보면 2014년 02월 19일에 임의경매가 접수되었다. 접수된 날로부터 이 부동산은 압류가 되었으며 경매가 진행된다)

 

경매개시결정의 심사
① 강제경매 신청
법원은 채권자의 강제경매 신청이 접수되면 신청서의 기재사항, 첨부서류의 강제집행에 필요한 일반요건, 집행개시요건 및 강제경매에 필수적으로 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류 금지 부동산이 아닐 것 등) 등에 관하여 서류심사를 하며, 신청이 적법하다고 인정이 되면, 경매개시결정을 한다.
② 임의경매 신청
법원은 임의경매가 신청이 접수되면 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하고, 적법하다고 인정이 될 경우에 경매개시결정을 한다.
③ 경매개시결정 기입등기의 촉탁
신청이 적합하다고 인정이 될 때에는 집행법원은 그 사유를 등기부등본에 기입하도록 등기관에게 직권으로 촉탁한다(최근에는 전산으로 촉탁). 등기관은 그 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 된다.
④ 경매기입등기의 송달
이 기입등기는 채무자에게 부동산 경매개시결정이 송달되기 전에 이루어진 경우에는 압류의 효력발생의 기준이 되며 실무에서는 채무자에게 송달되기 전에 항상 개시결정의 기입등기를 촉탁하고 개시결정등기가 기입된 것을 확인한 후 채무자에게 개시결정의 정본을 송달한다.
⑤ 경매기입등기의 목적
제3자에게는 부동산이 압류되었다는 사실을 공표함으로써 제3자들로 하여금 이 기입등기 이후에는 권리를 취득하더라도 경매 신청인이나 매수인에게 대항할 수 없다는 것을 알려주는 목적이 있다.

그럼 경매가 진행되는 집을 일반 매매로 사면 안 되겠네요?
그렇지는 않아요. 그 집이 경매로 넘어갔으니 소유자는 어떻게든 빨리 집을 처분해서 빚을 갚고 싶어 합니다. 이런 집을 잘하면 싸게 매입할 수도 있죠. 다만 집을 매입할 때 매매대금으로 채권자의 빚을 상환하고, 경매를 취소하는 절차가 먼저 선행되어야 하겠죠. 이렇게 매입한다면 경매에서 가장 부담이 되는 명도가 수월할 수 있습니다. 경매 고수들은 이런 방법으로 집을 사기도 한답니다. 그러나 경매기입등기가 기재된 이후에 그 원인을 해소하지 않고 매매, 상속, 증여를 해도 경매 결과에 따라서 소유권을 잃게 됩니다. 따라서 이런 집을 일반 매매로 사려면 각별한 주의가 필요하겠죠.
경매를 알면 그런 집도 싸게 살 수 있겠네요. 선생님, 그러면 경매로 살 수 있는 것들이 어떤 것들이 있나요? 경매로 살 수 있는 것들이 무엇인지 살펴볼까요?

 

3) 경매로 살 수 있는 것들은 무엇이 있나요?
경매대상물
모든 부동산은 등기가 되어 있습니다. 미등기 부동산도 있기는 하지만 이것도 제3자가 대위등기를 통해서 등기할 수 있습니다. 그리고 동산에서는 등록증이 있는 자동차, 비행기, 선박, 건설장비 등이 있으며 등기가 되어 있지 않은 가전제품 등도 경매의 대상물이 될 수 있습니다.

 

건물(아파트, 주택, 공장, 상가), 농지, 임야 : 대부분의 경매 대상물
컴퓨터, 장롱, 냉장고, 침대 등
중장비, 자동차, 비행기, 배, 광업권, 어업권
알고 넘어가기 대위 등기란?
채권자가 등기권리자 또는 등기의무자를 대신하여 하는 등기. 채무자가 채무 회피를 목적으로 미등기한 부동산에 채권자가 등기하여 권리행사를 할 수 있으며 이를 대위등기라 한다.
2005년 05월 03일 갑 : 은행으로부터 2억 원 대출
2014년 05월 05일 갑 : 사망
이때 상속을 받을 수 있는 아들이 아버지 부동산을 자신 앞으로 상속, 등기하지 않고, 이자 및 원금을 상환하지 않을 경우에 은행은 아들 앞으로 갑의 부동산을 대위등기를 해서 경매를 신청할 수 있다.
지금까지는 경매의 개념이라고 할까? ‘경매는 이런 것이다’는 내용 정도를 배운 것 같습니다. 이제 본격적으로 경매라는 바다에 빠져볼까요?
어머, 선생님, 저 수영 못해요.
하하하, 그래도 바다에 빠져봐야 경매를 알 수 있어요. 그럼 이제 쭉 설명을 할 거예요. 설명이 다 끝날 때까지 질문은 사양하겠습니다. 지금부터 정신 바짝 차리고 들으셔야 해요. 간간히 중요한 대목에서는 메모도 하시고요.
경매로 넘어오는 사연은 다양해요. 돈을 빌려 사업을 하다 그 돈을 갚지 못해서 경매로 넘어올 수도 있고, 부부간 또는 형제간 재산을 분할하기 위해서 경매라는 제도를 이용하기도 하죠. 이렇게 재산을 처분해서 환가된 돈으로 목적을 실행하는 것이 경매인데, 이때 부동산을 매입하고자 하는 사람은 그 부동산에 어떤 권리들이 있는지 파악해야 해요. 어떤 때는 그 부동산을 매입한 이후에 다시 빼앗길 수도 있고, 추가로 경비를 부담해야 하는 일이 생길 수도 있어서 해당 부동산의 공적장부를 상세하게 검토할 필요가 있습니다.
그럼, 출발해 볼까요?

