초보자의, 초보자에 의한, 초보자를 위한 실용 경매 지침서
2% 부족한 초보자도 중수로 만드는 경매 TOUR!

고수란 어려운 물건을 오랫동안 해결하는 이가 고수가 아니고 쉬운 물건도 부지런히 발품을 팔아 낙찰받고 임대나 매매로 수익을 바로 창출하는 사람 역시 고수다. 한 개인의 화려한 무용담과 고난이도의 성공 사례는 보편적으로 활용할 수 없는 ‘일반화의 오류’가 있기 마련이다. 실전에서 경험해볼 수도 없고 찾아보기도 힘든 사례와 무엇보다 처음부터 초보자들이 감당할 수가 없는 내용을 자기자랑 식으로 다룬 책들은 경매를 처음 시작하는 이들에게는 무용지물이요, 활용가치가 떨어진다.

이 책에서는 초보자들의 시각에 최대한 충실하게 접근했다. 물건선정부터 수익까지 경매의 전 과정을 현실감 있게 꼼꼼히 다뤘다. 나 역시도 왕 초보던 시절에 읽어봐도 잘 와 닿지 않고 막연하게만 느껴졌던 부분을 생각하며 기술하려 노력했다.

딱딱하고 뜬구름 잡는 이론은 과감히 생략하고 가렵고 궁금했던 부분과 현장에서 실제 경험하게 될 꼭 필요한 이론들로만 구성했다. 이해하기 쉽게 다루려 노력했고 초보자들도 바로 활용할 수 있도록 실용적인 실전사례들로만 기술했으니 경매의 첫 단추를 꿰는 데 도움이 되길 기대해본다.

프롤로그

 

고수란 어려운 물건을 오랫동안 해결하는 이가 고수가 아니고 쉬운 물건도 부지런히 발품을 팔아 낙찰받고 임대나 매매로 수익을 바로 창출하는 사람 역시 고수다. 한 개인의 화려한 무용담과 고난이도의 성공 사례는 보편적으로 활용할 수 없는 ‘일반화의 오류’가 있기 마련이다. 실전에서 경험해볼 수도 없고 찾아보기도 힘든 사례와 무엇보다 처음부터 초보자들이 감당할 수가 없는 내용을 자기자랑 식으로 다룬 책들은 경매를 처음 시작하는 이들에게는 무용지물이요, 활용가치가 떨어진다.

 

이 책에서는 초보자들의 시각에 최대한 충실하게 접근했다. 물건선정부터 수익까지 경매의 전 과정을 현실감 있게 꼼꼼히 다뤘다. 나 역시도 왕 초보던 시절에 읽어봐도 잘 와 닿지 않고 막연하게만 느껴졌던 부분을 생각하며 기술하려 노력했다.

 

딱딱하고 뜬구름 잡는 이론은 과감히 생략하고 가렵고 궁금했던 부분과 현장에서 실제 경험하게 될 꼭 필요한 이론들로만 구성했다. 이해하기 쉽게 다루려 노력했고 초보자들도 바로 활용할 수 있도록 실용적인 실전사례들로만 기술했으니 경매의 첫 단추를 꿰는 데 도움이 되길 기대해본다.

 

chapter 01 물건선정 및 접근방법

 

권리관계가 복잡한 부동산이 경매로 나오면 ‘인수’해야 할 권리에 대한 이해를 마치고 입찰하는 것이 바람직하다. 예를 들어, 배당순위가 빠른 조세채권의 법정기일이나 임금채권을 모르면 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 함정에 빠지게 된다. 물건선정을 했다면 해당 물건에 관련된 판례도 찾아보고 전문서적들도 꾸준히 공부해 체화시켜 나가야 한다. 경매계장이 업무지침으로 삼는 《법원실무제요 민사집행[Ⅱ]》 책을 참고하면 좋다. 구입은 법률전문서점이나 법원행정처에 문의하면 된다.
투자 자금은 얼마나 있어야 하나? 많이 받는 질문이다. 각자의 자금여력이나 물건에 따라 다르겠지만 보통 2천만 원~1억 원 정도의 자금으로 시작한다. 전업투자자가 아니라면 1년에 2~3개 정도만 낙찰을 받는다 생각하고 여유 있게 입찰하면 된다.

