경매 투자로 누구나 돈 걱정 없는 부자가 될 수 있다
돈이 되는 부동산 경매에 과감히 뛰어들어라!

‘경매는 어렵지 않을까?’라고 묻는다면 ‘예’, ‘아니오’로 답변하기가 힘들다. 경매 물건은 여러 종류의 부동산이 있으므로 딱 꼬집어 말하기가 곤란하다. 다만 힘주어 말할 수 있는 것은 경매는 누구나 할 수 있다는 점이다. 소액이나 종잣돈으로 투자해서 재화를 창출하는 투자 방법 중 우위에 있다고 해도 과언이 아니다. 법원에 응찰자가 몰리는 것이 그 증거를 뒷받침한다. 물론 경매 투자가 생소한 사람에게는 위험이 도사리고 있어서 성큼 다가서기가 어려울 것이다. 위험에 빠질 수도 있다면 누구도 섣불리 발을 담글 수 없다. 그러나 그 두려움만 제거한다면 어렵지 않게 부동산 경매에 뛰어들어 수익을 낼 수 있다.

이 책 《미친 경매력》은 이처럼 경매가 어렵다고 생각하는 초보 투자자에게 경매의 장단점과 더불어 부동산이라는 매개체로 금융기관의 대출을 적극적으로 활용해 이익을 극대화하는 방법을 소개한다. 지난 20년간 1,000건 이상의 입찰과 700건 이상의 낙찰 경험을 통한 실전 경매 지식을 보유하고 있는 저자는 부동산 경매 노하우와 경매로 부를 유지하는 원리를 알기 쉽게 설명한다.

저성장시대에 들어섰다고 우려를 표하는 요즘 같은 때 부동산 경매를 통해 얼마든지 살아남을 방법을 모색할 수 있다. 빤한 월급에 현금이 조금밖에 없다면 소액으로 시작할 수도 있고, 금융기관의 대출을 활용한다면 어렵지 않게 현재의 생활보다 더 나은 상황을 맞이할 수 있다. 아파트와 다세대주택, 오피스텔 등은 감정가의 70~80%를 대출받을 수 있고, 때에 따라서 추가로 대출받는 게 가능하다. 지레 겁먹고 입찰을 포기하지 말라. 인내와 용기를 가지고 과감히 실행해야 꿈을 이룬다. 이 책이 꿈을 이루는 데 필요한 지침서로 조금 더 높이 성장할 수 있는 디딤돌 역할을 할 것이다.

목표설정부터 명도까지
실전에서 바로 써먹는 경매 투자 비법 공개!

경매 초보에서 경매 고수를 넘어 경매 부자가 되는 비법을 알고 있는 부동산 경매 전문가인 저자는 초보 투자자라면 한 번쯤 품었을 부동산 경매에 관한 오해를 속 시원히 해결해준다. 물건선정, 현장조사, 대출, 입찰, 매각받은 부동산에 사는 사람을 내보내는 명도 등 전국을 순회하며 경매 투자를 교육한 경험을 살려, 경매의 선입견을 불식시키며 차근차근 알아나가면 아무런 문제가 없다고 조언한다. 모르면 어깨너머로 배워서 익히면 되고, 정말 모르는 것이 있다면 질문해서 터득하면 된다는 것이다. 또한, 경매 과정을 ‘목표설정-권리분석-현장조사-대출가능 여부-입찰-명도’ 6단계로 나눠, 입찰하기 전 알아야 할 핵심사항을 다양한 사례를 통해 알려준다. 딱딱한 이론이 아닌 실전에서 바로 써먹는 실용적인 기술을 전해주는 덕분에 경매 현장에서 맞닥뜨릴 만한 여러 문제를 대처할 수 있도록 돕는다.

