경매ㆍ공매 성공의 비결, 권리분석능력만이 답이다

자산을 투자하여 수익(Return)을 얻으려면 위험(Risk) 속으로 뛰어들 수밖에 없다. 그것이 투자의 본질이다. 부동산투자 역시 다름이 아니다. 그 중에서도 경매ㆍ공매는 투자의 위험성이 매우 큰 위험시장이다.

경매ㆍ공매라는 위험시장 속에서 안전성과 고수익을 동시에 확보하는 방법에는 2가지가 있다. “하나”는 입찰물건 속에 내재되어 있는 위험성을 찾아내어 그 위험을 회피해 나가면서 안전한 물건만 찾아서 입찰하는 방법이다. 다른 “하나”는 외관상으로는 위험하게 보이는 물건이지만 실재로는 그 위험이 소소하거나 존재하지 않는다는 사실을 발굴해내는 방법이다. 외관상으로는 위험하게만 보이는 물건이어서 보통사람들이 회피하는 물건, 그래서 유찰을 거듭하여 최저매각가격이 뚝 떨어진 물건이라면, 그 물건이 실재로는 안전하다는 진실을 아는 사람은, 『역발상』의 지혜를 발휘하여 상대적으로 매우 낮은 입찰가격으로 낙찰에 성공함으로써 높은 고수익을 확보할 수 있을 것이다. 이때 외관상으로 나타난 허구의 위험과 숨겨진 진실을 판별하기 위하여 반드시 필요한 능력이 바로 뛰어난 권리분석능력이다. 출중한 권리분석능력을 갖춘 사람만이 경매ㆍ공매의 위험을 고수익으로 바꾸는 『역발상』의 지혜를 발휘할 수 있다.

그러나 뛰어난 권리분석능력을 갖춘다는 것, 그것은 매우 어려운 일임에 틀림없다. 필자의 경험으로 보면 보통사람들이 단기간에 높은 권리분석능력을 습득한다는 것은 거의 불가능에 가깝다는 사실이다. 또한 입찰 경험이 매우 많은 사람일지라도, 또는 심지어 경매ㆍ공매 컨설팅을 직업으로 삼고 있는 사람일지라도, 매번 물건을 접할 때마다 권리분석의 어려움을 호소하기도 한다. 심지어는 법률전문가일지라도 권리분석의 어려움에 입찰을 회피하는 물건도 허다하다.

그러나 필자는 여기에 그치지 않고 누구나 단기간에 권리분석의 전문가 수준에 도달하는 기법을 발견하였다. 그 기법은 필자 스스로의 실제 경매ㆍ공매 투자현장에서, 수 없는 경매ㆍ공매 컨설팅 현장에서, 그리고 평생 동안의 경매ㆍ공매 교육현장에서 발견한 것이다. 그리하여 그 기법을 이 책을 통하여 고스란히 소개하고 있다. 그것이 바로 『권리분석 7단계 체크기법』이다.

