한 권으로 정리하는 부동산 정치경제학
2020년, 최적의 투자기회를 어떻게 잡을 것인가?

앞으로 부동산가격은 오를까, 내릴까? 또 우리는 언제 부동산을 사고팔아야 할까? 그 정답의 키워드는 바로 문재인 정부 부동산정책의 본질을 파악하는 데 있다. 부동산시장은 수요와 공급 같은 경제적 측면만이 아니라 정부정책에 대한 이해가 필수적이다. 이 책은 널리 퍼져 있는 고정관념-‘정부는 시장을 결코 이길 수 없다’-과 달리 어느 시대든 대체로 정부가 시장을 이겨왔다는 사실을 확인하는 데서 출발해 역사적으로 우리 부동산시장 역시 정부의 의도에서 크게 벗어나 움직인 적이 없다는 점을 보여준다. 저자 최진기는 이러한 데이터를 근거로 왜 부동산시장이 다른 시장보다 정부정책에 쉽게 영향을 받을 수밖에 없는지, 대한민국 부동산이 다각적으로 비교해볼 때 싼지 비싼지, 과연 정부가 부동산가격을 잡을 수 있을지 따져본 후, 부동산가격 안정화와 폭락 방지를 목표로 하는 ‘J노믹스’ 부동산정책을 토대로 부동산시장의 가까운 미래를 전망한다.
부동산을 사야 할지 말아야 할지 판단하기 위해서는, 부동산이 오를지 떨어질지 먼저 알아야 한다. 이때 명심할 점이 부동산은 ‘떨어져야 한다’ 혹은 ‘올라야 한다’는 선입견을 가지고 시장에 접근하면 반드시 투자에 실패한다는 것이다. 도덕이든 욕망이든 편향된 잣대를 버리고 사회현상을 실증적으로 바라봐야 투자에 성공할 수 있다. 또한 미디어를 비롯한 이해관계자들이 만들어낸 허황된 투자정보에 휩쓸리지 말아야 한다. 여러 해 전과는 부동산 패러다임이 완전히 달라진 오늘, 미리 공부하고 준비하는 사람만이 주택공급 추세가 꺾이고 투자 과열이 가라앉을 2020년의 매매 타이밍을 놓치지 않을 수 있다.
이 책은 대한민국에서 부동산투자를 고민하는 사람들이 최우선으로 알아야 할 시장 진단 및 전망과 해법을 안내한다.

모두가 궁금해 하는 부동산 똑똑하게 보는 방법
명강사 최진기의 대한민국 부동산 특강!

부동산이 사유재산으로 인정된 이래, 어느 시대 어떤 나라든 부동산가격에 관한 여론은 시끄럽다. 땅값, 집값이 얼마나 오르고 내리는지가 우리 삶의 질에 막대한 영향을 미치기 때문이다. 특히 가계의 소득격차가 벌어지고 소득분배 상황이 악화되면서 정부 부동산정책이 내집마련의 디딤돌이 될지 걸림돌이 될지 여부에 촉각이 쏠리고 있다. 자고 일어나면 서울 시내 아파트가격 하한선이 얼마고 서울 사는 삼십대 월세 비율이 절반을 넘어섰다는 식의 부동산 뉴스가 매일 넘쳐나는 요즘은 이제나저제나 부동산매매의 기회를 기다리고 있는 사람들이 길을 잃어버리기 십상인 때다. 어려운 경제지식을 누구나 이해하기 쉽게 설명해주는 강의로 유명한 저자는 어떤 관점으로 혼잡한 부동산시장을 바라봐야 최선의 판단을 내릴 수 있는지 알려준다.
오늘날 부동산투자를 관통하는 핵심 질문들이 있다. 부동산에서 시장을 이기는 정부가 정말 존재하는지, 역대 정부의 부동산정책이 어떤 성과를 거두었는지, 문재인 정부는 부동산을 잡을 수 있을지, 집값의 상승 또는 하락에 정책적으로 어떻게 대응할지, 대한민국 부동산이 적정 가격에 형성되어 있는지, 부동산 버블붕괴 시나리오가 실현될 것인지, 투기가 아닌 투자 목적의 부동산을 언제 사야 할지, 저자는 이 책을 구성하는 일곱 가지 질문에 대해 다양한 경제이론과 풍부한 자료, 흥미진진한 이야기를 통해 해설한다. 막막한 부동산투자의 친근하고 유용한 길잡이가 되어줄 필독서다.

