국내 1호 우형달 경매 박사가 말하는
아무도 알려주지 않는 불편한 진실!
말로는 대박 경매, 실제는 쪽박 경매!
실패를 통해 확실히 한 수 더 배우기!

[머리말] 중에서
아무리 생각해도 말도 안되는 억지 거짓이 아무런 의심 없이 대유행을 하고 있다. 말로는 부자 만드는 ‘대박 경매’라지만, 실상은 사람 죽이는 패가망신 ‘쪽박 경매’가 정답이다. 대박! 대박! 하지만 5명 중 1명은 경매 투자로 쪽박 차는 것이 오늘날 대한민국 경매 판의 진실이다. 두려워 눈을 감고 귀를 막고 싶겠지만 그런다고 달라질 것은 별로 없다. 인정할 것은 인정하자.
한 쪽 날개로만 날 수 있는 새가 있단다. 시작하기만 하면 대박이 보장되는 그런 신천지가 있단다. 부동산 경매가 말이다. 헛된 말을 듣고 있는 사람들은 대박 경매 환상에 머리를 조아리고 있다. 천상에서 들려오는 복음이라도 되는 것처럼 말이다. 현재 서점의 재테크 코너에서 인기가 가장 좋은 서적이 경매 서적이란다.
제목들부터가 달콤하기 그지없다. 지하 단칸방에서 시작해 3년 만에 집이 20채라느니, 투잡으로 연봉수입이 가능하다느니, 종자돈 3백만 원으로 수십 억을 벌었다는 식의 소설 같은 이야기가 서점 판매대를 꽉꽉 채우고 있다. 반복되는 주문은 한결같다. 법원 부동산 경매는 언제 시작해도, 누가 시작해도, 어디서 시작해도 실패확률 제로의 황금알을 낳는 거위란다. 성공이야기를 따라가다 보면 현기증에 머리가 어지럽다. 승률 100%란다. 실패란 존재하지 않고 오로지 성공만이 보장된단다. 달콤한 속삭임에 정신을 차릴 수가 없다.
반문해보자. 그런 신천지가 정말 있을 수 있을까? 한 쪽 날개로만 나는 새를 아직 보지 못했고, 실패 확률이 제로인 투자세계 또한 아직 보지 못했다. 이 점은 독자나 필자가 아마 죽을 때까지 보지 못할 것이다. 남들이 대박 터뜨렸다는 말 한 마디, 책 한 권에 혹해서 험하디 험한 부동산 경매 투자를 시작했다고 하자. 대박은 고사하고 쪽박이 깨지는 경우가 더 현실적일 것이다.
황당한 감언이설에 홀려 편하게 경매를 시작했다가는 경제적 곤란이 진행되어 가정해체를 거쳐 노숙자 신세나 심지어 목숨까지 위태로울 수 있다. 준비 없이 부동산 경매 판에 뛰어들었다가 치명타를 입은 사람들의 곡소리는 높아가지만 아무도 관심이 없다. 경매 판이 더 이상 꿀단지가 아니라는 것은 이미 공공연한 비밀이다. 아는 사람은 이미 다 알면서도 모두들 쉬쉬하고 있다. 단조로운 대박 합창만이 울려 퍼지고 있지만, 실상과는 거리가 멀어도 한참 먼 이야기이다. 모두들 성공 투자에 눈이 멀어 있다. 이와 같은 왜곡된 현실을 필자까지 더 이상 방관할 수 없었다. 그것이 이 책의 집필동기이다.
필자가 체험하고 있는 경매 투자는 처음부터 끝까지 지뢰밭이다. 잘못 밟는 날에는 발목부상은 기본이고 목숨까지도 위태로울 수 있는 무서운 도박 판이다. 입으로, 책으로 성공 투자의 달콤함을 노래하는 사람들이 있다. 초보 투자자가 한두 건 투자로 대박 물건을 만난다는 것은 있을 수 없다. 불가능하다. 그런데도 대박이 가능하다고 계속해서 복음을 전파하는 책과 저자들이 세상의 한 구석에 있다. 저의가 뭔지 그저 궁금할 뿐이다. 필자가 아는 경매 세상에는 준비 안 된 대박 경매란 어디에도 없었다. 오로지 쪽박 경매만 있었고, 유형은 대체로 다음과 같다.
첫째, 입찰보증금을 날리는 경우와
둘째, 시세보다 비싸게 낙찰 받는 것이었고,
셋째, 처분 못해 빠져나올 수 없는 상황이었으며,
넷째, 취득한 부동산의 소유권이 잘못되는 경우 등이다.
어떤 유형이든 치명적인 피해를 가져다주기는 마찬가지이다.