이 책 속에 펼쳐져 있는 『권리분석 7단계 체크기법』을 그대로 따라만 하면 누구든지 단기간에 경매ㆍ공매 권리분석의 전문가수준에 도달할 수 있도록, 필자가 가진 노하우의 정수를 이 책 속에 모두 쏟아 넣었다.
출판사 서평
경매ㆍ공매 성공의 비결, 권리분석능력만이 답이다
자산을 투자하여 수익(Return)을 얻으려면 위험(Risk) 속으로 뛰어들 수밖에 없다. 그것이 투자의 본질이다. 부동산투자 역시 다름이 아니다. 그 중에서도 경매ㆍ공매는 투자의 위험성이 매우 큰 위험시장이다.
경매ㆍ공매라는 위험시장 속에서 안전성과 고수익을 동시에 확보하는 방법에는 2가지가 있다. “하나”는 입찰물건 속에 내재되어 있는 위험성을 찾아내어 그 위험을 회피해 나가면서 안전한 물건만 찾아서 입찰하는 방법이다. 다른 “하나”는 외관상으로는 위험하게 보이는 물건...
경매ㆍ공매 성공의 비결, 권리분석능력만이 답이다
자산을 투자하여 수익(Return)을 얻으려면 위험(Risk) 속으로 뛰어들 수밖에 없다. 그것이 투자의 본질이다. 부동산투자 역시 다름이 아니다. 그 중에서도 경매ㆍ공매는 투자의 위험성이 매우 큰 위험시장이다.
경매ㆍ공매라는 위험시장 속에서 안전성과 고수익을 동시에 확보하는 방법에는 2가지가 있다. “하나”는 입찰물건 속에 내재되어 있는 위험성을 찾아내어 그 위험을 회피해 나가면서 안전한 물건만 찾아서 입찰하는 방법이다. 다른 “하나”는 외관상으로는 위험하게 보이는 물건이지만 실재로는 그 위험이 소소하거나 존재하지 않는다는 사실을 발굴해내는 방법이다. 외관상으로는 위험하게만 보이는 물건이어서 보통사람들이 회피하는 물건, 그래서 유찰을 거듭하여 최저매각가격이 뚝 떨어진 물건이라면, 그 물건이 실재로는 안전하다는 진실을 아는 사람은, 『역발상』의 지혜를 발휘하여 상대적으로 매우 낮은 입찰가격으로 낙찰에 성공함으로써 높은 고수익을 확보할 수 있을 것이다. 이때 외관상으로 나타난 허구의 위험과 숨겨진 진실을 판별하기 위하여 반드시 필요한 능력이 바로 뛰어난 권리분석능력이다. 출중한 권리분석능력을 갖춘 사람만이 경매ㆍ공매의 위험을 고수익으로 바꾸는 『역발상』의 지혜를 발휘할 수 있다.
그러나 뛰어난 권리분석능력을 갖춘다는 것, 그것은 매우 어려운 일임에 틀림없다. 필자의 경험으로 보면 보통사람들이 단기간에 높은 권리분석능력을 습득한다는 것은 거의 불가능에 가깝다는 사실이다. 또한 입찰 경험이 매우 많은 사람일지라도, 또는 심지어 경매ㆍ공매 컨설팅을 직업으로 삼고 있는 사람일지라도, 매번 물건을 접할 때마다 권리분석의 어려움을 호소하기도 한다. 심지어는 법률전문가일지라도 권리분석의 어려움에 입찰을 회피하는 물건도 허다하다.
그러나 필자는 여기에 그치지 않고 누구나 단기간에 권리분석의 전문가 수준에 도달하는 기법을 발견하였다. 그 기법은 필자 스스로의 실제 경매ㆍ공매 투자현장에서, 수 없는 경매ㆍ공매 컨설팅 현장에서, 그리고 평생 동안의 경매ㆍ공매 교육현장에서 발견한 것이다. 그리하여 그 기법을 이 책을 통하여 고스란히 소개하고 있다. 그것이 바로 『권리분석 7단계 체크기법』이다.