저자 최진기는 대중에게 많은 사랑을 받아온 특유의 강의 스타일 그대로를 적용해 정치, 경제, 사회, 역사, 인문 전반을 아우르며 투자자들이 가장 궁금해 하는 두 가지 질문-“앞으로 부동산시장은 어떻게 될까?”, “지금 당장 집을 사야 할까, 말아야 할까?”-에 충실하게 답한다. 결론은 간단하지만 중요한 것은 답을 찾는 ‘과정’이다. 저자는 이를 위해 필요한 것이 바로 ‘정치경제학(political economy)적인 관점’임을 강조한다. 과거 그리고 현재의 부동산정책이 어떤 방향성을 가지는지, 부동산이란 투자자산은 어떤 속성을 보이는지, 변화를 앞둔 부동산시장이 향후 몇 년 동안 어떻게 움직일지, 이 책의 흐름을 따라 이해하고 분석하고 예측하는 과정을 통해 부동산투자의 메커니즘과 더불어 ‘부동산가격의 비밀’을 간파할 수 있다.

‘시장을 이기는 정부는 없다’라는 명제는 결코 절대적인 것이 아닙니다. 성, 음주, 마약, 도박과 같은 중독적인 영역에서도 그럴진대 부동산만은 그 명제가 100% 통한다고 봐야 할까요? 그렇지 않습니다. 거꾸로 우리는 의심을 해봐야 합니다. 부동산규제책 이야기만 나오면 많은 언론에서는 난리가 납니다. ‘세금폭탄’이다, ‘서민만 울리는 정책’이다, 떠들썩합니다. ‘규제가 오히려 부동산 폭등만 낳는다’거나, 심지어 ‘토지공개념, 여기가 사회주의 국가인가’ 같은 논평도 등장합니다. 이러한 언론의 공세를 바라보며 가랑비에 옷 젖듯 우리의 생각도 젖어드는 것은 아닐까요? 저는 부동산에서 시장을 이길 수 있는 정부가 있다고 생각합니다. -22쪽

자동차를 운전하는 동안 열 대의 차량을 추월하고 열 대의 차량으로부터 추월당했다고 가정해봅시다. 내 차의 속도가 다른 차량에 비해 빠르다고 느낄까요, 느리다고 느낄까요? 아마 느리게 간다고 생각할 것입니다. 왜냐하면 내가 추월한 차량은 눈앞에서 사라지지만 나를 추월한 차량은 계속 눈앞에 보이고 있거든요. 추월한 기억은 금방 잊혀도 추월당한 기억은 끈질기게 이어집니다. 우리는 실제로 열 대를 추월하고 열 대에 추월당해 평균 속도로 가고 있음에도 불구하고 속도가 너무 느리다고 생각합니다. 어쩌면 부동산시장에서도 이런 일이 벌어지고 있는 것은 아닐까요? -68쪽



역대 정부가 취한 부동산정책을 살펴보면 모든 정권이 부동산 안정화를 위해 최선의 노력을 다한 것으로 보입니다. 하지만 그 내용을 상세히 들여다보면 다릅니다. 축구 경기를 관람하다 보면 종종 페널티 에어리어 안에서 반칙을 당하지도 않은 선수가 마치 심각한 반칙을 당한 것처럼 나뒹구는 모습을 볼 수 있습니다. 페널티 킥을 얻기 위한 ‘할리우드 액션’이지요. 훌륭한 심판이라면 할리우드 액션에 넘어가지 않듯, 여러분도 정부의 ‘위장’ 부동산억제책에 넘어가서는 안 됩니다. 모든 정부가 부동산 안정화를 외쳐왔지만 진짜 부동산규제를 정권의 주된 임무로 본 정권은 이전에는 노태우 정부와 노무현 정부밖에 없었습니다. 나머지 정권은 ‘서민을 위해 부동산 안정화정책을 펼치겠다!’는 할리우드 액션만을 취했지, 실질적으로는 정부의 목표로 하지 않았습니다. -85~86쪽

