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    역세권 땅투자

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    역세권 땅투자 돈이 보인다

    • 동은주, 정원표 저
    • 지상사
    • 2016년 10월 13일
    • 정가
      15,000원
    • 판매가
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    ISBN: 9788965022688 284쪽 154 x 227 (㎜)

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    출판사 리뷰

    출판사 서평
    땅의 가치를
    높이는 지역과 투자 포인트
    땅은 여러 조건에 따라 가치를 달리한다. 그렇더라도 용도지역이 상향 변경되거나, 개발이 이뤄지면서 입지적 여건이 크게 호전되는 경우에 땅값은 가장 크게 요동친다. 땅의 가치를 높여주는 구체적인 지역과 투자 포인트는 다음과 같다. 입지는 부동산 투자의 성패를 결정짓는 가장 중요한 요인이다. 부동산이라는 것은 결국 입지 싸움으로, 얼마나 좋은 지역에 위치하느냐에 따라 향후 부동산의 가치가 결정된다. 때문에 입지 분석은 철저하고 꼼꼼하게 이루어져야 한다. 그러면 유망한 입지란 어떤 곳일까 우선 ...
    땅의 가치를
    높이는 지역과 투자 포인트
    땅은 여러 조건에 따라 가치를 달리한다. 그렇더라도 용도지역이 상향 변경되거나, 개발이 이뤄지면서 입지적 여건이 크게 호전되는 경우에 땅값은 가장 크게 요동친다. 땅의 가치를 높여주는 구체적인 지역과 투자 포인트는 다음과 같다. 입지는 부동산 투자의 성패를 결정짓는 가장 중요한 요인이다. 부동산이라는 것은 결국 입지 싸움으로, 얼마나 좋은 지역에 위치하느냐에 따라 향후 부동산의 가치가 결정된다. 때문에 입지 분석은 철저하고 꼼꼼하게 이루어져야 한다. 그러면 유망한 입지란 어떤 곳일까 우선 앞으로의 개발 여지가 많아 투자 수요가 크게 늘어날 것으로 예상되는 지역이다. 이런 지역은 다른 지역보다 상대적으로 유리한 점이 많아 상승폭이 클 수밖에 없다. 전철역 주변이나 명문학교 인근, 학원 밀집 지역과의 접근성이 좋은 지역도 그만큼 투자에 유리하다. 반면, 쓰레기 소각장이나 납골당 등 유해시설은 부동산 가격을 떨어뜨리는 최대의 적이므로 이런 곳의 투자는 적극 피해야 한다.
    집중투자와 분산투자
    정보의 오답풀이
    땅 투자는 어디까지나 장기투자의 관점에서 접근해야 한다. 토지 재화는 짧게는 3～5년, 길게는 7～10년 이상 묶어두어야 하는 장기투자 상품이다. 그만큼 오랜 기간에 걸쳐 개발이 추진되기 때문이며, 몇 차례의 단계를 밟아가며 땅값은 크게 오른다. 모든 땅값이 다 오르는 것은 아니다. 오를 곳만 오른다. 더군다나 크게 오르는 곳은 한정적이다. 즉, 개발호재가 있는 지역 내의 땅이 그것인데, 개발에 따른 시간의 흐름과 함께 그 가치, 다시 말해 땅값도 덩달아 크게 뛴다. 해답은 바로 그들의 뛰어난 정보선점 능력에서 찾을 수 있다. 이는 그들이 상호 간에 ‘관계맺음’하고 있는 인적과 물적 네트워크에 의해서 만들어진다. 그들이 다른 사람들과 서로 교류하는 과정에서 얻게 되는 정보를 분석하고 활용하는 능력은 일반인들보다 훨씬 뛰어난데, 이것이 뛰어난 재테크 능력으로 발현된다. 그들이 수집하는 정보는 무엇보다 확실하고 또 정확하며, 그렇게 해서 그들은 정부의 각종 부동산 개발정보를 누구보다 빨리 접할 수 있는 위치에 선다. 확실한 개발정보를 남들보다 한발 앞서 취득하고, 이를 재테크로 활용하는 기술, 이것이 바로 부자들의 재테크 노하우다.
    무릎과 바닥 사이의 시점
    매수 타이밍이 무엇보다 중요
    부동산 경기가 회복 조짐을 보이는 초기 단계, 다시 말해 부동산 불황기를 벗어나는 시점을 찾아 바닥끝까지 내려가기를 무작정 기다리다가 자칫 투자 시점을 놓쳐서는 안 된다. 이보다는 주식투자의 격언처럼 ‘무릎과 바닥 사이’의 어느 한 시점을 택해 투자를 고려하는 지혜가 필요하다. 땅 투자, 특히 개발재료를 보고 하는 투자는 경기의 순환 주기에 크게 영향을 받지 않는다는 점을 감
    안할 필요가 있다. 수익률을 기대하고 개발호재 지역에 투자하기에는 뭔가 아쉽지 않겠는가? 불과 5～6년 전만 하더라도 이곳 시세가 평당 40～50만 원 수준인 점을 감안하면 더욱 그러하다. 만약 이곳에 투자를 고려했다면, 개발계획 주민공청회가 열린 이후의 어느 한 시점을 적정 투자시점으로 잡아 투자했다면 어떠했을까? 땅 투자는 매수 타이밍이 그만큼 중요하다

