아파트 투자 10만 건을 컨설팅한 저자가 공개하는, 반드시 알아야 할 전략의 모든 것!

부동산의 영원한 테마는 바로 ‘아파트’다. 다른 투자 상품보다 경기 흐름에 민감하지 않고 꾸준하게 수익률이 나오기 때문이다. 또한 우리나라만의 특별한 상황도 한몫하고 있다. 국민의 절반 이상이 아파트에 살고 있으며 선호하는 주택 1순위는 예나 지금이나 ‘아파트’다. 다른 어느 나라보다 아파트에 집착이 강하다. 오죽하면 ‘아파트 공화국’이라는 말이 있을 정도다.
이렇게 거주의 의미로도, 투자의 의미로도 중요한 아파트에 접근할 때 아직도 많은 사람이 입지 등 눈에 보이는 것만 보고 결정한다. 하지만 그것은 진정한 투자의 자세가 아니다. 눈에 보이지 않는 것까지 따질 줄 알아야 한다.
이 책은 10년 동안 10만 건의 아파트 투자를 진행한 저자가 그동안의 축적된 노하우를 100% 담은 아파트 투자 교과서다. ‘오르니까 묻지도 말고 무조건 사라’는 식이 아니라 투자의 관점에서 아파트를 제대로 보는 방법을 알려준다. 또한, 별책 부록으로 투자 포인트별 유망 지역을 콕콕 찍어 제시해준다.
남들이 주저할 때 시장을 예측하고 과감한 아파트 투자로 수억 원이 넘는 수익을 올린 사람, 분양권 매매로 큰돈을 번사람, 정책의 이면을 제대로 파악해 큰 수익을 올린 사람이 부러운가? 이 책을 제대로 읽는다면 훗날 당신이 다른 사람의 부러움을 사게 될 것이다.

출판사 서평
장기 불황, 구조조정, 저금리 시대… 어떤 상황에서도 아파트가 투자의 답이다!
* 꺼지지 않는 아파트 신화
대한민국 국민은 누구나 재테크에 관심이 많다. 누가 돈을 벌었다고 하면 귀가 쫑긋해진다. 주식으로 돈을 벌었다고 하면 객장으로 달려가고, 땅으로 돈을 벌었다고 하면 지방 부동산으로 달려간다. 하지만 주식, 땅 등은 경기의 흐름에 민감해 경기 예측에 서툴고 정보가 부족한 개인 투자자에게는 리스크가 높은 투자 상품이다. 그래서 투자 고수들이 추천하는 것이 바로 ‘아파트’다. 왜 아파트를 추천할까?
국토교통부가 발표하는...
장기 불황, 구조조정, 저금리 시대… 어떤 상황에서도 아파트가 투자의 답이다!
* 꺼지지 않는 아파트 신화
대한민국 국민은 누구나 재테크에 관심이 많다. 누가 돈을 벌었다고 하면 귀가 쫑긋해진다. 주식으로 돈을 벌었다고 하면 객장으로 달려가고, 땅으로 돈을 벌었다고 하면 지방 부동산으로 달려간다. 하지만 주식, 땅 등은 경기의 흐름에 민감해 경기 예측에 서툴고 정보가 부족한 개인 투자자에게는 리스크가 높은 투자 상품이다. 그래서 투자 고수들이 추천하는 것이 바로 ‘아파트’다. 왜 아파트를 추천할까?
국토교통부가 발표하는 주택실태조사에 따르면, 우리나라 전체 주택 가운데 아파트 비율은 49.6%다. 부동의 1위인 것이다. 이 정도 비율이면 도시뿐만 아니라 농촌에서도 아파트는 거주 공간으로 인정받았다고 봐도 된다. 또한 주거생활만족도를 조사한 결과, 아파트 거주자의 80%가 만족한다고 답했다. 굳이 조사 결과를 말하지 않아도 주변만 돌아보면 알 수 있듯이, 집 한 채가 재산의 전부이자 노후의 유일한 준비다. 아파트가 가계자산의 재산 목록 1위인 것이다.
이처럼 독특한 한국형 주거 문화이자 가장 중요한 재산 증식 수단으로 인식되고 있는 아파트야말로 대한민국 사람이라면 한 명도 빠짐없이 관심의 대상이 되기 때문에 ‘아파트 투자’를 추천하는 것이다.