이 책 속에 펼쳐져 있는 『권리분석 7단계 체크기법』을 그대로 따라만 하면 누구든지 단기간에 경매ㆍ공매 권리분석의 전문가수준에 도달할 수 있도록, 필자가 가진 노하우의 정수를 이 책 속에 모두 쏟아 넣었다.
출판사 서평
* 이 책은 권리분석의 경로를 알려주는 “로드맵”이다.
이 책은 권리분석의 실행순서를 7단계로 나누어서 단계별로 기술하고 있는 책이다. 즉 이 책은 권리분석의 처음과 끝의 경로를 알려주는 지침서이다.
경매·공매 물건을 막상 앞에 둔 사람들이 가장 많이 하는 하소연은 “무엇부터, 어디서부터 손을 대야 할지 모르겠다.”는 것이다. 그래서 결국은 경매·공매의 첫걸음도 떼지 못하고 좌절하고 마는 사람들이 대부분이다. 이 책은 실제 입찰현장에서 누구나 권리분석을 곧바로 따라할 수 있도록 알려주는 경매·공매의 실무 지침서이면서, 단기간에 권리분석의 최고 정상까지 올라갈 수 있도록 안내하는 로드맵이다.
이 책은 권리분석의 “체크표”이다. 입찰물건 속에는 보이지 않는 수많은 위험요소와 함정이 포함되어 있다. 그 많은 위험과 함정 중에 어느 하나만 빠뜨려도 누구나 실패의 구렁텅이에서 빠져나오지 못할 것이다. 전문가라 할지라도 다를 바 없다. 입찰물건 속에 놓여 있는 위험요소를 빠짐없이 발견해내는 방법은 없을까? 그 해답은 완벽하게 갖추어진 체크표를 미리 준비해두고 체크해 나가는 방법뿐이라고 필자는 확신한다.
이 책 속에는 권리분석의 각 단계별로 필자가 정성을 다하여 마련한 다양한 체크표들이 제시되어 있다. 이 책 자체가 곧 체크표라 해도 과언이 아니다. 실제 입찰물건을 마주할 때마다 이 책 속의 체크표를 펼쳐놓고 꼬박꼬박 체크해 나가기만 한다면, 누구나 실수를 최소화하고 최상급의 수익을 확보할 수 있게 될 것이라고 확신한다.
이 책은 권리분석의 살아있는 “사례집”이다. 이 책은 권리분석에 관한 단순한 이론서적이 결코 아니다. 이 책 속에는 권리분석의 각 단계별로 풍부한 사례가 제시되어 있다. 각 사례들은 실제 입찰물건 분석에 곧바로 적용될 수 있는 살아있는 대표사례(Leading Case)들이다.
물론 실제 입찰물건마다 각각 독특한 위험요소와 특유의 함정이 존재하고 있는 것이 현실이다. 따라서 각각의 물건에 꼭 맞는 1 : 1 맞춤형의 사례를 모두 예시할 수는 없는 노릇이다. 그러나 모든 물건마다 공통적으로 문제되는 대표사례들을 기준으로 하여 실제 입찰물건에 적용하다 보면, 아무리 다종다양한 변칙적인 물건의 권리분석일지라도 결국은 정복해나갈 수 있는 실력이 함양될 것으로 생각한다.
이 책은 권리분석을 할 때만다 곁에 두고 펼쳐보는 “헨드북”이다. 이 책은 한번 읽고 책꽂이에 꽂아두는 책이 아니라, 실제 자료수집·현장답사 현장에서, 권리분석 과정에서, 입찰현장에서, 명도과정에서, 항상 휴대하고 펼쳐보아야 하는 핸드북으로 편성되어 있다.
나에게 꼭 맞는 욕심나는 입찰물건이 눈앞에 보일 때마다, 당황하거나 답답해하지 말고, 곧바로 이 책을 옆에 펼쳐두고 권리분석의 각 단계별로 빠뜨리지 않고 체크해 나가기를 권한다.
이 책은 경매·공매 권리분석에 관한 로드맵으로서, 체크표로서, 사례집으로서, 핸드북으로서, 독자들께 유용하고 친절한 반려가 되도록 정성을 다하여 집필하였다.