보증금을 날리는 것은 기본이라고 해두자. 비싸게 낙찰 받아 구입가격 이하로 떨어내 봐야 경매 세계의 냉혹함에 뼈가 저릴 것이다. 처분하지 못해 부도의 위기에 빠져도 마찬가지다. 수천만 원에서 수억 원을 쏟아 붓고 취득한 부동산의 소유권에 문제가 생겼다고 해보자. 피가 마르는 지옥일 것이다. 그런 상황을 당하거나 상상해보지 않고서는 이 책의 깊이가 이해되지 않을 것이다.
그러면 성공 투자란 무엇일까? 여러 말들이 많지만 답은 간단하다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 실패 투자의 답 또한 간단하다. 비싸게 사서 싸게 팔면 확실하다. 다음과 같은 네 가지 타입의 투자자와 결과가 있다고 해보자.
A투자자 : 1만 원짜리를 1만 원에 사서 2만 원에 팔았다. 무난한 투자!
B투자자 : 1만 원짜리를 5천 원에 사서 2만 원에팔았다. 아주 잘한 투자!
C투자자 : 1만 원짜리를 2만 원에 사서 1만 원에 팔았다. 멍청한 투자!
D투자자 : 1만 원짜리를 2만 원에 사서 5천 원에 팔았다. 쫄딱 망한 투자!
누구라도 ‘B투자자’가 되고 싶지 ‘D투자자’가 되고 싶지는 않을 것이다. 지금까지 앵무새들은 경매 판에 뛰어들기만 하면 ‘B투자자’가 될 거라 부추기고 있다. 준비 없이 뛰어들었다가는 비운의 주인공인 ‘D투자자’가 될 수도 있다.
‘D투자자’ 신세에 빠진 사람들과 사례들로 책을 시작하고 책을 마치겠다.
많은 사람들이 ‘B투자자’의 꿈을 안고 시작한다. 그러나 ‘D투자자’ 신세로 남아 경매 판에서 사라지는 사람도 적지 않은 것이 현실이다. 현실을 직시하자. 이것만 이 성공 투자의 첫 걸음이다.
독자들은 기존의 경매 책들과는 전혀 새로운 컨셉의 재테크 책을 만나게 될 것이다. 허황되고 황당한 희망을 노래하지 않는 경매 재테크 책은 아마도 이 책이 처음일 것이다. 부동산 경매 투자 판에 뛰어들었다가 피바가지 뒤집어쓰고 망한 사람들의 이야기와 사례들로 넘쳐난다. 망한 사연도 다양하고 피바가지 뒤집어 쓴 방법도 가지가지다. 소개되는 사례들은 경매 세계에서 일어났던 빙산의 일각이다. 필자는 용기를 가지고 사실을 말하려 했을 뿐이고, 판단과 평가는 독자의 몫이다. 과유불급이다. 대박 환상을 맹신하는 신기루의 부동산 경매 판을 누군가는 진정시켜야 한다는 사명감을 느꼈다. 먼저 느낀 필자가 먼저 시작했을 뿐이다.
이 책을 시작할 때 많은 고민을 했었다. 모두가 한쪽만 바라보는 평화롭고 잔잔한 세상에 왜 하필 내가 돌을 던져야 하는지 말이다. 그리고 그럴 필요가 있는지 반문의 시간이 길었다. 필자의 바람은 오직 하나다. ‘소문난 잔칫집에 먹을 것 별로’라는 옛말처럼 대한민국 경매 판이 ‘꿀단지가 넘쳐나는 블루오션이 아니다’라는 것만이라도 독자들이 아셨으면 하는 것뿐이다.
사이비 도사들이 읊조리는 대박 환상의 주문에서 이제는 정말로 깨어날 때가 되었다. 깨어나지 못하고 계속 따라갔다가는 ‘멀쩡한 맨 정신으로 피뚝뚝 떨어지는 생지옥’을 경험하게 될 것이다.
과열의 부작용으로 순수한 기능을 이미 상실한 경매 시장에서 병아리들이 다칠까 우려스러워 이 책을 시작했고, 냉수를 확 끼얹는 심정으로 과대포장 된 경매 시장이 조금이라도 진정되기를 진심으로 바라며 글을 마친다.
이제 부동산 경매 투자를 시작하는 분들께는 경계의 지침서로 이미 부상을 경험한 분들께는 위로가 되었으면 한다. 너를 가리키는 손가락은 하나인데 나를 향하는 손가락은 세 개라는 사실을 잘 안다. 멀고 험한 여정을 이미 시작했고, 이제 막 시작하려는 독자들의 결단에 박수를 보내며 행간의 의미를 읽어낸다면 용기를 낸 필자도 충분히 행복하겠다. 미비한 설명이나 잘못 표현된 부분이 있다면 그 책임은 오로지 필자에게 있을 뿐임을 미리 밝혀 둔다.