 

어떤 날을 선택할 것인가? 넓은 의미로는 부동산 경기를 살펴봐야겠지만 좁은 의미로는 낙찰에 유리한 날도 있다. 요즘같이 경매가 과열인 시점에 본원과 지원이 동시에 매각을 해 물건이 많은 날을 노려보는 것도 낙찰 확률을 높힐 수 있다. 특수물건은 논외로 하고 적정가에 낙찰받는 것이 쉬운 것만은 아니므로 자금 여유만 된다면 2~3개 물건을 선정해 입찰 들어가는 것이 좋고 첫 입찰은 가급적 평소에 잘 아는 지역의 물건으로 선정하는 것이 유리하고 안전하다.

 

우선 경매의 전 과정을 요약하면 다음과 같다. ① 사건검색(취하나 변경이 안 되는 물건을 선정) → ② 권리분석(말소기준권리 찾기, 임차인의 대항력 유무 파악, 수익성 있는 물건 찾고 해결 노력) → ③ 현장조사(가장 중요함) → ④ 입찰 및 낙찰(배당 분석 후 입찰가 산정) → ⑤ 인도와 명도(체납된 관리비 문제 해결) → ⑥ 임대(계약서 작성요령이 중요) 또는 ⑦ 매도(양도소득세 감안)

하루에 1~2시간씩 ‘사설경매정보사이트’에서 신건 및 예정물건까지 검색한다. 감정가 100%일 때 입찰하면 경쟁 인원은 적으나 수익의 문제가 발생하고, 감정가 70~80%일 때 입찰하면 낙찰받을 가능성이 떨어지는 딜레마가 있다. 두 문제를 극복하기 위한 돌파구는 저평가되고 호재가 있는 물건을 선정해서 첫 회에 입찰해 감정가보다 높은 금액으로도 받아가거나 권리분석이 어려워 경쟁자가 적은 물건을 선정해 입찰하는 것이다.

 

다음 자료는 첫 회에 감정가 이상의 금액으로 낙찰받은 사례다. 2등의 입찰가는 8,800만 원이었다. 딱 떨어지는 입찰가를 쓰지 말고 십 단위나 만 단위까지 신경을 써야 한다. 입찰가에 꼬리를 달 때, 사람들이 좋아하는 숫자 1, 3, 7을 피하는 것도 요령이다.

 

 

 

프롤로그 … 4
Chapter 01 물건선정 및 접근방법 … 17
01 사건검색부터 … 19
02 아무리 강조해도 지나치지 않는 권리분석 … 23
03 모든 물건은 현장에 답이 있다 … 28
Chapter 02 경매 절차를 알아?야 한다 … 33
01 경매의 신청 및 경매개시결정 … 37
02 배당요구의 종기결정 및 공고 … 39
03 매각의 준비 … 41
04 매각 방법 및 매각결정기일지정, 공고, 통지 … 44
05 매각의 실시 … 46
06 매각허가/불허가결정 … 50
07 매각대금의 납부 … 53
08 배당 … 54
09 소유권이전 및 등기촉탁 … 56
Chapter 03 이번 기회에 권리분석을 마스터하자 … 59
01 민법의 큰 틀과 대차의 이해 … 60
02 물권과 채권 … 61
03 친해져야 할 등기사항전부증명서(\u003d등기부) … 62
04 대지권미등기 & 토지별도등기는 왜 생기는 걸까? … 69
05 임차인 권리분석은 대항력과 우선변제권을 아는 것부터 … 78
Chapter 04 현장조사는 성공투자의 꽃 … 101
01 물건검색 … 102
02 권리분석 … 103
03 현장조사 … 103
04 입찰가 산정 및 낙찰 … 105
05 사건기록부 열람 … 106
06 대출 실행 … 108
07 법무사비용 … 109
08 미리 보는 사실관계 … 110
09 법적절차 병행 … 112
10 명도(좌향기리 坐享其利, 앉아서 이익을 누린다) … 119
11 소유권이전 & 설정 … 122
12 마지막으로 역지사지(易地事之) 해보다 … 123
13 적과의 동석 … 124
14 전날 숙제 & 이사 당일 … 127
15 배당 … 129
16 종지부를 찍다 … 131
17 수익 & 수익률에 관해 … 133
18 이 물건에 투자한 이유 … 134
보충학습 | 세대합가와 임차권등기제도 … 138
Chapter 05 폐문부재와 체납관리비 … 143
01 징크스 & 딜레마 … 144
02 징크스와 딜레마를 넘어 … 145
03 물건검색 … 146
04 현장조사 … 148
05 입찰가 산정 및 낙찰 … 150
06 사건기록부 열람 … 151
07 관리비에 대해 … 152
08 소유권이전 & 설정 … 158
09 계약 & 입주 … 158
10 가능한 상황과 환경을 노력으로 만들다 … 160
11 시세차익 … 160
보충학습 | 비채변제와 관리비 채권 … 162