정형엽(전업 경매투자 전문가)
경매물건을 분석할 때, 가장 먼저 닥치는 문제점이라면 “무엇”을 “어떤 순서”로 분석할 것인가? 라는 물음이다. 실제로 웬만한 경매전문가들도 막상 경매물건을 앞에 두면 “무엇”을 분석해야 할 것인지 자체를 모르고 헤매기 마련이며, “어디서부터 어떤 순서로” 분석해 나갈지 답답해 하기 마련이다. 이 책은 경매물건을 앞에 둔 사람이 분석해야 할 그 “무엇”을 7개 항목으로 나누어서 구별하고 있으며, 또한 그 분석 순서를 7개 순서로 차근차근 분석해가도록 지시하고 있다. 가히 권리분석의 완벽 로드맵이라 할 것이다. 이러한 권리분석 기법은 전무후무한 탁월한 것으로서, 이 책의 저자가 경매 권리분석의 최고봉이라는 찬사를 받게 한 이유를 알게 한다.

이관호(투자전문가)
권리분석이라는 하나의 주제를 가지고 권리관계 분석은 물론 경매물건의 투자가치까지 분석하고, 나아가서 명도요령 및 최적입찰가격의 결정까지 진행하는 방식은, 경매물건에 대한 최상급의 분석방법이라 할 것이다. 이 책 속에 펼쳐지고 있는 권리분석 7단계 체크기법은 한 편의 수사실화극을 보는 것과 같은 착각을 일으킬 정도로 흥미진진하고 치밀한 느낌을 준다. 이러한 저작물은 막강한 법률지식과 경매에 대한 엄청난 경험을 가진 사람이 아니라면 절대로 만들 수 없는 빼어난 작품이라 할 것이다. (휴먼부동산정보연구소 책임연구원)

최경환(법학박사, 인터넷진흥공단 팀장)
경매에 있어서, 권리분석이 어려운 물건일수록 회피하는 사람이 많이 생기기 마련이고, 그럴수록 유찰이 거듭되어 최저매각가격이 곤두박질한다는 것은 상식이다. 특히 외관상으로 아주 위험하게 보이는 경매물건이라면 최저매각가격은 더욱 더 매우 낮아지기 마련이다. 그런데 이러한 위험한 물건에 대하여 치밀한 권리분석 결과 그 위험성이 매우 낮거나 위험성이 없는 물건이라는 사실을 발견할 수만 있다면, 이러한 사람은 매우 낮은 입찰가격으로 낙찰에 성공하여 누구보다 높은 투자수익률 확보할 수 있을 것이다. 저자는 이러한 투자법을 『역발상』 방식의 투자기법이라 하여, 흥미진진하게 기술하고 있다. 저자가 제시한 『역발상』 방식의 투자기법을 이용하여 입찰에 성공하여 상상을 초월한 높은 수익률을 확보한 사람들이 속속 탄생하고 있음을 보면, 저자의 권리분석기법이 실제 경매현장에서 얼마나 유용한 것인지를 알 수 있다.

권세환(경매전문가)
한 번이라도 낙찰을 받아본 경험이 있는 사람이라면, 부동산의 “명도과정”이 얼마나 어려운 일인지를 체험하게 된다. 저자는 명도과정 자체를 권리분석 7단계 중 제6단계에 편입시켜서 설명하고 있다. 즉 권리분석 결과에 따라서 명도절차가 각각 달라진다는 이야기다. 그리고 각각의 권리분석 결과에 맞는 “맞춤형 명도요령”을 적적하게 설명하고 있다. 명도요령에 대한 이 책의 설명은 어떤 전문가도 아직까지 도달하지 못한 “평화롭고, 신속하고, 간결한” 명도의 해법을 제시하고 있다. (산하공인중개사사무소 대표)

《실패하는 권리분석》 경매·공매물건의 권리분석을 잘 하려면 어떻게 해야 하는가? 우선 권리분석에 실패하는 원인을 살펴보기로 하자.
1. 권리분석에 실패한 입찰자를 살펴보면, 권리분석을 실행할 때 “무엇”을 분석해야 할지, 권리분석의 대상 자체를 모르는 경우가 대단히 많다.
2. 일부 관심이 있는 부분이나 눈에 띠는 부분에 대하여 권리분석을 했을지라도, 정작 문제가 되는 부분에 대한 분석을 “빠뜨려서” 실패하는 경우도 많다.
3. “어디서부터” 권리분석을 할지, 어떤 “순서”로 할지를 몰라서, 결국 권리분석의 첫걸음부터 떼지 못하는 경우 역시 대단히 많다.

