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상가 세무 가이드북 실전편 상가투자자와 공인중개사도 꼭 알아야 하는
- 신방수, 최원철 저
- 매일경제신문사
- 2016년 02월 24일
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정가25,000원
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ISBN: 9791155423943
338쪽
190 x 258 (㎜)
지금 이책은
- 판매지수 : 353
- 주간 경제/경영: 65위
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책 소개
저자 소개
- 구분 : 저서
- 국적 : 대한민국
- 분류 : 경제/경영/자기계발 저자 , 기타
- 인기지수 : 5,460
신방수 세무사
★ 연락처: 02)554-6438
★ 이메일: shintaxpia@hanmail.net
★ 카 페: 신방수세무아카데미(네이버)
학력 및 경력
★ 1991년 2월 한양대학교 경영학과 졸업
★ 2015년 2월 연세대 법무대학원 조세법 전공
★ 1991년 7월~1996년 8월 쌍용자동차(주) 회계부, 경영관리부
★ 2001년 9월 제38회 세무사시험 합격
★ 2002년 6월~2003년 6월 세무법인 진명 근무
★ 2003년 11월~2004년 3월 법무법인 대유 근무
★ 2004년 4월~2004년 11월 세무회계사무소 운영
★ 2005년 3월 세무법인 정상 창립
★ 2020년 5월 현재 세무법인 정상 근무
주요활동
★ 전) 세무법인 정상 대표이사
★ 전) 한국세무사회 연수원 교수
★ 현) 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 이사/세무사
★ 현) 매일경제 전문세무상담위원
★ 현) 현대카드 자문위원단
★ 현) 건설기술교육원 세법 전담 교수
강의
★ 오프라인 강의 처 : 한국생산성본부, 중앙일보 조인스랜드 부동산아카데미, 매일경제 부동산아카데미, 경기대 사회교육원, 중소기업 진흥원, MBC아카데미·현대백화점·삼성플라자·GS백화점·롯데백화점 문화센터, 건설기술교육원, 대한건설협회, 한국여신분석사회, 대한상공회의소, 중소기업연수원, LIG화재보험, 삼성생명, 대한생명, 신한오렌지라이프, 무역협회, 뮌헨재보험한국지점, 대한주택보증, 삼일인포마인 등
★ 온라인 강의 처(동영상 강의) : 휴넷, 삼성SDS, 이패스코리아, 유비온, 신용보증기금, 이나우스에듀, 부동산써브, 매경인터넷 등
방송
★ MBC, KBS, 부동산TV MC, MBN, OBS, SBS, YTN 등 출연
세미나
★ 매일경제, 스피드뱅크, 닥터아파트, 중앙일보 조인스랜드, 동부증권, 타워팰리스·아이파크 입주자세미나, 한국사립대학재정관리자협회, 부동산써브, 대한주택보증, 한국주택협회 등
칼럼기고
★ 월간조세, 한국경제신문 월간머니, 한경비즈니스, 중앙일보 조인스랜드, 매일경제, 한국경제, 매경이코노미, 아시아 경제, 현대카드, 신한생명, 네이버, 백동, 주류저널 등
저서
★ 합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법(개인편/기업편/부동산편/환급편)