아파트 시장은 사실 경기의 흐름을 잘 타지 않는 투자처다. 지금까지 아파트 가격 하락은 외환위기, 금융위기 등 외부에서 큰 영향이 왔을 때 외에는 없었다. 외환위기, 금융위기 때 떨어졌어도 회복을 넘어 과거보다 더 상승했다. 정 안 되면 내가 들어가 살면 된다. 그래서 아파트만한 투자 상품은 없다고 하는 것이다.
* 한 번의 실수도 투자에서는 큰 손실이 된다
그렇다고 해도 투자는 투자다. 무턱대고 할 수가 없다. 특히 아파트를 포함한 부동산 투자는 한 번만 실수해도 큰 손실을 입을 수 있다. 사전에 철저하게 분석하고 계획을 세워야 한다.
아파트 투자에 있어 ‘아파트’는 사는 것(live)이 아니라 사는 것(buy)이다. ‘상품성’에 주목해야 한다는 말이다. 그런데 아파트 투자자 대부분은 ‘입지\u003d상품성’ 한가지만 생각한다. 현장에 가서 보기 좋으면 덜컥 도장을 찍는데, 그건 내 재산을 운에 맡기는 거나 다름없다. 아파트 시장의 전반적인 흐름을 살핀 다음, 단계별로 파악해야 한다. 10만 채 이상 투자한 아파트 전문가가 ‘반드시 두드리고 봐야 할 아파트 투자의 돌다리’를 이 책에 모두 담았다.
[1장. 다음 성공은 바로 당신] 사례도 중요한 가르침이 된다. 남들이 주저할 때 변화하는 아파트 시장의 흐름을 파악하고 상승 기회를 잡아 지금은 큰 수익을 낸 사람들의 이야기를 보고 있노라면 투자 선배, 투자 고수들의 현장감 있는 강의를 듣는 것과 같다. ‘나도 할 수 있다’라는 자신감은 덤이다.
[2장. 지금 대한민국 아파트 시장을 지배하는 트렌드] 콘크리트 덩어리에 불과해 보이는 아파트도 살아 움직이는 생물과 같다. 시대적인 상황과 경제 상황에 따라 투자자에게 보이는 이미지, 선호도가 달라지기 때문이다. 이번 장을 통해 생물처럼 변하는 아파트 시장을 제대로 보고 분석하는 능력을 기를 수 있다.
[3장. 아파트 투자 1단계_과거와 다른 눈이 필요하다] 시장을 제대로 보기 위해서는, 변화에 따르기 위해서는 시장을 똑바로 보는 눈이 필요하다. 시장은 계속 변하고 있는데 예전에 투자했던 경험을 기준으로 삼는다면 투자 성공의 확률은 확 줄어든다. 지금 내 눈에 보이는 것 외에 보이지 않는 것까지 보는 눈이 필요하다.
[4장. 아파트 투자 2단계_가격 형성의 원인을 파악하라] 아파트 투자에 있어 제일 중요한 ‘가격’. 아파트 가격이 어떻게 형성되고 어떻게 변하는지를 제대로 알아야 투자의 타이밍을 잡을 수 있다. 아파트의 가격에 대한 모든 것을 알 수 있다.
[5장. 아파트 투자 3단계_속지 않아야 부자가 된다] 수익만 좇다가 사기꾼들이 파놓은 함정에 빠지는 경우를 현장에서 너무 많이 본다. 빨리 벌려는 욕심 때문이다. 그 함정에 빠지지 않도록 주의하자.
[6장. 아파트 투자 4단계_무릎에서 사고 머리에서 파는 공식] 아파트 투자의 기본 원칙은 ‘살 때는 싸게, 팔 때는 비싸게’이다. 어떻게 하면 투자 매력이 높은 아파트를 제대로 파악하고 되도록 싸게 살 수 있는지, 팔 때는 어떻게 해야 수익을 최대한 낼 수 있는지에 대한 현장의 공식을 알 수 있다.
[7장. 아파트 투자 5단계_분야별 실전 투자 전략] 지어진 아파트를 사는 것만 아파트 투자라고 알고 있는 사람이 많다. 하지만 분양권 투자, 미분양 투자 등 다양한 투자 방법이 있다. 각 분야별 투자 전략을 알고 있다면 투자 성공의 문은 더욱 쉽게 열릴 것이다.