《성공하는 권리분석.》 권리분석에 실패 없이 성공하는 방법은 다음과 같다.
1. 권리분석의 대상은 낙찰받은 부동산의 소유권을 ‘불완전’하게 하는 부담을 분석하는 것, 즉 낙찰자가 인수할 위험을 분석하는 작업이라는 것을 알아야 한다.
2. 권리분석의 모든 대상, 모든 분야를 총망라하여 단 한 분야도 빠짐없이 모두 철저하게 분석해야 한다. 이처럼 단 한 분야도 빠뜨리지 않고 완벽하게 분석하려면 반드시 체크리스트를 만들어두고 이에 맞추어서 체크해나가는 것이 최상의 방법이다. 이 책은 바로 권리분석의 모든 분야를 총망라한 체크리스트 그 자체이다. 권리분석 시 항상 이 책을 옆에 놓고 체크하길 바란다.
3. 권리분석의 순서를 알아야 첫걸음부터 마지막까지 정확하고 빠르게 권리분석을 완수할 수 있다. 권리분석의 전분야와 권리분석의 순서는 다음과 같다. | p31

《권리분석7단계, 두 페이지로 요약해 보기》

1. 권리분석이란, 낙찰자가 취득하는 부동산의 완전한 소유권을 제한하는(불완전하게 만드는) 각종 부담을 분석하는 것이다. 즉, 낙찰자가 인수하게 되는 각종 대항력있는 부담을 분석하는 것이다.
2. 소유권을 제한하는 사항 중 가장 대표적인 사항은 등기부에 등재되어 있다. … 중략
3. 그런데, 경매는 일반 매매와 달라서, 낙찰자는 『말소기준등기』보다 우선하여 등재된 등기에 대해서만 그 부담을 인수한다. … 중략
4. 말소기준등기, 선순위등기, 후순위등기를 구별하고 분석한 다음에는 어떤 권리부담사항을 분석해야 하는가? 그것은 바로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 규정된 대항력을 갖춘 임차권을 분석하는 것이다. … 중략
5. 위의 사항들은 『말소기준등기』를 기준으로 대항력의 존속과 소멸이 결정되는 사항들이다. 그 다음에는 『말소기준등기』와 관계없이 낙찰자가 그 부담을 인수하는 권리부담을 살펴보아야 한다. 소위 경매권리분석의 함정이 그것이다. … 중략
6. 위와 같은 과정을 완수했다고 해서 권리분석이 모두 끝난 것은 아니다. 낙찰자가 취득하는 부동산에 대한 완전한 소유권행사를 위해서는 필연적으로 그 부동산을 낙찰자의 품 안에 『명도』받아야 한다. … 중략
7. 『권리분석』을 실행하는 이유는 궁극적으로 입찰물건의 『경제적 가치』를 파악하기 위한 것이다. 경제적 가치 파악을 통하여 비로소 『최적입찰가격』을 결정할 수 있게 된다. | p35

목차
【제0단계】 경매투자의 수익률, 권리분석능력이 좌우한다.