★ 합법적으로 세금 안 내는 세금대백과
★ 신방수의 합법적인 절세의 기술(개인편/핵심실무자편/핵심리더편)
★ 부동산 절세법 무작정 따라하기
★ 자산관리 절세법 무작정 따라하기
★ 부동산 전문 세무사가 알려주는 부동산 세테크
★ 한권으로 끝내는 회계와 재무제표
★ 부자들만 알고 쉬쉬하는 부자공식
★ 격파! 빨간 가계부
★ 신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다
★ IFRS를 알아야 회계가 보인다
★ 단 1%라도 놓칠 수 없는 부동산 절세법(개인편, 기업편)
★ 세금생활백서
★ 절반으로 줄이는 상속․증여 절세법
★ 병의원세무가이드북-실전편
★ 부동산세무가이드북-실전편
★ 중소기업세무가이드북-실전편
★ 상속·증여세무가이드북-실전편
★ 기업회계 가이드북-컨설팅편
★ 부동산매매․임대사업자세무 가이드북-실전편
★ 상가세무 가이드북-실전편
★ 세무조사실무 가이드북-실전편
★ 토지세무 가이드북-실전편
★ 부동산계약중개세무 가이드북-실전편
★ 주택․아파트세무 가이드북-실전편
★ 보험금융자산세무 가이드북-실전편
★ 재테크 트렌드 2017, 2018-공저
★ 부동산법인세무 가이드북
★ 2018 확 바뀐 부동산세금
★ 부동산 절세백서
★ 신방수세무사의 확 바뀐 주택 세제전략
★ 회사 세무리스크 관리노하우
★ 베테랑 세부사의 부동산절세는 이렇게 한다
★ 주택임대사업자 등록과 절세비법
★ 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라 등
- 구분 : 저서
- 국적 : 대한민국
- 분류 : 경제/경영/자기계발 저자 , 기타
- 인기지수 : 691
대학에서 법을 공부한 후 고시를 10여 년간 준비했으나, 일과 공부를 병행하다보니 매번 좌절을 맛봤다. 상가분양에 매력을 느껴 시장에 직접 뛰어 들었지만 이마저도 참패였다. 또한 상가경매에도 참여해보았지만, 상가의 개별성을 파악하지 못해 뼈저린 실패를 체험했다. 하지만 이 실패의 경험을 살려 경매 강의를 시작하게 되었다.
현재 ‘최원철 상가정보연구소’을 운영하고 있으며, 한국법학교육원을 비롯해 항공대, 부산교대, 문성대 등 여러 대학에서 상가투자를 강의하고 있다.‘부동산에 미친 사람들의 모임',‘부산 텐인텐’등과 같은 부동산 카페를 통해서도 상가경매의 노하우를 공유하고 있다. 또한 평택랜드스쿨, 창원성지법학원 등에서 현업에서 활동 중인 공인중개사들을 대상으로 상가중개실무를 지도하고 있다.
저서로는 《상가투자 보물찾기》, 《실전핵심 부동산경매(권리분석편) 공저》, 《부동산 경매마술사Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ》, 《명품 상가 중개 실무》 등이 있다.
•ℯ-mail : cello8011@naver.com
•naver cafe :‘최원철의 상가SOS’
http://cafe.naver.com/sanggasos
책 속에서
나의 상가세무 지수 파악하기
세금은 상가의 수익률 관리에 있어 매우 중요한 요소이다. 이 책을 읽는 독자들의 세금지수(정답 3개 이하 : 불량, 4~7개 : 보통, 8개 이상 : 우수)는 얼마나 되는지 점검해보자.