“저는 이번에 정부가 발표한 부동산대책이 가장 강력한 대책이기 때문에 그것으로 부동산가격을 충분히 잡을 수 있을 것이라고 확신합니다. 만약 부동산가격이 그럼에도 불구하고 또다시 오를 기미가 보인다면, 정부는 더 강력한 대책도 주머니 속에 많이 넣어두고 있다는 말씀을 드립니다.” 이렇듯 부동산 안정화에 대한 문재인 정부의 의지는 강력해 보입니다. 과연 문재인 정부의 부동산정책은 성공할 수 있을까요? 나무를 제대로 보기 위해서는 반드시 숲을 보아야 할 것입니다. 문재인 정부의 부동산정책을 제대로 이해하기 위해서도 반드시 문재인 정부의 전체적인 경제전망 속에서 부동산정책을 이해해야 합니다. 그렇다면 문 정부의 경제정책은 무엇일까요? 바로 ‘J노믹스’라고 불리는 ‘소득주도 성장론’입니다. 이것이 무엇인지부터 알아봐야겠습니다. -104~105쪽

2012년 대선의 소득 분위별 지지율 여론조사 결과를 보면, 저소득층은 민주당을 아주 싫어한 것 같습니다. 서민을 위하는 정당이라고 늘 강조하는데도 막상 그 서민들은 다른 당에 표를 던졌으니까요. 그러니 민주당의 핵심 브레인들은 이렇게 생각하지 않았을까요? ‘저소득층을 줄여야 우리가 정치적으로 유리하겠구나!’ 추정컨대 2017년 대선 전에도 마찬가지로 생각했을 듯합니다. ‘선거도 이기고 경제도 활성화하려면 소득주도 성장론으로 가자!’ 그럼 부동산과 관련해서는 어떤 생각으로 흐르는 게 자연스러울까요? ‘지대수익률은 떨어뜨려야겠지. 특히 저소득층의 경우 월소득 대비 월임대료 비율이 26.7%나 되는데 이 비율을 낮추지 않고서야 저소득층을 줄일 수 있을까? 저소득층의 전월세 부담률부터 확 낮추는 방법을 찾자!’ 당연한 논리적 귀결입니다. -114쪽

부동산이 폭락한다는 주장의 핵심은 뭘까요? 왜 폭락해야 합니까? 지금의 부동산가격이 서민들이 구입하기에는 말도 안 되게 비싸기 때문 아니겠습니까? 수십 년 동안 돈을 벌어 한 푼도 안 써도 서울에 집 한 채 살 수 없는 이 세상은 부조리하다, 그러니까 부동산가격이 크게 내려야 서민들도 집을 살 수 있다는 논리가 밑바탕에 깔려 있습니다. 반대로 부동산이 곧 폭등한다는 논리는 무엇에 기반하고 있습니까? 부동산은 늘 폭등해왔고 앞으로도 폭등할 것인데 지금까지는 돈 있는 자산가들만 그 과실을 따먹었으니, 이제부터는 서민들도 제대로 공부해서 부동산시장의 과실을 나눠 가지자는 것입니다. 더 늦기 전에 말이죠. 이 두 가지 상반된 주장의 문제는 서민을 위한 논리라는 점 때문이 아닙니다. ‘무엇이 올바르다’는 도덕적 전제를 가지고 경제문제를 바라보고 있기 때문에 잘못이라는 것입니다. 도덕적 관점을 우선해 사회현상을 바라보면 ‘자기가 보고 싶은 것만 보게 된다’는 치명적인 사고의 결함이 생깁니다. -185쪽