박원갑 (국민은행 부동산부 수석팀장(부동산학 박사『부동산 미래쇼크』)) 
: 아무나 흉내 낼 수 없는 전문가의 당당함과 자신감의 결정체
경매 판을 180도 뒤집어 전혀 새로운 각도에서 문제제기를 시도한 저자의 아이디어가 신선하다. 오랫동안 시장에서 살아남아 경험이 많은 실전투자자만이 말할 수 있는 당당함이 고스란히 묻어나는 책이다. 기존의 경매 책들과 비교 자체가 불가능한 새로운 접근 방식을 취하고 있다. 비난을 두려워하지 않는 자신에 찬 대담한 시도가 멋지다. 이 책을 기점으로 새롭고 진실된 장르가 개척될 것으로 확신한다.

강은 (경매정보제공업체 지지옥션 팀장) 
: 천편일률적 식상한 경매 서적 코너가 마침내 뒤집혔다
그 밥에 그 나물이다. 독자에게 소중한 투자지침서가 되어야 할 경매 서적들을 두고 하는 말이다. 그런 의미에서 이 책은 조금 더 일찍 나왔어야 했다. 그래서 경매 판을 진정시켰어야 했다. 시중에 나와 있는 지금까지와는 전혀 다른 책이다. 늦다고 생각할 때가 빠른 것이다. 이제라도 냉혹한 경매 판의 진실을 깨달아야만 한다.

이정우 (건국대 부동산대학원 교수) 
: 세상살이 막막하다며 안달하는 당신에게 우박사가 던지는 역작!!
추천사의 부탁을 받고 고민에 빠졌다
기존 경매 시장을 180도 완전히 뒤집어 전혀 새로운 각도에서 문제접근을 시도한, 그래서 지금까지와는 전혀 다른 컨셉의 책을 구상하고 집필해낸 노고와 용기에 먼저 박수를 보낸다. 부동산 경매 시장이 이제는 좀 차분해져야 한다는 저자의 견해를 기본적으로 이해는 하지만, 이 책을 통해 밝힌 견해에 100% 공감하기는 어려운 면이 있다. 그러나 오죽했으면 이렇게라도 시장에 경고의 메시지를 전달하려 했을까 하는 진심은 보인다.
초보 투자자들이 피해를 당하지 않을까 하는 염려에서 견제구를 던지는 저자의 용기는 높이 칭찬받을 만하다. 저자의 지적이 아니라 할지라도 경매 시장의 과열양상은 우려의 수준을 이미 넘어섰다고 본인도 판단한다. 올바른 판단이 어려운 초보 시장참여자들을 상대로 한 전문가들의 높은 도덕적 행동양식이 어느 때보다 절실하게 요구되는 시점이 아닌가 한다. 예를 들면, 감정가 1억 원짜리를 1억 2천만 원에 응찰하게 바람 잡는 식의 충동은 하지 말아야 한다.
시내 대형서점 재테크 코너를 가보면 ‘얼마를 투자해서 얼마를 벌었네’, ‘시작한 지 얼마 만에 얼마를 벌었네’, ‘어떻게 투자해서 얼마를 벌었네’ 하는 대박 환상을 부르는 책들을 볼 때마다 부동산학과 교수인 본인마저도 ‘혹시나 나도!’ 하는 마음이 들 정도인데, 초보 투자자들의 마음이 얼마나 흔들릴 것인지는 가히 짐작이 가고도 남는다.