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구분 |
질 문 |
정답(o,x) |
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1 |
상가를 취득하면 매수가액의 10% 상당액이 부가가치세로 부과될 수 있다. |
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2 |
상가양도인이 간이과세자라도 포괄양수도계약을 할 수 있다. |
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3 |
상가를 취득한 후 3년 내에 세법상의 고급오락장(카지노장·자동도박기설치장소·유흥주점 영업장소 등)으로 임대되면 취득세 중과세가 적용된다. |
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4 |
상가의 임대보증금에 대해서도 부가가치세가 과세된다. |
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5 |
상가를 무상으로 임대하는 경우에는 부가가치세가 없다. |
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6 |
상가를 취득한 후 10년 내에 임대사업을 폐지하면 당초 환급받은 세금을 추징당한다. |
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7 |
종합소득세 신고 시 공제받은 자본적 지출액은 양도소득세 신고 시 필요경비로 공제 받을 수 없다. |
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8 |
사업자가 부동산양도와 함께 받은 권리금은 기타소득에 해당한다. |
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9 |
주거용 오피스텔을 양도하면 주택으로 취급해 세법을 적용한다. |
|
|
10 |
상가주택은 세법상 주택으로 취급된다. |
정답
1. X, 전체 공급가액 중 건물공급가액에 대해서만 부가가치세가 부과된다.
2. O, 양도인이 일반과세자나 간이과세자라도 포괄양수도계약이 가능하다.
3. X, 3년이 아니라 5년이다.
4. O, 이를 간주임대료에 대한 부가가치세라고 한다.
5. X, 특수관계인에게 임대한 경우에는 시가를 기준으로 부가가치세가 과세된다.
6. X, 10년 내라도 재화의 공급에 해당하면 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세는 과세되지 아니한다.
7. O, 이중공제가 되기 때문이다.
8. X, 양도소득에 해당한다.
9. O, 세법은 실질과세 원칙을 적용해 주택으로 판정해 이를 적용한다.
10. X, 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 본다.
목차
목차
프롤로그 _ 4
PART 1 기본편
Chapter 01 _ 상가투자·중개와 세금
▣상가세무 가이드북 실전편 절세솔루션 _ 16
나의 상가세무 지수 파악하기 _ 17
상가투자와 세금 _ 18
상가 경매와 세금 _ 24
상가 중개와 세금 _ 29
[실력 더하기] 상가투자 시 증가되는 소득세분석 _ 35
Chapter 02 _ 상가세금의 핵심, 부가가치세
상가와 부가가치세(전체 흐름) _ 40
▣부동산 종류별로 본 부가가치세 _ 45
▣부동산과 부가가치세 면제 대상 _ 48
상가취득(분양)과 부가가치세 _ 50
상가임대와 부가가치세 _ 59
상가양도와 부가가치세 _ 63
[실력 더하기] 폐업 시 잔존재화와 부가가치세 _ 67
PART 2 사업자등록편
Chapter 01 _ 사업자의 종류
부가가치세법상의 사업자 의미 _ 74
일반과세자의 납세의무 _ 79
간이과세자의 납세의무 _ 83
면세사업자의 납세의무 _ 87
[실력 더하기] 부가가치세법상 납세의무자(사업자) 비교(종합) _ 91
Chapter 02 _ 사업자등록신청과 상가명의 정하는 방법
사업자등록과 사업장, 사업인·허가 _ 100
▣유형별 사업자등록 방법 _ 104
사업자등록신청시기의 중요성 _ 107
[실력 더하기] 상가명의 선택 의사결정사례 _ 114
▣상가임대업과 건강보험료 _ 125
