경매 초심자를 위한 경매 교과서
나는 경매로 한 달에 천만 원을 번다!

시중에 경매 관련 책이 우후죽순 쏟아지고 있다. 온갖 현란한 문구로 사람들을 현혹하면서 투자하면 당장에라도 큰돈을 벌 수 있다고 과장한다. 경매에 아무것도 모르는 초심자들은 그런 책을 읽고는 큰돈 벌어 경제적 자유를 누려보겠다고 경매에 입문한다. 평생 가본 적 없는 치열한 경매 법정에 가서 입찰에 도전하나, 경매란 그렇게 만만한 것이 아니다. 거듭된 패찰로 좌절감을 느끼며 경매 세계를 떠나는 사람이 90%가 넘는다. 이 책 《나는 경매로 노숙자에서 억대 연봉자가 되었다》는 바로 이 같은 경매 초심자를 위해 쓰였다. 책으로, 몸으로 산전수전 다 겪으며 경매를 배운 저자는 17년간 274건을 낙찰받은 경험을 고스란히 이 책에 담아냈다. 경매 기초상식을 비롯해 권리분석 시 알아야 할 말소기준권리와 대항력, 토지 경매, 공매, 일반 매매 등 다양한 사례를 들어 경매 투자 기술을 전수한다.

경매 초심자에게 간접 경험만큼 좋은 것이 없다. 실패와 성공을 거듭하면서 중수를 넘어 경매 고수가 된 사람들의 실제 경험담은 초심자에게는 피가 되고 살이 되는 큰 교훈이다. 단기간에 큰 수익을 올리겠다는 일념으로 무작정 뛰어들기보다 철저한 준비와 공부가 필요하다. 이론부터 차근차근 접근해서 반복적으로 공부하다 보면 자신도 모르는 채 몸에 체화되기 때문이다. 누구보다 처절하게 공부했고, 누구보다 오감품을 많이 팔아 실전 경험을 쌓은 저자의 노하우가 담긴 이 책을 통해 간접 경험을 해보기 바란다. 경매로 1년에 5,000만 원에서 1억 원 정도의 수익은 물론, 경제적 자유를 만끽할 수 있다.

‘천지인의 경매 불패’
빈털터리 노숙자에서 경매 부자가 되기까지

IMF 때 부도를 맞아 신용불량자로 전락한 저자는 꿈도 희망도 없는 노숙생활을 하던 중 우연히 경매를 접하게 된다. 경매는 돈으로만 하는 것이 아니라는 점을 깨닫고 입찰에 도전하지만, 결과는 참패. 대출이라는 지렛대 효과를 이용해야 한다는 사실을 몰랐던 탓에 아까운 보증금만 날리고 만다. 그 후 경매로 잃은 재산, 경매로 만회해보자는 목표로 강의를 찾아다니며 듣는가 하면, 책 한 권을 10회 이상 탐독하며 경매 공부에 매진한다. 그렇게 전문가 못지않은 실력을 쌓은 저자는 십수 년간 수백 건의 물건을 낙찰받아 억대 연봉을 받는 경매 부자로 재기에 성공한다.

높은 수익을 올려 노후 걱정은 안 해도 될 만큼 경제적인 자유를 누리게 된 지금, 자신처럼 경제적 어려움을 겪고 있는 분들에게 도움을 주고 싶다는 저자는 경매를 통해 새로운 인생을 꿈꿀 수 있다고 독려한다. 평생직장은 사라진 지 오래, 언제 어떻게 될지 모르는 살얼음판 같은 나날을 보내는 많은 사람에게 ‘경매는 돈으로 하는 것이 아니다. 머리로 하는 것이다. 돈을 빌리는 것도 능력이다’라는 현실적인 조언을 건네며, 경매 노하우를 아낌없이 전해준다.