전셋집 매물이 없어 고생하던 사람이 저자의 조언을 듣고 대출받아 소형 아파트를 샀는데, 3년이 지난 지금 투자금보다 더 많은 투자 수익을 올려 요즘 얼굴에서 웃음이 떠나지 않는다고 한다. 단언컨대, ‘아파트 투자’는 하는 것이 맞다. 단기 흐름에 너무 일희일비하지 말고 길게 보면서 전략적으로 접근하면 분명 좋은 결과를 얻을 것이다. 그 결과를 얻기 위한 과정에 이 책이 큰 도움을 줄 것으로 기대된다. 아파트 투자 성공의 다음 주인공은 바로 당신이다.
* 투자 유망지를 콕콕 찍어준다
다른 책과 차별되는 이 책만의 결정적 장점은 별책부록에 있다. 그저 이론만 알려주고 끝나는 게 아니라, 핵심지역 아파트, 재건축 아파트, 개발 호재 아파트, 산업단지 수요 아파트, 교육환경이 좋은 아파트, 소액 투자가 가능한 소형 아파트, 한강 조망 아파트, 쾌적성을 갖춘 힐링 아파트 등 투자 포인트별 유망 지역을 콕콕 찍어준다.

외환위기 때 경제를 살리기 위해 부동산 규제가 풀리면서 2000년 초부터 강남을 중심으로 아파트 가격이 오르기 시작했다. 그러자 부동산 상승의 주범이 된 강남을 잡으려고 규제가 고가의 중대형 아파트에 초점이 맞춰졌다. 그 영향으로 2007년부터 강북, 경기 북부, 인천, 지방 순으로, 그리고 대형에서 소형으로 투자 수요가 이동하게 되었다. 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 지역과 평형으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 생긴 것이다. 이런 풍선효과를 잘 이용한 투자자들은 정부의 규제대책을 비웃기라도 하듯 높은 투자 수익을 올렸다
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2012년 서울 아파트 시장의 분위기가 바닥일 때, “아파트 시대는 끝났다”라는 말을 너무 많이 들었다. 또한 그런 분위기에 힘입어 아파트 폭락에 대한 방송과 책이 인기를 끌었다. 그런데 지금 어떠한가?
당시의 주장처럼 아파트 시대가 끝이 났다면 지금쯤 아파트 가격은 폭락해서 잠실주공 5단지 112제곱미터(34평형)가 5, 6억 원 정도 되어야 하는데 2016년 여름 기준으로 13억 원을 넘었다. 만일 당시의 주장을 믿고 아파트를 판 사람들은 지금쯤 이미 날아오른 아파트 가격을 바라보며 땅을 치고 있을 것이다.
아직도 전문가라는 사람들의 무책임한 말만을 아파트 가격의 유일한 기준으로 삼는 사람이 많다. 하지만 아파트 가격은 입주 물량, 부동산 정책 등의 여러 변수에 따라 유기적으로 영향을 받는다.
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조금이라도 어려워지면 꼭 등장하는 부동산에 대한 부정적인 여론에 휘둘려서 아무런 계획과 전략 없이 덜컥 아파트를 팔면 그때부터 더 큰 불안과 고난이 시작된다는 점을 명심해야 한다. 아직도 아파트 시장의 분위기가 좋지 않으면 아파트를 팔고 마음 편하게 살고 싶다는 사람이 많은데 막상 아파트를 팔고 나면 마음이 편해지지 않는다. ‘다시 오르면 어떻게 하지’, ‘지금이라도 다시 사야 하나’라는 막연한 불안감이 항상 뒤따른다. 그러다가 다시 상승장이 되면 막연한 불안감은 극도의 초조감과 긴장 상태가 되면서 결국 또 다른 아파트를 구입하게 된다. 심지어 자신이 팔았던 아파트를 또 구입하는 경우를 여러 번 봤다. 그것도 돈을 더 주고 말이다.
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경기도의 한 아파트를 보러 간 적이 있었다. 로얄층에다 남향이고 4베이의 판상형 구조였으며 무엇보다 눈이 시원해지는 골프장 조망까지 갖추고 있어 ‘이렇게 환상적인 아파트가 또 있을까?’라는 생각이 들 정도였다. 그런데 골프장이 보이지 않는 다른 동의 매매 가격과 비슷했다. 이 정도면 매매 가격이 10% 이상 더 높아야 하는데 이상하다는 생각이 드는 순간, 엄청난 소음이 들렸다. 창밖을 다시 유심히 보니 기차가 바로 앞을 지나가고 있는 것이 아닌가. 너무나 좋은 환상적인 조망권을 가지고 있는데도 소음 때문에 가치가 낮아진 전형적인 경우였다. 결국 조망권은 상대적으로 떨어지지만 단지 중간에 있어 조용한 아파트를 계약했다. 눈에 보이는 화려한 조망권 에 너무 흥분해서 자칫 다른 부분을 놓칠 뻔했던 거래였다.