PART 3 상가취득과 부가가치세 환급편
Chapter 01 _ 취득과 부가가치세실무
부가가치세 환급원리 _ 132
부가가치세 환급신청 방법(사후관리 포함) _ 136
부가가치세 환급 후 이를 반환해야 하는 이유 _ 142
[실력 더하기] 상가취득 시의 부가가치세 실무 종합 _ 146
Chapter 02 _ 취득세(중과세 포함)실무
취득세의 발생 _ 156
▣취득세 계산실무 _ 160
취득세 중과세(사치성 재산) _ 162
▣고급오락장에 대한 취득세 중과세율 변천사 _ 167
[실력 더하기] 취득세의 모든 것 _ 169
[실력 더하기] 상가취득과 부대비용 처리법 _ 178
PART 4 상가보유·임대편
Chapter 01 _ 중개와 재산세관리법
상가와 보유세 _ 184
▣보유세 과세대상 _ 189
중개 시 알아야 할 재산세 중과세 _ 190
[실력 더하기] 재산세 중과 규정 _ 194
[실력 더하기] 중개 시 알아야 할 개별소비세 _ 196
Chapter 02 _ 임대와 부가가치세실무
상가임대차계약과 세금 _ 200
임대료에 대한 세금계산서 발급방법 _ 204
부가가치세 신고(사례) _ 208
[실력 더하기] 보유 시 부가가치세(부동산임대업)의 모든 것 _ 216
[실력 더하기] 상가임대차계약과 계약갱신요구권 등 _ 219
Chapter 03 _ 종합소득세실무와 세무조사
종합소득세 과세원리 _ 224
▣상가임대업의 표준소득률과 세무리스크 관리법 _ 229
종합소득세 신고(단독명의) _ 231
종합소득세 신고(공동명의) _ 236
종합소득세 신고(성실신고확인사업자) _ 241
[실력 더하기] 부동산임대업 경비처리법 _ 246
▣상가임대사업자의 승용차비용처리법 _ 251
[실력 더하기] 상가임대사업자 세무조사사례 _ 257
PART 5 상가양도편
Chapter 01 _ 폐업과 부가가치세실무
폐업과 세무처리법 _ 266
▣폐업절차와 세무신고법 _ 270
일반과세자의 상가양도와 부가가치세 처리법 _ 272
▣연속된 상가양도거래와 포괄양수도계약 성립 여부 _ 276
간이과세자의 상가양도와 부가가치세 처리법 _ 279
[실력 더하기] 상가 포괄양수도계약의 모든 것 _ 285
▣사업양수인의 부가가치세 대리납부제도 _ 291
Chapter 02 _ 양도소득세실무
상가양도소득세 계산원리 _ 296
▣상가양도가액 및 취득가액과 세무상 쟁점 _ 300
상가양도소득세 절세법 _ 305
▣상가 감가상각 의사결정 _ 310
상가권리금과 세금 _ 313
▣상가권리금에 대한 세금(요약) _ 318
[실력 더하기] 상가 분양권에 대한 세무처리법 _ 322
부록 오피스텔/상가주택의 세무처리법 _ 326
프롤로그 _ 4
PART 1 기본편
Chapter 01 _ 상가투자·중개와 세금
▣상가세무 가이드북 실전편 절세솔루션 _ 16
나의 상가세무 지수 파악하기 _ 17
상가투자와 세금 _ 18
상가 경매와 세금 _ 24
상가 중개와 세금 _ 29
[실력 더하기] 상가투자 시 증가되는 소득세분석 _ 35
Chapter 02 _ 상가세금의 핵심, 부가가치세
상가와 부가가치세(전체 흐름) _ 40
▣부동산 종류별로 본 부가가치세 _ 45
▣부동산과 부가가치세 면제 대상 _ 48
상가취득(분양)과 부가가치세 _ 50
상가임대와 부가가치세 _ 59
상가양도와 부가가치세 _ 63
[실력 더하기] 폐업 시 잔존재화와 부가가치세 _ 67
PART 2 사업자등록편
Chapter 01 _ 사업자의 종류
부가가치세법상의 사업자 의미 _ 74
일반과세자의 납세의무 _ 79
간이과세자의 납세의무 _ 83
면세사업자의 납세의무 _ 87
[실력 더하기] 부가가치세법상 납세의무자(사업자) 비교(종합) _ 91
Chapter 02 _ 사업자등록신청과 상가명의 정하는 방법
사업자등록과 사업장, 사업인·허가 _ 100
▣유형별 사업자등록 방법 _ 104
사업자등록신청시기의 중요성 _ 107
[실력 더하기] 상가명의 선택 의사결정사례 _ 114
▣상가임대업과 건강보험료 _ 125
PART 3 상가취득과 부가가치세 환급편
Chapter 01 _ 취득과 부가가치세실무
부가가치세 환급원리 _ 132
부가가치세 환급신청 방법(사후관리 포함) _ 136
부가가치세 환급 후 이를 반환해야 하는 이유 _ 142
[실력 더하기] 상가취득 시의 부가가치세 실무 종합 _ 146