경매로 재테크를 하고 싶은데 어떻게 시작해야 할지 몰라 망설이고 있다면, 경매로 불확실한 미래를 대비하고 싶은데 그 방법을 몰라 답답해하고 있다면, 이 책에서 저자가 전해주는 경매 노하우를 그대로 따라 해보자. 시행착오는 줄이면서 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰받아 고수익을 거두는 경매를 하게 될 것이다.
안수현 (수원마스터경매학원장)
누가 경매를 어렵다고 말하는가? 누가 경매로 돈 벌기 힘들다고 말하는가? 그대는 경매를 죽을?각오로 해봤는가? 개인적인 성장사의 아픔을 딛고 사업에 성공하는가 싶더니 누구도 피해갈 수 없는 IMF의 폭풍우 아래 처참히 무너지고, 쓰라린 가족해체와 네 번에 걸친 자살시도…. 바람 찬 길거리에서 풍찬노숙과 실의, 좌절, 허무를 잊기 위해 들이켠 강술로 몸과 마음이 너덜너덜해진 상태에서 길거리에서 우연히 주운 경매 책 한 권, 그것을 나침반 삼아 치열하게 밑바닥 인생을 견디면서 얻게 된 부와 안정. 이것은 인간 드라마다. 인간승리다!

온짱 박재석
경매에서 민사집행법 이론도 중요하지만, 세상 경매인이 다 돈만 밝힌다고 해도 사람을 먼저 생각하는 경매를! 항상 양보하고 항상 져주라고 하시며, 현장에서 깨우치고 터득한 살아 있는 경매를 하시는 경매 달인 천지인의 실전 경매! 더 이상 표현할 단어가 없다. 이 책을 들고 있는 것만으로도 행운을 잡은 것이다. 경매 초심자들의 교과서로, 읽기만 해도 열정이 불처럼 타오를 것이다.

김태훈 (‘나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다’ 저자)
정말 아무것도 없이 밑바닥부터 부동산 경매를 시작해 수많은 사건을 처리해온, 살아 있는 경매계의 역사라 불리는 분이 존재한다는 사실을 지인으로부터 전해 들었다. 그러고는 망설임 없이 그분께 강연 요청을 드리면서 인연을 맺게 되었다. 그분이 바로 천지인 님이다! 천지인 님의 일대기를 들으면서 마음속 깊이 느꼈던 감동의 여운이 아직도 가시지 않는다. 한 편의 드라마 같은 스토리가 드디어 책으로 나온다는 소식을 듣고 기쁨을 감출 수 없었다. 다람쥐 쳇바퀴 돌 듯 희망 없이 반복되는 일상에 지치신 분이라면, 부동산 경매를 통해 풍요로운 삶을 꿈꾸는 분이라면, 부동산 경매를 실천할 용기가 나지 않아 망설이는 분이라면 이 책을 읽기 바란다. 인생의 전환점을 맞게 될 것이라고 확신한다.

김종율(옥탑방보보스) (경매 투자자 겸 강사, 부동산 칼럼니스트)
경제가 나빠지면서 헬조선이란 자조 섞인 말을 듣게 된다. 그러나 이 책을 읽는다면 그런 말은 부끄러워 감히 입 밖에 내지 못할 것이다. 50세가 넘은 나이에 IMF때 맞은 부도로 노숙생활을 하던 중 엎친 데 덮친 격으로 찾아온 아내의 암 선고! 이보다 더 혹독한 헬이 어디 있단 말인가? 천지인 님은 이 같은 혹독한 시련을 경매 공부를 통해 모두 이겨내고, 약 300여 건에 달하는 낙찰을 받아 우리나라에서 전무후무한 베테랑 경매 고수가 되었다! 독수리 타법으로 책을 낸다는 계획에 웃음이 지어졌지만, 굳은 의지로 누구보다 잘해낼 것을 알기에 조용히 박수를 쳐드렸다. 헬조선? 천지인 님처럼 의지를 다져서 뭐든지 해봐라! 원하는 것을 이룰 수 있다!