    저자 소개

    동은주, 정원표

    저자 동은주는 (주)나산, (주)삼영에서 오랫동안 부동산 투자 및 개발 업무를 담당했다. 1년에 20만km를 주파할 정도로 현장을 중시하는 그는 특히 역세권개발 사업 실물 토지에 정통한 분야의 숨은 고수로, 고객으로?부터 어디까지나 투자의 기본을 중시하는 전문가로 평가받고 있다. 탁월한 업무 능력은 그 성실함에 더해 부동산 가치 투자를 실현하고 있는데, 이는 성남-여주 복선전철 이천 역세권개발 사업과 관련한 여러 투자 성공사례를 통해 확인되었다.
    현재 그가 운영하고 있는 부동산 개발 및 투자회사 (주)PDK는 역세권개발 및 투자 사업을 중심으로 분야별 최고의 전문가들이 모여 활동 중에 있으며, 부동산 개발 사업, 부동산 투자 자문, 기타 부동산 관련 용역 및 서비스 업무를 비롯한 다양한 사업을 통해 높은 투자 수익률을 실현하고 있다.
    저서로 『그래도 땅이다』, 『재개발·재건축·뉴타운 투자의 불편한 진실』, 『지금, 역세권 땅에 돈을 묻어라』가 있으며, 현재 부동산 개발 사업 및 투자와 관련하여 연구와 강의는 물론 관련 서적을 다수 집필 중에 있다.

    책 속에서


    실제 땅값 상승률과 아파트 가격 상승률은 비교가 되지 않는다. 물론 땅 투자는 환금성이 떨어지기 때문에 장기적인 관점에서 접근해야 한다는 점, 게다가 아파트는 주거 공간으로써의 뚜렷한 현재 가치를 지녔기 때문에, 이 둘을 단순 비교하기에는 분명 무리가 따른다.
    _<23쪽>에서

    우선은, 신문에 나오는 부동산 개발과 관련한 기사를 정확하게 분석할 줄 아는 능력이 필요하다. 하지만 이는 주의가 필요하다. 왜냐하면 확실하지도 않은 기사를 그대로 믿어 투자할 경우, 자칫 일을 그르칠 수 있기 때문이다. 그저 분위기에 휩쓸려 ‘묻지 마’식으로 투자한다면, 경우에 따라서는 낭패를 볼 소지가 다분하다.
    _<31쪽>에서

    일단은 사려는 부동산이 있는 현장을 방문해 직접 사람들을 만나보고, 더불어 부동산 중개업소에도 들러 가격을 물어본다. 그렇더라도 이들의 말을 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 사람마다, 부동산 중개업소마다 말하는 가격대가 제각각 다르기 때문이다. 적어도 5명 정도의 사람들로부터 물어 시세를 확인하는 것이 좋다. 이때 해당 지역은 물론 인근 지역으로까지 범위를 넓혀 물어보는 것이 좋다. 같은 지역일 경우 가격에 대해 서로 입을 맞출 가능성 또한 배제할 수 없기 때문이다.
    _<42쪽>에서