Chapter 02 _ 취득세(중과세 포함)실무
취득세의 발생 _ 156
▣취득세 계산실무 _ 160
취득세 중과세(사치성 재산) _ 162
▣고급오락장에 대한 취득세 중과세율 변천사 _ 167
[실력 더하기] 취득세의 모든 것 _ 169
[실력 더하기] 상가취득과 부대비용 처리법 _ 178
PART 4 상가보유·임대편
Chapter 01 _ 중개와 재산세관리법
상가와 보유세 _ 184
▣보유세 과세대상 _ 189
중개 시 알아야 할 재산세 중과세 _ 190
[실력 더하기] 재산세 중과 규정 _ 194
[실력 더하기] 중개 시 알아야 할 개별소비세 _ 196
Chapter 02 _ 임대와 부가가치세실무
상가임대차계약과 세금 _ 200
임대료에 대한 세금계산서 발급방법 _ 204
부가가치세 신고(사례) _ 208
[실력 더하기] 보유 시 부가가치세(부동산임대업)의 모든 것 _ 216
[실력 더하기] 상가임대차계약과 계약갱신요구권 등 _ 219
Chapter 03 _ 종합소득세실무와 세무조사
종합소득세 과세원리 _ 224
▣상가임대업의 표준소득률과 세무리스크 관리법 _ 229
종합소득세 신고(단독명의) _ 231
종합소득세 신고(공동명의) _ 236
종합소득세 신고(성실신고확인사업자) _ 241
[실력 더하기] 부동산임대업 경비처리법 _ 246
▣상가임대사업자의 승용차비용처리법 _ 251
[실력 더하기] 상가임대사업자 세무조사사례 _ 257
PART 5 상가양도편
Chapter 01 _ 폐업과 부가가치세실무
폐업과 세무처리법 _ 266
▣폐업절차와 세무신고법 _ 270
일반과세자의 상가양도와 부가가치세 처리법 _ 272
▣연속된 상가양도거래와 포괄양수도계약 성립 여부 _ 276
간이과세자의 상가양도와 부가가치세 처리법 _ 279
[실력 더하기] 상가 포괄양수도계약의 모든 것 _ 285
▣사업양수인의 부가가치세 대리납부제도 _ 291
Chapter 02 _ 양도소득세실무
상가양도소득세 계산원리 _ 296
▣상가양도가액 및 취득가액과 세무상 쟁점 _ 300
상가양도소득세 절세법 _ 305
▣상가 감가상각 의사결정 _ 310
상가권리금과 세금 _ 313
▣상가권리금에 대한 세금(요약) _ 318
[실력 더하기] 상가 분양권에 대한 세무처리법 _ 322
부록 오피스텔/상가주택의 세무처리법 _ 326
머리말
부동산 중 상가는 전형적인 수익형 부동산에 해당한다. 따라서 다른 주거용 부동산인 주택보다 세금이 무거운 것이 일반적이다. 구체적으로 취득세가 주택보다 비싸고 재산세도 마찬가지다. 그리고 임대소득에 부과되는 세금도 더 많다. 주택의 임대소득은 2,000만원 이하까지는 비과세 등의 세부담 감면조치가 있지만 상가는 소득이 발생하면 무조건 과세를 한다. 그런데 더 큰 문제는 상가를 취득하거나 임대 또는 양도하면서 발생하는 부가가치세에 대한 과세판단이 쉽지가 않다는 것이다. 예를 들어 상가건물을 토지와 함께 일괄공급하는 경우 부가가치세 과세표준을 어떻게 정할지 그리고 부가가치세 없이 거래할 수 있는 포괄양수도의 요건은 무엇인지 등에 따라 다양한 세금문제가 발생하고 있다. 그리고 이러한 세금문제로 인한 손실을 투자자가 고스란히 안게 되는 것이 작금의 현실이다. 그렇게 되면 생각하는 것보다 수익률이 떨어질 가능성이 높다.
이 책은 상가투자자들과 공인중개사들이 상가와 관련된 세무처리를 원활하게 하는 것을 도와주기 위해 집필되었다. 알다시피 지금 시중에는 상가세무만을 전문적으로 다루고 있는 책이 거의 없다. 있더라도 알기 힘든 언어로 도배가 되어 있어 이를 실무에 적용한다는 것은 쉽지 않는 것이 현실이다. 이에 필자들은 개척자 정신으로 상가투자 및 중개 시 반드시 알아야 할 세금문제를 명쾌하게 정리해보고자 머리를 맞댔다.
이 책은 상가투자자들과 공인중개사들이 상가와 관련된 세무처리를 원활하게 하는 것을 도와주기 위해 집필되었다. 알다시피 지금 시중에는 상가세무만을 전문적으로 다루고 있는 책이 거의 없다. 있더라도 알기 힘든 언어로 도배가 되어 있어 이를 실무에 적용한다는 것은 쉽지 않는 것이 현실이다. 이에 필자들은 개척자 정신으로 상가투자 및 중개 시 반드시 알아야 할 세금문제를 명쾌하게 정리해보고자 머리를 맞댔다.
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