평이한 물건에 응찰하는 것도 나쁜 투자 방법은 아니다. 하지만 매각받을 확률이 희박하고, 설령 매각받는다고 해도 수익률이 낮을 수밖에 없다. 조금만 눈을 돌려서 다른 방법으로 접근한다면 겉으로 보기에 난해한 물건도 실상 그렇지 않다는 점을 알 수 있을 것이다. 이 책에서 제공하는 경매 지식을 익혀 경매 물건을 매각받은 후 재테크를 한다면 경매가 투자 가치가 있음을 분명 깨닫게 될 것이다.

대목부터 가슴 뭉클한 감흥을 느꼈다. 오늘날 최고의 경매 전문가로 자리매김하기까지 그가 겪고 치른 역정은 인간승리 그 자체다. 요즘 같은 어려운 경제 상황을 극복하기에 유감없는 필독서로 추천하고 싶다.
- 이상벽 방송인(前 경향신문 기자)

저자의 강의를 여러 번 들었지만, 이 책을 통해 경매를 처음 접하는 것 같은 기분이다. 지금보다 더 나은 미래를 꿈꾸는 경매 초보자에게 단연 새로운 지식을 선사한다. 저자가 설명하는 경매, 공매, 일반 부동산 투자를 통해 나도 도전해보고 싶다는 생각이 들 것이다.
- 배중렬 ‘야생화의 실전경매’ 카페지기

1,000건 이상의 입찰과 700건 이상의 낙찰 경험치만 보면 우리나라 최고 경매 전문가라고 해도 손색없다. 경매 초보자라면 이 책을 읽는 것만으로도 경매에 뛰어들어 낙찰받을 수 있으리라 감히 자신한다. 어렵지 않다. 저자가 해온 그대로 따라 하면 된다.
- 기윤서 법무법인 송천 변호사

경매에 관심은 많으나 단편적인 지식으로 경매 투자를 망설였다면 이 책으로 경매를 다시 배울 수 있으리라 확신한다. 일반인도 쉽게 배우고 이해할 수 있을 만큼 내용 구성이 알차다.
- 김봉남 동작신용협동조합 지점장

사실 틀린 말은 아니다. 방송 매체를 통해 잘못 투자해서 패가망신을 당했다는 사람을 여럿 봤을 것이다. 그러나 부동산에 투자해서 돈을 벌었다는 사람이 훨씬 많다. 이름만 들어도 알 수 있는 연예인, 운동선수들도 경매로 부동산을 취득했다. 그만큼 경매는 안전한 투자 방법의 하나이며, 잘만 운용한다면 돈을 까먹을 일은 발생하지 않는다. 더욱이 권리관계가 복잡하지 않을뿐더러 매각 이후 여러 변수가 발생하지 않는 물건에 응찰하면 돈 잃고 쪽박 찰 일은 없다. 다만 한 가지 주의할 점은 현장조사를 제대로 하지 않아서 매각금액이 높아지면 손실을 볼 수 있다는 것이다.
_‘02 괜히 돈 잃고 쪽박 차면 어쩌죠?’ 중에서

일반인들이 시시각각 변경되는 금융상품을 파악하기에는 어려운 점이 많다. 그럴 때는 경락잔금대출(경매로 매각받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해주는 제도)을 잘 아는 법무사에게 문의하는 것도 좋은 방법이다. 경매 법정에서 매각인의 연락처를 수집하려고 달려드는 아주머니들을 심심찮게 볼 수 있다. 속칭 대출브로커로, 딜러라고 부른다. 대출브로커들은 경매 대출 영업을 하는 변호사 또는 법무사들이 거래하는 금융기관의 경락잔금대출 정보를 파악한 후, 그러한 경락잔금대출을 매각인에게 소개한다. 그런 다음 소개한 금융기관의 대출상품을 통해 매각인이 자필한 후 소유권이전등기(촉탁)를 마치면 수수료를 받는다. 대출브로커에게 소개 수수료를 내는 것이 아깝다면 경락잔금대출을 직접 운영하는 변호사사무소 또는 법무사사무소에 의뢰한다. 금전
지출을 조금이나마 줄일 수 있다.
_‘29 부동산별로 부족한 잔금을 대출해주는 제도가 다르다’ 중에서