제1장 경매·공매투자, 권리분석능력이 투자수익률을 좌우한다.
제2장 권리분석이란 낙찰 소유권을 불완전하게 하는 부담을 분석하는 것
제3장 권리분석은 대상 전분야를 7단계로 나누어서 순서대로 실행해야
제4장 권리분석7단계, 두 페이지로 요약해 보기
제5장 경매·공매 Action 3단계 Step
Step1 _ 나에게 맞춤형 입찰물건 고르기
Step2 _ 맞춤형 입찰물건 실재 검색하기 (위와 같이 바꿀 것)
Step3 _ 입찰물건 최종선택 _ 오로지 3분야7항목 정보분석으로
【제1단계】 자료수집과 현장답사 _ 권리분석의 초석
1. 자료수집, 3분야7항목 빠짐없이 수집하라
2. 자료수집과 현장조사의 최종 목표는 경제가치 파악
* 부동산투자정보 분석자료 종합 체크리스트
* 경매·공매 특유의 체크자료
3. 자료수집, 현장조사, 믿을 것은 체크리스트뿐
* 부동산 현황파악 종합 체크리스트 (매매·경매 공통)
4. 현장조사 마스터플랜
【제2단계】 말소기준등기를 잡아라.
1. 근저당권등기
2. 경매개시결정등기
3. 압류등기·가압류등기
4. 가등기 중 담보가등기
5. 선순위 전세권등기
6. 결국, 말소기준등기란?
7. 말소되지 않는 ‘전소유자’에 대한 가압류등기의 사례
【제3단계】 선순위등기의 위험성을 분석하라
1. 선순위 지상권등기의 위험성 분석하기
2. 선순위 지역권등기의 위험성 분석하기
3. 선순위 전세권등기의 위험성 분석하기
* 경매절차에서 나타난 전세권과 임차권의 차이점 체크
4. 선순위 가처분등기의 위험성 분석하기
5. 선순위 청구권가등기의 위험성 분석하기
6. 선순위 환매권(還買權)등기(\u003d환매특약부기등기)의 위험성 분석하기
7. 선순위 임차권설정등기의 위험성 분석하기
8. 선순위권리부담을 인수하는 낙찰자의 구제 - 담보책임제도 알아두기
【제3단계*역발상】 외관상 선순위등기의 위험성을 이용한 『역발상』 고수익 모델
1. 외관상 선순위권리가 존재한다는 것은 무엇을 말하는가?
2. 외관상 선순위권리의 분석만으로도 고수익을 올릴 수 있다.
3. 외관상 선순위 지상권등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
4. 외관상 선순위 전세권등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
5. 외관상 선순위 가처분등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
6. 외관상 선순위 가등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
7. 외관상 선순위 환매권등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
8. 외관상 선순위 임차권설정등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
【제4단계】 선순위임차인의 위험성을 분석하라
1. 주택·상가건물 임차인 권리분석의 특수성
2. 주택·상가건물 임차인 권리분석 프로세스
《제1순위》 말소기준등기보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위임차인을 골라낸다.
《제2순위》 배당분석을 통하여 진정한 선순위임차인을 골라낸다.
《제3순위》 진정한 선순위임차인이 존재한다면, 지위승계 내용을 파악한다.
《제4순위》 대항력 없는 임차인에 대한 명도절차의 난이도를 파악한다.
3. 주택·상가건물 임차인 권리분석자료 완벽 수집
4. 선순위임차인 권리분석은 배당분석을 통과해야 정복된다.
* 임차인 권리·배당분석 체크표 모형
* 배당순위 체크표
* 임차인 배당·권리분석 연습 ① ~ ⑫
5. 낙찰자가 인수하는 대항력있는 임대차관계의 내용
6. 임차인 관련 공고자료에 오류가 있다면?
【제4단계*역발상】 외관상 선순위임차인의 위험성을 이용한 『역발상』 고수익 모델
1. 외관상 선순위임차인이 있다면 어떻게 대처할 것인가?
2. 『배당분석』을 통하여 선순위임차인의 진위를 가려낸다.
3. 『허위임대차계약』, 즉 위장임차인의 존재를 가려낸다.
4. 『점유상태』가 제대로 갖추어져 있는지 여부를 가려낸다.
5. 『전입신고』의 오류 여부를 가려낸다.
6. 『담보책임』을 통한 손해보전 방법도 활용한다.
【제5단계】 경매물건 8종 함정분석 & 『역발상』 고수익모델