 

 

프롤로그 … 5
제 1단계 : 경매입문에서 입찰까지
chapter 01 경매랑 우선 친해져보자
1) 경매 너, 어느 별에서 왔니? … 24
알고 넘어가기 채무자와 채권자의 관계 … 26
2) 경매에도 종류가 있다면서요? … 28
알고 넘어가기 경매의 종류 … 29
알고 넘어가기 경매개시결정이란? … 31
3) 경매로 살 수 있는 것들은 무엇이 있나요? … 33
알고 넘어가기 대위 등기란? … 34
4) 속속들이 알려주는 공적 서류들 … 35
① 등기부등본 … 35
알고 넘어가기 집합건물이란? … 36
② 건축물대장 … 36
·집합건축물대장
·일반건축물대장
·등기부등본과 건축물대장이 다를 때
③ 감정평가서 … 38
·경매에서 감정시점과 감정가가 왜 중요한가?
·감정평가명세표
·감정평가요항표
·감정가가 최초매각가격
알고 넘어가기 입찰에 참여할 수 있는 사람과 없는 사람 … 451
④ 매각물건명세서 … 45
·부동산의 표시
·점유관계와 관계인 진술
·인수사항
·지상권의 개요
⑤ 현황조사서 … 50
알고 넘어가기 2014년에 번복된 유치권 판례 … 51
알고 넘어가기 임차인의 지위와 전세권의 지위를 가지고 있을 때 … 55
⑥ 입찰준비 … 58
⑦ 입찰에 필요한 서류 … 58
알고 넘어가기 입찰보증금은 얼마나 되나요? … 59
⑧ 경매를 한 눈에 알아볼 수 있는 절차들 … 60
⑨ 경매 전 과정의 중계방송 … 61
ⓐ 경매 신청 서류
ⓑ 경매개시결정
ⓒ 매각기일
ⓓ 최고가매수신고인의 결정
ⓔ 보증금 반환
ⓕ 매각허가결정
ⓖ 항고
ⓗ 대금납부 - 소유권이전
ⓘ 배당
ⓙ 명도
chapter 02 경매의 속살 엿보기
1) 물권과 채권을 알아야 인수와 말소를 알 수 있다 … 67
① 물권이란? … 67
ⓐ 1물1권주의 원칙
ⓑ 제한물건의 우선순위
ⓒ 제한물건 상호간의 우선순위가 무엇일까?
ⓓ 물권우선주의는 경매의 속살
ⓔ 물건보다 먼저 배당 받을 수 있는 채권이란?
알고 넘어가기 임차인의 필요비, 유익비란? … 69
② 채권이란? … 70
③ 인수와 소멸만 알면 경매의 권리분석은 끝 … 71
알고 넘어가기 전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건 … 71
2) 경매에서 가장 많이 보는 말소기준권리는 근저당권이다 … 74
① 저당권이란 무엇인가? … 74
알고 넘어가기 저당과 근저당은 어떤 차이가 있을까? … 75
알고 넘어가기 DT와 LTV … 77
② 말소기준권리가 되는 저당권의 사례들을 통해서 배워보자 … 79
③ 저당권의 설정일자가 말소기준이란 것은 입학일처럼 중요하다 … 80
④ 말소기준권리의 테스트 … 82
chapter 03 경매 바다에 빠져 보자
1) 좋은 물건을 어떻게 찾을 수 있을까? … 86
2) 대법원 경매 사이트를 통해서 … 87
3) 사설 정보 사이트를 통해서 … 93
① 사설정보사이트에서 그물을 쳐 보자 … 93
㉠ 굿옥션 사이트(www.goodauction.com)를 통한 물건 검색
㉡ 지지옥션(www.ggi.co.kr)을 통한 물건 검색
㉢ 스피드옥션(www.speedauction.co.kr)을 통한 물건 검색
㉣ 부동산 태인(www.taein.co.kr)을 통한 물건 검색
② 최저가가 싸다고 좋은 물건은 아니다 … 101
③ 입찰 타이밍은 물건 속에 있다 … 103
④ 손품은 인터넷으로 … 105
㉠ KB국민은행 부동산 시세(http://nland.kbstar.com)를 통해서
㉡ 국토교통부 실거래가를 통해서
㉢ 과거 낙찰 사례를 통해서
㉣ 지자체 홈페이지에도 보물이 숨어있다
㉤ 등기부동본에서 지뢰를 확인하라
chapter 04 발품의 정석 - 임장
1) 임장을 가기 전 준비작업 … 114
2) 임장할 때 준비할 물건들 … 116
3) 물건을 분석하는 임장을 하라 … 118
① 현장답사의 요령 - 발품팔기 … 118
㉠ 해당 건물에 진입하라
㉡ 현지 부동산 중개업소를 통한 시세 조사
㉢ 관리실
㉣ 물건 분석의 종결점은 차후에 잘 팔릴 수 있는가이다