새로운 방법을 찾아야 했고, 연구 끝에 50% 정도는 낙찰받을 수 있는 노하우도 생겨 더욱더 열심히 발로 뛰고 전단을 매물 주변마다 붙이는 일을 쉬지 않고 했다. 부산 전역에 붙이고 문의가 오면 아파트, 빌라 등 주로 주거용을 낙찰받아 주고 수수료는 주는 대로 받았다. 작게는 30만 원에서 많게는 수백만 원까지 받았다. 어떤 때는 유치권이 있는 물건을 낙찰받아 유치권을 해결 못 해 유치권자에게 사실을 이야기하고 길거리에서 큰절하며 울먹이면서 집 좀 비워달라고 사정한 적도 있다. 지금 생각하면 웃지 못할 이야기지만 한 달에 한두 건씩만 낙찰받아도 먹고 사는 데는 지장이 없을 정도가 되었다. _ ‘프롤로그’ 중에서

‘권리분석’이란 부동산의 등기부등본에 기록된 각종 권리들이 소멸이냐, 인수냐를 따지는 것이다. 누구나 집을 살 때 토지와 건물의 등기부등본을 열람하고 토지이용계획확인원을 발급받는 것과 같이 기본적 상식과 관심만 있다면 그리 어려운 게 아니다. 전문가만이 할 수 있다고 생각하는 잘못된 인식으로 어렵다고 생각하는 것이다. 경매 시장에 나온 부동산 중 권리분석이 어려운 매물은 10% 미만이라고 보면 된다. 까다로운 법적 적용이 필요한 부동산은 피하거나 스스로 해결이 안 되겠다면 고수의 몫으로 돌리면 된다. 수많은 경매 물건이 쏟아지는데 그중에 쉽고 간단한 것만을 택하는 것이 현명한 처사다. _‘Part 01 경매, 편견을 깨는 상식으로 도전하기｜경매란 무엇인가?’ 중에서

경매라는 수단을 활용하기 위해서는 자신이 들고 있는 무기가 무엇인지를 명확하게 알고 있어야 하지 않을까? 혹은 명확하게 알지 못하더라도 대략의 윤곽은 파악해야 한다. 경매는 민사집행법이라는 절차법을 토대로 진행된다. 당연히 민사집행법을 알아야 한다. 법의 이면에 숨어 있는 현실도 알아야 한다. 인도명령만 받으면 무조건 집행되나? 받아서 나가봤더니 집행이 안 되더라? 그럼 왜 안 되는지, 되게 하려면 어떻게 해야 하는지 알아야 한다. 그러려면 민사집행법을 제대로 활용하거나 현실에서의 해결책을 알아야 한다. 아니면 최소한 해결해줄 수 있는 사람이라도 알아야 한다.
_‘Part 03 성공한 노숙자의 경매 필살기 | 이렇게 하면 백전백승이다’ 중에서

추천사 · 4
이 책을 읽기 전에 · 7
프롤로그 · 11

Part 01 경매, 편견을 깨는 상식으로 도전하기｜경매란 무엇인가?
01 일확천금, 허황한 꿈은 버려라 · 31
02 남을 쫓아가면 남보다 빨리 갈 수 없다 · 35
1. 임장은 예정물건에 하라
2. 인구가 늘어나는 곳은 실패가 없다
3. 1년에 1억 원 버는 비법
★ 다음 카페 회원 낙찰기 : 1,000만 원으로 4,000만 원 벌기
4. 경매 상식 제대로 파헤치자
5. 경매란 이런 것이다

Part 02 경매의 실전 이론｜권리분석의 기초단계
01 주택임대차보호법의 목적과 의의 · 70
02 말소기준권리와 대항력 · 72
1. 말소기준권리가 되는 권리
2. 대항력이란 임차인의 강력한 무기
3. 대항력의 성립요건
4. 대항력의 인정 여부
5. 임차인이 대항력이 있는 경우
6. 임차인이 대항력이 없는 경우
03 확정일자와 우선변제권, 최우선변제권 · 77
1. 최우선변제의 성립요건
2. 우선변제 요건
3. 낙찰 후 소멸되지 않고 인수되는 권리들
04 전세권 · 90
05 가장임차인 · 91
06 재경매 · 97
07 대지권미등기 · 99
08 선순위 가처분 · 101
09 소유권이전청구권가등기 · 103
10 법정지상권 · 105
1. 법정지상권의 의미
2. 법정지상권이 성립되는 세 가지 경우
3. 법정지상권의 성립요건(민법 제366조)
4. 법정지상권의 성립 시기(판례 및 민법 참조)
5. 법정지상권의 내용
6. 계약의 갱신
11 관습법상의 법정지상권 · 109
1. 관습법상 법정지상권의 의미
2. 관습법상 법정지상권의 성립요건
3. 민법상 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 비교
12 예고등기 · 114
13 유치권 · 115
1. 유치권의 의의
2. 유치권의 성립요건
14 유치권 해결 실전 사례 · 123
1. 7개월 만에 7억 대박 나다
2. 한 사건을 두 번 낙찰받다
15 토지별도등기 · 198
16 지분경매 · 199
17 대위변제 · 207
18 상가건물임대차보호법 · 215
19 배당이란? · 217
1. 배당의 종류-순위배당, 동시배당, 안분배당, 이시배당 등
2. 배당표의 자세한 설명과 판례(민법, 민사특별법 참고)
20 명도(이사 내보내기) · 222