【함정1】 『유치권』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델
1. 경매에서 유치권이 행사되고 있는 전형적인 모습
2. 유치권 존재의 고도 위험성 파악
3. 허위 유치권의 발굴로 고수익 창출하기
* 진정유치권 8요건, 허위유치권 8종단서 체크
《1》 『피담보채권』이 〈존재〉하고 〈이행기〉가 도래하였는지 체크
《2》 「피담보채권」과 「부동산」간에 『견련성』이 있는지 체크
* 유치부동산과 견련성이 있는 채권의 유형 체크
* 유치부동산과 견련성이 없는 채권의 유형 체크
《3》 피담보채권과 관련된 『해당 부동산』을 점유하고 있는지 체크
《4》 유치권자가 부동산을 『점유』하고 있는지 체크
《5》 그 점유가 『적법(適法)』한 것인지 체크
《6》 점유가 『경매개시결정등기 이전』부터 있었는지 체크
《7》 점유는 『계속』 되고 있는지 체크
《8》 유치권의 발생을 배제하는 『배제특약』은 없었는지 체크
4. 경매공고 문구 체크만으로 유치권의 진위를 구별할 수 있는가?
【함정2】 『법정지상권』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델
1. 토지만 매각될 경우 『지장물』의 운명은 3경우 중 택1
2. 토지를 낙찰받은 경우 - 법정지상권 부담 4유형 체크
3. 『법정지상권』의 함정을 이용한 『역발상』 고수익 모델
4. 허위 법정지상권 ? 건물/제시외건물 - 발굴로 고수익 올리기
* 진정 법정지상권 성립5요건, 허위 법정지상권 식별 5단서 체크표
《1》 말소기준등기 접수당시 건물이 존재』하고 있었는지 체크
《2》 말소기준등기 접수당시 토지·건물이 동일 소유자에 속해 있었는지 체크
《3》 말소기준등기 접수당시 지상건물이 독립성을 갖추고 있었는지 체크
5. 법정지상권 효력의 역이용으로 고수익 올리기
6. 수목법정지상권의 2가지 유형
7. 분묘기지권의 2가지 유형
8. 법정지상권이 없다고 항상 철거대상인 것은 아냐!
9. 『건물만 낙찰』될 경우 『법정지상권』을 역이용한 고수익 모델
【함정3】 『부합물·종물』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델
【함정4】 『별도등기』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델
1. 별도등기, 어떻게 생겼나?
2. 별도등기 있는 집합건물 낙찰자의 극한 위험성
3. “별도등기 있음” 경고를 이용한 고수익 모델
4. 껍데기만 남은 별도등기의 체크
5. 별도등기가 『근저당권』인 경우 소멸가능성 체크
6. 별도등기가 『가압류등기』인 경우 소멸가능성 체크
7. 별도등기가 『가등기·가처분등기』인 경우 위험성 체크
8. 별도등기가 『가등기·가처분등기』인 경우 역발상 재태크
【함정5】 『대지권미등기』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델
1. 『대지권미등기』 집합건물 낙찰자의 극한 위험성 분석
2. 『대지권미등기』 경고를 이용한 역발상 고수익 모델
3. 아파트분양회사와 토지소유자가 다른 경우의 역발상 틈새 체크
4. 아파트분양회사와 토지소유자가 동일한 경우의 역발상 틈새 체크
5. 아파트 수분양자가 토지에 대한 공유자로 등재되어 있는 경우
6. 아파트낙찰자가 법정지상권을 승계취득할 수도 있는 경우
【함정6】 『예고등기』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델
1. 예고등기의 위험성
2. 예고등기의 위험성 경고를 이용한 『역발상』 고수익 모델
3. 매각으로 말소되는 예고등기와 말소되지 않은 예고등기 체크
4. 소송진행 상황에 따른 예고등기의 운명 예측
【함정7】 『체납관리비』의 위험성 체크
【제6단계】 경매물건 명도분석 & 명도요령
1. 경매물건 명도분석은 권리분석의 제6단계
2. 『인도명령제도』의 적극적 활용
3. 『명도확인서』의 적극적 활용
4. 명도, 원칙은 지키고 요령은 적절하게
《1》 점유자를 범죄자로 취급하지 말 것
《2》 범법행위가 되지 않도록 조심할 것
《3》 말보다 문서가 더 효율적이다.
《4》 언행이 좋아야 명도가 신속하다.
《5》 점유자를 법적·경제적 상황에 따라 분류하여 해결할 것
5. 전 소유자가 점유하고 있는 경우의