만일 경제가 악화되어 사람들이 물건을 사지도, 주택을 구매하려고도 하지 않으면 어떤 일이 일어날까요? 부동산시장에서는 수요가 줄어들고 부동산가격이 하락할 것입니다. 이렇듯 실물경제가 악화되어 부동산가격이 하락하는 경우를 ‘부동산 불황’이라고 합니다. 한편 부동산시장 자체에는 변화가 없는데 금융시장의 변동 등으로 부동산가격이 폭락하면 그것을 ‘부동산 버블붕괴’라고 합니다. 미국 금리인상에 따라 한국 금리인상이 일어나고 이에 따라 부동산가격이 폭락하면 부동산 불황이 아니라 부동산 버블붕괴라는 표현을 쓰는 것이 맞습니다. 물론 부동산 버블붕괴가 부동산 불황을 가져올 수는 있지만 이 두 표현은 구별해야 합니다. 이렇게 구별해서 봐야 하는 이유는 무엇일까요? 부동산 버블붕괴는 부동산시장과 같은 실물 부분의 변화로부터 오는 것이 아니라 금리인상과 같은 금융 부분의 변화로부터 오기 때문입니다. -243쪽

주식시장에서나 부동산시장에서나 ‘본능을 이기는 투자’를 해야 합니다. 우리 인간은 타인의 행위를 따라 함으로써 정글 속 생존에 유리해졌지만, 때로는 타인의 행위를 따라 하는 것이 어리석은 결과를 만들어내기도 합니다. 진화의 역설이지요. 투자의 동조현상은 우리에게 남아 있는 ‘사바나 원칙(Savanna principle)’의 한 단면을 보여줍니다. 부동산시장도 마찬가지입니다. 남들이 소형 부동산을 선호한다고 소형 부동산을, 남들이 아파트를 선호한다고 아파트를, 남들이 송도 오피스텔을 산다고 송도 오피스텔을 따라 사지 마십시오. 우리에게 내재된 본능을 이겨야 투자실패의 쓴맛을 보지 않을 수 있습니다. -288~289쪽

행동경제학자들은 비이성적 인간의 첫 번째 특징으로 ‘과잉확신’을 지목합니다. 과잉확신은 아주 간단한 현상입니다. 지나가는 사람들에게 “당신의 지적 능력은 어느 정도라고 생각합니까?”라고 물어보면, 90% 이상이 “중간은 넘을 것”이라고 대답합니다. 이를 토대로 탈러 교수는 위험을 알면서도 ‘나만은 괜찮을 것’ 또는 ‘나만은 폭락 전에 빠져나올 수 있을 것’이라는 과잉확신이 서브프라임 모기지론 사태의 원인 중 하나였다고 이야기합니다. 이처럼 부동산시장은 과잉확신이 커지기 쉬운 시장임을 명심해야 합니다. -293쪽

프롤로그 _ 정치경제학으로 부동산을 바라보자

chapter 1 ‘시장을 이기는 정부는 없다’라는 일그러진 신화

01 언론에 의해 왜곡되는 부동산시장 19
모든 규제는 반동을 불러온다? 20
미디어가 부동산을 다루는 방식 _ 더블스피크 23
economic insight _ ‘토지공개념’과 프레임 전쟁 29

02 ‘규제를 이기는 시장’과 시장주의 패러독스 32
로베스피에르의 ‘반값 우유’ 정책 33
정조의 쌀값 규제와 박지원의 상소 35
‘나쁜 돈’ 때문에 민심 잃은 흥선대원군 37
폭격 없이 도시를 파괴하는 방법? _ 맨큐의 아이러니 39
economic insight _ 그래프로 이해하는 최고가격제 45
03 시장을 이기는 정부는 언제 어디서나 존재했다 48
시장은 만능이며 완전하다는 착각 52
아베의 화살은 시장이 만들었을까? 53
부동산시장을 이긴 싱가포르 정부 55
economic insight _ 맬서스와 리카도의 곡물법 논쟁 61

chapter 2 대한민국 정부는 부동산 안정화에 실패한 적이 없다

01 부동산에 대한 국민정서, 오해와 진실 67
하늘 높은 줄 모르고 치솟는 부동산가격? 68
내집마련의 꿈이 사라진 부동산시장? 74
economic insight _ 한국의 독특한 주거문화, 전세제 81