배당절차에서 자연적으로 배당받을 수 있기 때문에 선순위 전세권이라고 하면 배당요구를 신청한 경우와 배당요구를 신청하지 않은 경우로 나뉜다. 배당요구를 한 선순위 전세권은 매각인에게 인수되는 권리가 없으므로 별도로 금전을 변제해야 할 일은 없다. 그러나 선순위 전세권자가 배당요구신청을 하지 않았다면 그 임차금 전액을 매각인이 별도로 변제해야 한다. 이러한 경매 사건들은 비교적 응찰자가 많지 않으며, 매각금액 또한 높지 않다.
_‘57 매각인에게 인수되는 전세권도 돈이 될까?’ 중에서

Prologue｜ 평범한 월급쟁이에서 경매 부자로! ㆍ 10

Chapter 1 왕초보 투자자의 부동산 경매에 관한 오해와 진실
01｜ 초보자에게 경매는 어렵지 않을까요? ㆍ 18
02｜ 괜히 돈 잃고 쪽박 차면 어쩌죠? ㆍ 21
03｜ 매각받은 집에 사는 사람을 내보낼 수 있나요? ㆍ 23
04｜ 집 안을 확인하지 못해서 불안해요 ㆍ 25
05｜ 경매로 산 집은 세금을 많이 내야 하나요? ㆍ 26
06｜ 직장인이라 경매할 시간이 없어요 ㆍ 27
07｜ 대출받기가 힘들지 않나요? ㆍ 28
08｜ 경매로 사면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있나요? ㆍ 29
09｜ 인기 없는 1층도 돈이 될까요? ㆍ 33

Chapter 2 한눈에 살펴보는 부동산 경매 6단계
Step 01 목표설정
10｜ 금액대별로 경매 투자를 달리하자 ㆍ 44
경매 핵심 Point 신혼부부, 경매로 내 집 마련하다 ㆍ 50
Step 02 권리분석
11｜ 대법원 법원경매정보를 어떻게 활용하지? ㆍ 58
12｜ 부동산 등기사항전부증명서는 정답 보따리 ㆍ 66
13｜ 돈이 되는 전 소유자의 대항력 여부 ㆍ 71
14｜ 대지권미등기 아파트에 입찰해도 될까? ㆍ 75
15｜ 전입자와의 임대차관계는 어떻게 구분하지? ㆍ 80
16｜ 매각금액은 전액 내지 않아도 된다 ㆍ 84
17｜ 불법건축물(위반건축물)의 부담은 누가 질까? ㆍ 90
18｜ 전 소유자의 가압류는 어떻게 말소시키지? ㆍ 92
19｜ 소유권을 빼앗는 공유자의 우선매수신청 ㆍ 93
20｜ 지분경매 중 공유물 분할은 언제 신청하지? ㆍ 96
21｜ 특별매각조건을 확인해야 하는 토지별도등기 물건 ㆍ 97
22｜ 토지와 건물의 소유주가 달라져도 성립하는 지상권 ㆍ 98
Step 03 현장조사
23｜ 경매의 취하, 변경, 연기는 어떻게 하지? ㆍ 102
24｜ 권리신고 및 배당요구기간은? ㆍ 104
25｜ 경매로 취득하면 좋은 전원주택 ㆍ 105
26｜ 대지면적과 건물가격만 참고하는 공장 경매 ㆍ 109
27｜ 경매신청이 임박해서 전입한 임차인은 의심하자 ㆍ 111
28｜ 관리비 연체금과 체납된 공공요금은 어떻게 처리하지? ㆍ 115
Step 04 대출가능 여부
29｜ 부동산별로 부족한 잔금을 대출해주는 제도가 다르다 ㆍ 120
30｜ 대출받기 힘든 원룸형 근린주택 ㆍ 124
31｜ 유치권이 허위로 신고된 물건은 위험하다 ㆍ 127
32｜ 단기매도는 MCI대출과 신탁대출을 받는 게 좋다 ㆍ 133
33｜ 대출원금과 이자는 어떻게 납부해야 유리할까? ㆍ 136
34｜ 후순위 소액임차인이 가장임차인일 수 있다 ㆍ 138
35｜ 임대차계약서를 위조한 전세보증금 대출 ㆍ 142
36｜ 후순위 근저당권자나 채권자의 배당이의소송은? ㆍ 145
Step 05 입찰
37｜ 경매 입찰표는 어떻게 작성하지? ㆍ 152
38｜ 취소되는 경매개시결정과 기각되는 경매신청 ㆍ 158
39｜ 100% 넘게 쓴 물건도 돈이 된다 ㆍ 162
40｜ 매각인이 매각금액을 별도로 변제해야 한다 ㆍ 166
41｜ 경매물건의 소유자도 입찰할 수 있을까? ㆍ 170
Step 06 명도
42｜ 점유자별로 명도 방법을 모색해야 한다 ㆍ 172
43｜ 아파트에 신고된 유치권은 인정받지 못할까? ㆍ 180
44｜ 빠른 명도와 빠른 매도가 매각을 완성한다 ㆍ 183
45｜ 명도소송과 지급명령으로 밀린 임차금을 받을 수 있다 ㆍ 190
46｜ 장애인과 특수단체가 점유할 시 명도 방법은? ㆍ 195
47｜ 명도소송을 꼭 해야 할까? ㆍ 200
48｜ 경매를 알고 공매를 알면 돈이 보인다 ㆍ 201
공매 핵심 Point 45평형 아파트를 공매로 매각받다 ㆍ 205