㉤ 세대합가를 확인하기 위한 전입세대열람
알고 넘어가기 전입세대열람 … 125
㉥ 주변 환경 체크
㉦ 미래 가치 상승요인의 체크
② 임장 보고서 - 체크 포인트를 확인하라 … 127
chapter 05 입찰가 선정의 노하우
1) 수익률은 마술이다 … 131
① 3억 원으로 집을 사지 않고 전세를 얻어 실거주할 경우
② 2억 원으로 전세를 살고 1억은 은행에 예금한 경우
③ 3억 원으로 주택을 매수하는 경우
④ 2억을 전세로 살고 1억으로 소형주택 3채를 구입할 경우
⑤ 실거주로 3억 원을 투자했을 경우
2) 레버리지는 당신을 부자로 만들어준다 … 140
chapter 06 가슴 떨리는 입찰 법정에서
1) 입찰장에서의 실수들 … 145
2) 입찰서는 미리 써서 법원에 가라 … 148
3) 이것만은 알고 가자 … 150
제 2단계 : 경매의 결정판 권/리/분/석
chapter 01 경매의 두뇌 : 등기부등본
1) 권리분석의 중요성 … 155
2) 등기부등본을 보는 방법 … 158
① 표제부 ② 갑구 ③ 을구
3) 등기부등본에서 말소기준권리를 찾아야 … 164
① 말소기준권리란?
② 왜 말소기준권리가 중요한가?
③ 말소기준권리의 종류
알고 넘어가기 압류/가압류 … 167
④ 인수되는 권리와 말소권리의 정리
4) 권리분석을 위한 맨손 체조 … 168
서류를 통한 권리분석 ?손품 팔기 … 172
ⓐ 정보지를 통해서 ⓑ 공적장부를 통해서 ⓒ 시세와 위치 파악
chapter 02 권리분석의 심장, 물건의 현황
1) 현황조사 … 178 2) 시세조사 … 178
3) 물건분석 … 178 4) 사실확인 … 179
5) 주위환경 체크 … 180 6) 미래가치 상승요인의 체크 … 180
chapter 03 경매의 몸통, 임차인의 권리분석
1) 대항력이란? … 185
알고 넘어가기 대항력 … 185
① 대항력을 갖춘 선순위 세입자의 권리분석 … 186
알고 넘어가기 전형적인 가장 임차인의 유형과 파악하는 요령 … 191
② 후순위 세입자의 권리분석 … 191
2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 … 193
3) 소액임차인의 최우선변제 … 195
4) 최우선변제의 요건 … 195
알고 넘어가기 임차권등기에 대해서 … 196
chapter 04 권리분석의 실제 사례들
1) 소유자 겸 채무자가 점유한 아파트 … 199
2) 배당요구를 한 후순위 임차인이 점유한 아파트 … 201
알고 넘어가기 권리분석의 순서 외 … 204
3) 배당요구하지 않은 선순위 임차인이 있는 아파트 … 205
4) 배당요구를 하지 않은 후순위 임차인 … 208
5) 점유자가 소유자의 배우자일 때 … 210
6) 친인척간의 임대차 시 대항력은? … 212
7) 이혼한 부부의 대항력 취득시기 … 213
8) 부모가 임차인일 경우 … 213
9) 선순위 임차인의 무상각서 … 215
알고 넘어가기 무상각서에 관한 판례들 … 216
10) 가장 임차인을 색출하는 방법 … 223
① 대출을 해준 은행에 매듭을 풀 수 있는 열쇠가 있다 … 225
알고 넘어가기 주의해야 할 근저당권 … 227
② 전기, 수도, 가스요금 속에 숨어 있는 비밀을 밝혀라 … 229
③ 관리사무실를 찾아라 … 229
④ 경비실에도 숨은 팁이 있다 … 230
⑤ 놓치기 쉬운 우편함 … 231
⑥ 주변 중개업소에도 숨은 그림은 있다 … 231
⑦ 해당 물건을 직접 방문하라 … 232
⑧ 임차보증금을 건낸 증빙자료가 없으면 임차인으로 인정받지 못한다 … 233
⑨ 임차 보증금액으로 추정해보면 답이 보인다 … 233
⑩ 대항력이 있는데 전입일과 확정일자가 상당한 기간이 있다면 … 234
⑪ 선순위 전입자가 있는데 후순위로 은행의 근저당이 설정된 경우 … 234
chapter 05 배당이 끝나야 경매 사건은 종결된다
1) 배당은 무엇인가? … 236
2) 배당순서는? … 237
① 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권이 있을 경우
② 매각 부동산에