Part 03 성공한 노숙자의 경매 필살기｜이렇게 하면 백전백승이다
01 경매에 임하는 마음가짐과 자세 · 226
02 이렇게 준비하면 백전백승이다 · 228
1. 인구의 증감을 먼저 파악하라
2. 남보다 한발 앞선 임장을 하라
3. 권리분석은 1분이면 끝이다
4. 경매에 임하는 마음가짐이 중요하다
5. 경매 공부는 단기간에 마스터하라
6. 인터넷 경매 카페에 가입하라
7. 투자는 목적이 분명해야 한다
8. 물건도, 수익 창출 수단도 여러 가지다
9. 시대와 지역에 따라 인기 물건이 다르다
10. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
11. 초급매물 가격을 알아보라
12. 오감(손품, 발품, 눈품, 귀품, 말품) 테크로 팔아야 한다
13. 고수를 멘토로 모셔라
03 시대적 흐름을 읽고 순응하라 · 253
1. 사회의 흐름을 읽어라
2. 경·공매는 싸게 취득하는 하나의 방법일 뿐이다
3. 정부의 정책을 거스르지 말고 순응하라
04 체크 리스트를 가지고 임장하라 · 257
05 초보자 첫걸음 떼기-아파트 경매 · 269
1. 평범한 물건부터 시작하라
2. 초심자들의 돈 되는 아파트 고르기
06 경매 중급자 주춧돌 쌓기-토지 경매 · 275
1. 실패 없는 투자 지역과 땅 고르는 노하우
2. 경·공매로 임야 고를 때 부동산 공법 이해하기
07 성공적인 경매를 위한 방법 · 284
1. 경매 물건 선정의 기법
2. 입찰가 산정 기법
3. 명도의 기법
4. 소송의 기법
5. 매각의 기법
6. 절세의 기법
08 좋은 부동산 낙찰 방법 · 289
1. 어떤 부동산을 고르고 낙찰받을까?
2. 재정자립도 높은 자치 시(구)에 주목하라
3. 규제 풀리는 종목에 관심을 가져라
4. 실수요 위주의 부동산에 접근하라
5. 부동산 투자 시 고려 사항
6. 실속 있는 물건 고르는 노하우
7. 오히려 대형이 실속 있을 수 있다(남이 가지 않는 길을 가라!)
8. 어설프게 하자있는 물건(특수물건) 낙찰받으면?
9. 정확한 시세 확인부터 시작하라
10. 낙찰받으면 안 되는 물건들(주의)
09 낙찰 후 사후처리 방법은 이렇게 하라 · 308
1. 입찰 후 진행절차(민사집행법 참조)
2. 낙찰허가
3. 낙찰허가에 대한 의견진술권
4. 낙찰허가 불허가에 대한 즉시항고
5. 낙찰대금의 납부
10 부동산 성형외과 의사가 돼라 · 353
1. 흐름을 읽고 부동산을 성형하라
11 경매와 공매의 차이점 파악하기 · 386
1. 경매와 공매의 구체적 비교
2. 공매입찰 시 입찰자격의 제한
3. 압류재산의 입찰절차
4. 매각결정취소 방법
5. 매각대금의 납부 및 소유권이전등기 절차
6. 공매는 인도명령제도가 없다
7. 공매로 다양하게 수익을 내는 방법
12 경매와 일반 매매의 차이를 알자 · 418

에필로그 · 438