 

붕어빵처럼 너무나 똑같다며 탄식하던 제자
저자는 본인에게는 몇 안 되는 믿음직한 후배이자 제자이다. 다른 분야에 한눈팔지 않고 오랫동안 한 우물만을 우직스럽게 고집하는 자세가 그렇다. 모두가 똑같이 한 방향만 바라보는 시각이 경매 시장에서 유별나다고 탄식하던 모습을 본 적이 있었다. 그때 ‘우박사가 또 가만히 있지 않겠구나’ 하는 생각이 들었다.
대한민국 경매 시장을 사랑하는 저자의 마음을 어느 정도는 알고 있다. 부동산 경매 시장에 대해서 직설적으로 말을 하거나, 글을 쓰거나, 견해를 피력해서는 안 되는 공인이라는 것도 알고 있다. 그럼에도 불구하고 ‘오죽했으면 이런 식으로 작심하고 정의의 붓을 들었을까’ 하는 고뇌가 엿보인다. 그냥 잠자코 묻어가도 될 일을 왜 굳이 풍파를 자초하는지, 그 깊은 생각에 숙연해진다. 그러나 하나 분명한 점은 지금처럼 왜곡된 경매 시장 분위기에 휩쓸려 초보 투자자들이 피해를 당할까봐 진정으로 염려하는 마음에서 용기를 낸 것이다.
저자의 바람대로 이 책을 계기로 경매 시장이 조금이라도 냉정을 회복하고, 건전한 투자의 장으로 발전했으면 하는 기대와 성숙한 독자들의 균형감각을 믿어 적극 추천하게 되었다. 전혀 새로운 시도의 책이 독자들에게 어떤 평가를 받을지 흥미진진한 것도 사실이다. 균형 잡힌 관점으로 세상을 바라보고자 하는 노력과 진실을 말할 수 있는 용기는 평가할 가치가 충분하다.
다 읽어보니 어쩌면 좀 더 일찍 나왔어야 할 책이 아닌가 하는 만시지탄의 감이 들기도 한다.

김진 ((부동산학 박사) 군장대학 부동산학과 교수) 
: 아무도 알려주지 않는 공공연한 비밀을 용기 있게 폭로한 책
누가 언제 어디서 어떻게 뛰어들어도 대박만이 기다린다는 경매 판에 대한 잘못된 인식을 분명한 자료와 충분한 사례로 만천하에 폭로한 책이다. 대박 환상에 홀려 준비 없이 시작했다가는 목숨까지도 위태로울 수 있는 쪽박 경매의 실상을 여지없이 보여주었다. 고통스럽더라도 현실을 직시하자는 문제제기는 우리 모두에게 해당되는 이야기다.

성선화 
: 지금까지와는 접근 방법이 완전히 다른, 새로운 차원의 문제제기
성공한 사례는 한 편도 등장하지 않으면서도 독자들에게 전달되는 메시지는 강하다. 대박 환상을 접어야 한다는 필자의 주장에 전적으로 공감한다. 준비 없이 환상만으로 접근하면 이 업계에서 살아남을 수 없다. 모두가 한 곳만을 바라보고 있을 때 ‘아니다, 그게 아닐 수도 있다!’라고 소리 높여 외친 저자의 용기에 박수를 보낸다.