 

목차
* 책을 시작하며 _ 실패하지 않는 아파트 투자를 위해
1장. 다음 성공은 바로 당신
01. 남들과 다르게 투자하는 청개구리
02. 풍선효과 투자로 재미를 보다
03. 갭 투자로 집주인이 되다
04. 분양권 재테크의 기술
05. 한 푼 들이지 않고 3,500만 원을 벌다
* 놓치지 말자 ① 취득세
2장. 지금 대한민국 아파트 시장을 지배하는 트렌드
01. 아파트는 살아 움직인다
02. 아파트 시대는 끝났다? 아니, 변할 뿐이다
03. 강남 또는 강북의 이분법이 아닌 양극화의 시작
04. 신흥 부촌에 관심을 가져라
05. ‘미친 전세’는 언제까지야?
06. 재건축, 재개발 전성시대
07. 임대 아파트와 뉴스테이
* 놓치지 말자 ② 재산세, 종합부동산세
3장. 아파트 투자 1단계 _ 과거와 다른 눈이 필요하다
01. 2006년과 2016년은 다르다
02. 정책의 시그널을 읽어라
03. 서울시 정책도 중요해진 시대다
04. 인구 감소의 겉만 보지 마라
05. 베이비 붐 세대의 은퇴
06. 소형 아파트와 중대형 아파트의 운명
07. 서울과 지방의 차이를 읽어라
08. 다수의 의견이 가치를 결정한다
* 놓치지 말자 ③ 양도세
4장. 아파트 투자 2단계 _ 가격 형성의 원인을 파악하라
01. 아파트는 물가 상승률 이상 오른다
02. 수요와 공급, 그 불균형의 경제학
03. 아파트 가격은 계단이다
04. 돌고 도는 것이 아파트 가격의 흐름이다
05. 꼭지와 바닥
06. 폭락은 없다
07. 입주 물량 앞에서는 장사가 없다
08. 입주 물량을 파악하는 기술
09. 금리가 아파트 가격에 미치는 영향
* 놓치지 말자 ④ 면적의 종류 … 135
5장. 아파트 투자 3단계 _ 속지 않아야 부자가 된다
01. 분양면적의 착시현상
02. 눈속임 광고 바로 알기
03. 과대 허위 광고 바로 보기
04. 오늘도 기획 부동산은 당신을 노린다
05. 믿는 도끼가 더 위험하다
06. 같은 아파트라도 매매 가격이 다른 이유
* 놓치지 말자 ⑤ 다운 계약과 업 계약
6장. 아파트 투자 4단계 _ 무릎에서 사고 머리에서 파는 공식
01. 수익률 계산 노하우를 알려주마
02. 선호도가 높은 아파트 ① 위치의 조건
03. 선호도가 높은 아파트 ② 모양과 조망권의 조건
04. 선호도가 높은 아파트 ③ 환경의 조건
05. 개발 호재는 미래 가치의 척도
06. 보고 또 봐야 하는 황금 노선
07. 발전 축을 따라 움직여라
08. 갭 투자와 레버리지 투자
09. 아파트도 수익형 부동산이다
10. 손품 다음 발품
11. 좋은 공인중개사를 만나면 절반은 성공이다
12. 계약은 똑똑하게
13. 파는 것이 진정한 마침표
* 놓치지 말자 ⑥ 전매 제한과 재당첨 금지, 지역 거주 우선
7장. 아파트 투자 5단계 _ 분야별 실전 투자 전략
01. 청약에도 전략이 필요하다
02. 분양권을 알면 돈이 보인다
03. 미분양에서 진주를 찾아라
04. 재건축 투자 ① 아는 만큼 더 번다
05. 재건축 투자 ② 수익 계산법
06. 재개발 투자 ① 성공을 위한 전제 조건
07. 재개발 투자 ② 수익 계산법과 분양 자격
08. 지역주택조합, 색안경을 벗고 투자하라
09. 리모델링 투자, 지나친 환상은 금물이다
10. 경매는 과정이 중요하다
* 놓치지 말자 ⑦ 내 집 연금 3종 세트
돈 버는 아파트 콕콕!
핵심지역 아파트
재건축 아파트
개발 호재 아파트
산업단지 수요 아파트
교육환경이 좋은 아파트
소액 투자가 가능한 소형 아파트
한강 조망 아파트
쾌적성을 갖춘 힐링 아파트