Chapter 3 고수의 실전 경매 이야기
49｜ 잘 팔리는 집과 안 팔리는 집은 정해져 있다 ㆍ 210
50｜ 주택이 아파트나 빌라보다 수익률이 높다 ㆍ 216
51｜ 매매가 잘되는 아파트가 따로 있다 ㆍ 218
52｜ 매매가 잘 안되는 부동산이 따로 있다 ㆍ 221
53｜ 내용증명 한 통으로 분쟁을 해결한다 ㆍ 224
54｜ 선순위 전입자가 무상임차인일 수 있다 ㆍ 228
55｜ 친인척 간의 임대차관계는 성립되지 않는다 ㆍ 233
56｜ 인수권리(대위변제)가 있는 물건은 조심해야 한다 ㆍ 237
57｜ 매각인에게 인수되는 전세권도 돈이 될까? ㆍ 242
58｜ 한 개의 호수에 여러 전입자가 있다면? ㆍ 247
59｜ 인수되는 선순위 임차인 경매 물건은 손실을 본다 ㆍ 250
60｜ 인수되는 선순위 임차인 공매 물건은 피해야 한다 ㆍ 255
61｜ 등기사항전부증명서와 임차인관계만 파악한다 ㆍ 260
62｜ 선순위 가등기라고 해서 무조건 인수되는 것은 아니다 ㆍ 268
63｜ 유치권은 어떤 경우에 성립되지? ㆍ 272
64｜ 가등기가 소멸되지 않을 수도 있다 ㆍ 276
65｜ 담보가등기와 소유권이전청구권가등기의 구별법은? ㆍ 282
66｜ 경락잔금대출을 활용해 다가구주택을 공략한다 ㆍ 285
67｜ 신축빌라 부지도 경매 물건에 답이 있다 ㆍ 293
68｜ 인테리어를 통해 수익을 올릴 수 있다 ㆍ 299
69｜ 매각받은 부동산도 매각불허가를 받아낼 수 있다 ㆍ 302
70｜ 배당이의소송에서 어떻게 해야 승소할까? ㆍ 308