 

 

P.22~34 : 경매 투자하다 망한 사람들의 피 눈물 떨어지는 이야기들
이 책은 처음부터 끝까지 경매 투자 시작했다가 피 눈물 떨어지는 상황을 경험한 이야기로만 채워져 있다. 시중의 어떤 경매 책들과도 다르다는 것을 여기만 보셔도 알 것이다. 21세기 대한민국을 살면서 경매 투자에 관심을 갖는 사람들의 이유나 형식은 다를지라도 목적은 오로지
하나다.
모자라는 돈을 지렛대로 몇 푼 벌어보자고 달려든 투자 판에서 차라리 시작하지 말았으면 하고 손목이 부러지도록 땅을 치는 사람들의 이야기다. 경매를 좀 해보셨다는 그래서 이 판의 뜨거움을 좀 아신다는 분들은 손바닥이 뜨거워질 정도로 박수칠 내용을 가득 채워 보겠다.
돈 좀 벌어보겠다고 시작한 경매 판에서 부상당할 수 있는 대강의 유형을 살펴보자.

1) 비싸게 낙찰 받았다가 싸게 털어 낸 사람들
2) 멍청하게 입찰해서 보증금 날린 사람들
3) 권리분석 잘못해서 망한 사람들
4) 배당표 잘못 써 늘어나버린 추가비용에 망가지기
5) 멍청하게 입찰해서 추가비용 발생시킨 사람들
6) 멍청하게 입찰해서 소유권 날린 사람들
7) 공동투자 했다가 원금마저 까먹어 버린 사람들
8) 다단계투자에 걸려들어 망한 사람들
9) 박은 알 빠져 오도가도 못하는 사람들
10) NPL 매입해서 경매 응찰할 때도 이런 저런 문제가 생긴다
NPL 투자로 손해 보는 유형은
⑴ 저당권 매입가격보다 싸게 낙찰되기
⑵ 당초 예상보다 투자금 회수가 길어진 경우
⑶ 질권대출 많이 받았는데 변경, 연기, 정지 등으로 예정보다 경매 절차가 길어져 이자 추가부담이 늘어나서 수익금이 줄어드는 경우
⑷ NPL 고수와 공동투자 했다가 손해 보는 경우
⑸ 채권최고액 다 찼는데 진행 도중 경매가 취하되어 버리는 경우
⑹ 매입한 저당권의 채무자가 개인회생이나 신용회복, 파산 신청해 경매 절차가 중지되어 버리는 경우
⑺ 시골 경매 물건의 저당권을 매입했는데 부동산에 문제가 생기는 경우
⑻ 배당받을 저당권보다 예상하지 못한 선순위가 있어 배당금액이
줄어드는 경우 등이 주로 발생하는 투자 사고다.
11) 많이 유찰되어 싸다고 상가 낙찰 받았다가 토해낸 사람들
12) 잔금을 납부했는데 나머지 물건이 경매 진행하다 변경, 연기, 중지 되는 경우
13) 명도 안 돼 자신이 죽어나간 사람들
14) 지분에 들어갔다가 오도가도 못하는 사람들
15) 시골 물건 들어갔다가 심하게 맞아 그로기에 빠진 사람들
16) 명도 끝났는데 엉뚱하게 고생하는 사람들
17) 경락잔금융자 안 돼 애먹은 사람들
18) ‘강제집행’이라는 이도 안 들어가는 경매 물건 등이 대표적이다. 생각나는 대로 가볍게 나열했는데도 이렇다.

 

 