02 부동산을 잡은 정부, 부동산을 사랑한 정부 83
역대 정부의 부동산정책은 어떤 그림을 그렸나 84
부동산을 잡은 첫 번째 정권 _ 노태우 정부 87
부동산을 잡은 두 번째 정권 _ 노무현 정부 91
부동산을 사랑한 정권 _ 이명박·박근혜 정부 97

chapter 3 부동산시장에 새로운 질서가 시작된다

01 ‘J노믹스’를 알아야 부동산의 미래가 보인다 103
소득주도 성장론이란 무엇인가 105
부동산정책이 선거 승리의 마중물 113

02 문재인 정부가 부동산을 잡을 수 있는 이유 118
부동산 대세상승기가 아니다 120
오를 일밖에 없는 금리 126
부동산 패러다임이 변했다 131
economic insight _ 종부세의 파란만장한 역사 137

chapter 4 부동산이라는 상품의 속성부터 파악하자

01 부동산가격, 정부가 얼마든지 통제할 수 있다 143
부동산은 거래가 투명한 상품이다 145
부동산은 금융정책이 용이한 상품이다 149

02 부동산시장, 수요와 공급의 특수성 152
수요보다 가수요가 더 중요한 시장 153
공급이 완전비탄력적인 시장 156
economic insight _ 가격탄력성으로 읽는 수요량과 공급량 161

03 부동산 가수요를 억제하는 방법 165
부동산 가수요란 무엇인가 166
LTV, DTI 강화는 왜 논란의 대상일까? 170
무분별한 갭투자를 잡아야 한다 173
economic insight _ 부동산억제책 비판기사 톺아보기 178

chapter 5 부동산가격에 관한 선입견과 도그마

01 부동산가격을 바라보는 전제부터 잘못됐다 183
도덕주의자의 눈을 버려라 184
PIR 지수의 아전인수(我田引水)식 활용 193
economic insight _ ‘검은 백조’와 귀납적 사고 201

02 대한민국 부동산은 비싼가, 싼가 204
다른 나라보다 비싸다? 206
누가 아파트가격을 올리는가 210
실질소득에 비해 비싸다? 213
본래가치보다 비싸다? 214
economic insight _ 부동산가격의 착시현상 220

chapter 6 대한민국 부동산, 폭등도 폭락도 없다

01 가계부채 문제를 어떻게 볼 것인가 225
실질소득 증가 없는 부동산가격 상승의 결과 229
부채는 자산과 같이 보아야 한다 233
economic insight _ 부동산가격, 체감과 실제의 온도차 239

02 금리인상은 버블붕괴의 트리거가 될 것인가 242
버블을 경제이론으로 정립하다 _ 민스키 모멘트 246
서브프라임 모기지론 사태와 일본 부동산 버블붕괴 247
대한민국 가계, 아직 건재하다 253
economic insight _ 헤지펀드와 헤지투자는 다르다 259

03 정말 걱정해야 할 것은 부동산 버블이 아니다 260
버블은 약한 고리에서 터진다 262
금리인상시 대한민국의 약한 고리는? 265

chapter 7 부동산투자, 저가매수의 기회는 오는가

01 부동산에는 불패신화도 영원한 무덤도 없다 273
대박과 쪽박의 아이콘, 송도를 기억하십니까? 275
공급물량이 해소되는 시점을 노려라 278

02 사람들은 도대체 왜 비싸게 사서 싸게 팔까? 284
투자심리의 동조현상을 극복해야 한다 285
평균회귀이론이 부동산가격에 적용된다 289
부동산투자에도 행동경제학이 필요하다 292
economic insight _ 행동경제학은 완벽한 대안일까? 298