    도로건설이 뛰어난 개발호재임에는 틀림없다. 그렇더라도 이는 도시개발사업(이를테면, 신도시나 신시가지 건설)이 추진되는 지역에 새로이 도로가 건설되면서 개발의 축이 점차 외연으로 확산되는 곳에 한정되며, 단순히 도로가 건설된다고 해서 그 주변 지역까지 당연 개발되는 것은 아니다. 뒤에 가서 좀 더 설명하겠지만, 이는 대단히 중요하다. 그리고 광역교통계획을 잘 살펴야하는 이유이기도 하다.
    _<63쪽>에서

    여기서 주목해야 할 것이 바로 일반철도 노선의 고속화와 적기 완공계획이다. 이는 연계 노선인 일반철도의 고속화를 통해 KTX 서비스를 전국으로 확대할 수 있도록 시너지를 높여야 하는 당위성에 따른 것이다. 결과적으로 그동안 진행되어 오던 사업 추진 속도는 더욱 빨라질 것이고, 새로이 착수 예정인 철도사업 역시 확실성이 배가될 것으로 기대된다.
    _<85쪽>에서

    보기에도 좋고 모양도 좋은 사각형 모양의 반듯한 땅이 투자 가치가 더 높다. 집을 짓거나 상가를 올릴 경우 그만큼 활용 폭이 크기 때문이다. 하지만 개발이 예정되어 있는 지역 내의 땅은 이와는 별 관계없다. 그보다는 개발 중심지역에서 얼마나 가까운가가 관건이 된다. 개발 중심구역에서 가까울수록 그만큼 땅값이 높아질 것이 분명하기 때문이다.
    _<105쪽>에서

    부자들은 땅에 대한 투자를 유별나게 선호하고, 실제 투자에 성공한 확률은 보통 사람들에 비해 훨씬 높다. 이들 역시 여타 일반인들과 마찬가지로 대부분의 정보를 신문 등의 언론매체를 통해 얻는데도 그렇다. 그 이유는 무엇일까. 이는, 부자들의 시장 흐름을 읽는 능력이 남들보다 탁월한 데서 비롯된다. 부자들은 자신이 읽어 낸 시장의 흐름을 바탕으로 다른 투자자들보다 빨리 투자 결정을 내린다.
    _<125쪽>에서

    ‘돈은 길을 따라 움직인다’라는 말이 있다. 이 말을 뒤집어서 생각하면, 땅의 가치를 높이기 위해서는 철도・도로를 만들거나 이를 따라가면 된다는 말과 상응한다. 실제 이런 사례는 많다. 도시지역 밖의 땅이었다가 도로가 뚫리고 철도가 건설되면서 그 주변으로 건물이 들어서고, 주변 땅값이 수배에서 수십 배 오른 경우가 그것이다.
    _<130쪽>에서

    이런 이유로, 정부는 발표 즉시 해당 지역을 개발구역으로 지정함과 동시에 토지거래허가구역이나 투기억제지역으로 묶는 등으로 온갖 잠금장치를 마련한다. 하지만 그럼에도 불구하고 땅값은 계속 치솟는다. 땅값은 땅값대로 오르고, 게다가 각종 투기 억제책으로 선뜻 투자하기가 녹록치 않은 환경에서 일반 투자자들은 어떻게 해야 할까?
    _<143쪽>에서

    광역교통계획 역시 ‘제4차 국토종합계획’, ‘2020 국가기간 교통망계획’, ‘2020 수도권종합광역 교통계획’ 등 상위 관련 계획 및 해당 지자체의 도시 기본계획상에 반영되어 개발계획과 함께 추진된다. 그 결과 모든 관련 교통계획은 일련의 상관관계를 갖는데, 이는 교통계획이 개별적으로 추진되는 것이 아니라 하나의 단위로 묶여 체계적으로 추진됨을 의미한다. 특히 다음과 같은 중요한 의미를 내포하고 있다.
    _<160쪽>에서

    정부의 대규모 개발사업 지역 또한 유망한 투자적격지역이다. 우선, 대규모 택지개발이 이뤄지는 신도시 주변 지역이나 혁신도시, 기업도시 주변 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 또 경제자유구역, 대규모 산업단지가 들어설 예정 지역도 그 일대에 미치는 개발 압력이 엄청날 것이다. 그밖에 영어마을, 테마파크 등 지자체 역점 사업과 맞물려 있는 지역이나, 규제에서 해제되어 용도 변경이 곧 이어질 지역 역시 좋은 투자처가 된다. 이러한 지역을 중심으로 눈여겨보면 뜻밖의 좋은 투자처를 찾을 수 있을 것이다
    _<175쪽>에서