추천사 … 5
머리말 … 8
Part 01경매 판에 뛰어들었다가 피바가지 쓴 사람들
01경매 투자로 망하는 대표적인 유형들, 뭐가 있나? … 22
02‘0’ 하나 더 쓴 고통이 이리도 큰 줄은 몰랐네 … 35
03남들 5일장에 간다고 똥지게 지고 따라간 사람들 … 44
04화장실 들어갈 때와 나올 때 다른 것이 사람 마음 … 53
05다가구주택 4층을 통째로 철거한 불법건축물 … 61
06여섯 번 재매각된 물건에 일곱 번째 응찰한 간 큰 투자자 … 71
07명도 대상 동생은 한정치산자, 형은 교통사고 장애인 … 78
Part 02권리분석 대충 하다 망한 사람들
01경매 세상에서 한번 후순위는 영원한 후순위 … 90
02한 번 잘못된 투자로 살아 경험하는 생지옥 … 97
03우리라도 이제부터라도 냉정하고 차분해지자 … 105
04법정지상권 우습게 보고 덤볐다가 망한 사람들 … 113
05선순위 임차인 우습게 보다 망한 사람들 … 123
06전입자 많은 다가구주택의 토지별도등기는 양날의 칼 … 133
07건물 짓기 전 대지에 설정되어 있던 저당권은 핵폭탄 … 140
Part 03눈에 보이는 권리분석, 아무리 잘해도 숨은 변수에
01‘배당요구종기일’의 의미도 모르면서 경매 투자한다고? … 150
02진짜든 가짜든 낙찰자 골치 아프게 하는 유치권 … 157
03날것으로 공유지분 먹어치우려다 배탈 난 사람들 … 170
04한 사람 확실하게 망가뜨리고 또다시 경매 시장에 … 180
05준비 없이 대지권 없는 물건에 응찰하는 강심장들 … 189
06낙찰 받은 건물을 또 다시 경매로 털어낸 아픔 … 196
07‘전세권’ 권리분석도 못하는 컨설팅업체 … 204
Part 04배당표도 못 쓰면서 무슨 경매 투자를 한다고
01대항력 있는 선순위 임차인이 뭐고, 배당표는 또 뭐지? … 214
02경매 판에서 도대체 인수주의면 뭐가 어떻다는 거야? … 222
03돌다리도 두들기며 건너는 심정으로 확인 또 확인 … 228
04가난한 임차인의 강력한 우군이 바로 자네라고 … 236
05먼저 얼마를 빼갈지 도대체 알 수 없는 국세(채권) … 243
06동시배당, 이시배당이 뭔지도 모르는 경매쟁이 … 251
07투자의 꽃 근린주택(주택+상가)은 두 법 다 알아야 … 258
Part 05명도 우습게 보다 인생 명도 당할 뻔한 사람들
01경매의 꽃, 명도에 관한 여러 추억들 … 272
02망한 주인이 살고 있는 아파트가 쉽다고? … 280
03너는 안 보고 나만 보이는 외눈박이들의 합창 … 284
04총도 안 들고 사냥 나갔다 곰에게 잡아먹힌 포수 … 292
05오직 ‘感’으로만 투자하는 단순무식 경매 재벌 김여사 … 302
06슈퍼 골키퍼 예배드리는 목사님과 영험한 선녀보살 … 309
07낙찰 받은 집의 채무자 처의 동창이라는 아줌마 … 319
Part 06뚜껑을 열기 전에는 누구도 알 수 없는 판도라 상자
0121세기 대한민국에서 얼마든지 일어날 수 있는 일들 … 328
02한밤중에 낙찰자 집에 애 업고 나타난 아주머니 … 338
03명도 비용으로 1억 5천만 원 치른 방이동 주상복합 … 348
04돈 나온다는 땅에 돈 묻었다가 그 땅에 묻힐 뻔 … 356
05형부집에 세 들었다가 시댁에서 준 보증금 날린 새댁 … 365
06가재도구에 빨간딱지 붙이고 낙찰자 기다리는 고수 … 372
07경매 정보지 믿고 응찰하는 병아리들에게 보내는 경고 … 384
Part 07목에 힘주고 욕심에 눈이 멀면 일어나는 일들
01부동산 경매 대박 투자? 5명 중 1명은 쪽박 투자! … 398
02지인과의 공동투자가 함께 망하는 지름길이 될 수도 … 410
03사고친 다음 난리치지 말고 응찰 전에 오픈해라 … 417
04필자도 맞은 큰 충격의 펀치 세 방 … 426
05지뢰밭 민통선 임야와 미공군 훈련기지 인근 대지 … 434
06조금 안 다고 너무 까불다가 나무에서 떨어졌다 … 446
07수익률에만 정신 팔렸다가 제대로 한 방 맞은 필자 … 467