Chapter 06 대세는 소형 아파트다 … 165
01 컴팩 시티(Compact City) … 166
02 입지가 좋은 중·소형 아파트에 주목해야 하는 이유 … 167
03 소형 아파트의 3가지 선정 기준 … 168
04 통으로 나오는 소형 아파트의 검색방법 … 173
05 부도공공임대아파트 … 174
응용학습 | 임차인의 역습 … 176
Chapter 07 입찰 타이밍과 명도의 기술 … 181
01 부동산 상승기에는 … 182
02 복수의 기회 … 183
03 물건검색 … 186
04 현장조사 … 188
05 입찰가 산정 및 낙찰 … 188
06 사건기록부 열람 … 189
07 소유자와의 만남 … 190
08 명도의 기술 … 191
09 내용증명을 띄워 관리사무소를 협력자로 … 195
10 법적절차 병행 … 198
11 소유권이전 & (근)저당권 설정 … 200
12 제3자 화법과 합의서 작성 … 201
13 불안은 하지만 세를 놓고 … 204
14 드디어 명도를 마무리하다 … 205
15 추가비용 없이 월세 놓기 … 208
16 현재 시세차익은 … 211
보충학습 | 인도와 명도 … 212
Chapter 08 낙찰받은 빌라 탈출기 … 223
01 집행관님 현황조사에 이의가 있습니다 … 227
02 매각불허가 사유 찾기 … 228
03 서류 제출 후에도 적극적으로 대응하라 … 235
04 반전은 ‘공부’라는 사실! … 240
05 보증금을 돌려받다 … 242
06 법원에서 현황조사 내용을 어떻게 변경했나? … 244
07 매각불허가 나고 유찰되면 그때를 노려라 … 245
Chapter 09 종전 경매 완전정복하기 … 247
01 종전 경매의 소유자 … 248
02 종전 경매의 대항력 있는 임차인 … 250
03 종전 경매의 대항력 없는 임차인… 255
심화학습 | 무상임차인각서의 함정 … 258
Chapter 10 가장 임차인 잡아내기 … 265
01 가장 임차인의 발생 원인 … 266
02 가장 임차인의 심증과 판단 … 267
03 가장 임차인에 대한 접근방법 … 271
04 가장 임차인의 권리분석 … 273
05 현장에서 하는 가장 임차인 조사 … 274
06 끝나지 않은 결과 … 274
07 가장 임차인 관련 추가로 알아야 할 판례 … 276
08 가족공동구성원에 대한 판단 … 278
보충학습 | 2015년 2월 한겨레신문 보도 … 280
Chapter 11 종전 경매와 가장 임차인이 결합된 사건 … 287
01 물건검색 … 288
02 권리분석 … 289
03 현장조사 … 293
04 아쉬운 패찰 … 294
Chapter 12 전세권 끝장내기 … 295
01 임차권과 전세권의 비교 … 297
02 확정일자와 전세권 … 306
03 전세권의 함정 … 308
04 전세권을 대상으로 경매가 진행된다 … 312
Chapter 13 인수되는 압류와 가압류를 조심하라 … 317
01 조세채권과 임금채권 … 318
02 조합의 가압류 … 324
Chapter 14 가처분, 개념만 잡으면 쉽다 … 329
01 혼동(목적달성) … 331
02 사정변경의 취소(소멸시효) … 331
03 함정 … 333
04 근저당설정등기청구권 가처분 … 333
05 후순위 가처분 … 334
06 가처분과 지분경매가 섞인 사례 … 337
07 혼동(목적달성)으로 소멸되면 등기부에 어떻게 드러날까? … 340
Chapter 15 가등기의 두 얼굴을 파악하면 쉽다 … 343
01 소유권이전청구권가등기 … 345
02 담보가등기 … 353
Chapter 16 주거용 물건의 유치권, 무섭지 않아요 … 359
01 필요비와 유익비 … 360
02 유치권의 성립 요건 … 363
03 유치권 관련 민법 개정안 … 378
Chapter 17 패찰하거나 취하되면 일반매매로 … 381
01 일반매매로 매입하는 것도 고려하자 … 382
02 매매 후 월세 놓기 … 383
03 매매 후 전세 놓기(무피투자) … 389
Chapter 18 매도와 매수의 기술 … 393
01 해약금과 위약금 … 394
02 매수의 기술 … 397
03 매도의 기술 … 408
04 매도기(교통과 학군 vs 30년 지난 APT) … 409
보충학습 | 양도소득세 신고 … 416
에필로그 길을 아는 것과 걷는 것 … 421