    역의 영향력이 미치는 주변 지역을 역세권이라 한다. 상권이 좋아 최고의 투자처로 꼽히는 지역이다. 역세권은 상가와 유동 인구의 정도에 따라 범위가 다르지만, 일반적으로는 역에서 500m까지를 1차 역세권, 1km까지를 2차 역세권으로 구분한다.
    _<187쪽>에서

    하지만 이 시기에도 분명 리스크는 존재한다. 때문에 개발계획에 대해 다각도로 세밀하게 분석하는 작업은 그만큼 중요하다. 반드시 사실 여부를 확인하는 절차를 밟고, 현장이나 해당 지자체를 방문하여 직접 눈으로 확인해야 한다. 그렇게 해서 분석한 결과 개발재료만 확실하다고 판단되면, 개발계획이 나온 이후에 적정 투자 시점을 정하여 투자에 나서는 것도 나쁘지 않다.
    _<197쪽>에서

    목차

    목차
    시작에 앞서- 역세권 땅 투자로 미래 가치를 선점하라
    제1장 땅 투자, 이것이 다르다
    1 아파트 투자로 시세 차익을 얻는 시대는 갔다
    2 땅값이 오를 수밖에 없는 이유
    3 땅 투자, 정보선점 능력에 달렸다
    4 땅의 가치를 높이는 지역과 투자 포인트
    5 땅값, 정확히 파악하고 제값 주고 사자
    6 왜, 지금이 땅 투자 적기인가
    참고자료-개발정보를 보는 법, 읽는 법
    제2장 왜, 역세권 땅 투자에 주목해야 하는가
    1 길이 곧 돈이다
    *미래의 가치를 선점하라
    2 역세권개발법의 제정
    *역세권개발과 관련한 포인트 세 가지
    3 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020) 발표에 담긴 의미
    *도시를 재편한다
    4 제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025) 확정?고시
    *신규 건설되는 철도와 역세권개발에 주목해야 하는 이유
    5 주목해야 할 노선과 주의할 점
    6 살펴야 하는 계획과 법규
    제3장 역세권 땅 투자할 때의 고려 사항
    1 역세권 땅 투자, 이것을 고려하라
    2 땅 투자에 대한 고정관념을 버려라
    3 매수 타이밍이 중요하다
    4 정책의 실효성과 시행 시기를 파악하라
    5 정부정책의 타이밍을 포착하여 개발정보를 선점하라
    6 시장의 움직임을 신속히 읽어내라
    제4장 역세권개발 사업을 보는 눈, 읽는 법
    1 역세권개발 사업, 그 투자 적기는?
    투자 적기 ①_철도건설 기본계획(안) 공고 공람 및 주민설명회
    투자 적기 ②_역세권개발 구역 지정ㆍ고시 및 실시계획 승인 전후
    2 역세권개발 계획, 이렇게 살펴라
    ① 성남～여주 복선전철화와 역세권개발
    ② 광역교통계획도 눈여겨보자
    3 역세권개발 사례_ 행복주택 건설
    제5장 주목해야 할 역세권 인근 개발 사업과 투자 포인트
    개발 사업별 투자 포인트 개괄
    포인트-① 대규모 국가개발 사업이 이루어지는?지역에 주목하라
    포인트-② 역세권 투자는 땅 투자의 핵심 키워드
    포인트-③ 도로는 땅값 상승을 확실하게 보장한다
    포인트-④ 택지개발 예정 지구는 실시계획 승인 전 단계가 투자 적기다
    포인트-⑤ 지역 균형발전을 위한 지자체 역점 사업 추진지역도 눈여겨볼 것
    포인트-⑥ 개발제한구역에서 해제되는 지역을 주목하라
    제6장 특히 눈여겨보아야 할 역세권개발 사업 및 관심지역
    관심지역-① 서해안선 [송산-안중]역
    관심지역-② 소사-원시선 [신현-하중]역
    관심지역-③ 신안산선 [매화-학온]역
    관심지역-④ 김포도시철도 [양촌]역
    관심지역-⑤ 평택-안성선 [안성]역
    관심지역-⑥ 동서고속철도 [화천]역
    [부록] 개발지역 및 개발사업 분석 차트
    1 철도건설계획
    2 도로건설계획
    3 정부개발계획
    4 도시개발사업
    5 지자체 역점사업

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