“10년 후에도 대한민국에 산다면 부동산 공부는 필수다!”
빠숑, 청울림, 호빵 등 유명 투자자들이 인정한 숨은 고수 렘군이 들려주는
부동산으로 제2, 3의 월급을 만드는 최고의 방법!

《10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?》는 생계형 외벌이 노동자였던 저자가 부동산 투자를 통해 자산을 100배로 불리고 경제적 자유를 누리게 된 과정과 그 투자전략을 담고 있다. ‘내 집 하나 마련해보리라’는 간절한 마음으로 시작해 유망 아파트 30채를 보유하게 되기까지 7년 동안 부동산 투자를 하면서 깨달은 것, 경험했던 것을 원칙별로 정리해놓았다.
언제 사고 팔아야 좋은지, 유망 지역은 어떻게 알아보는지, 내게 꼭 맞는 투자물건은 어떻게 찾는지 등 혼재와 악재에도 흔들리지 않는 투자 노하우를 이 책에서 만나볼 수 있다. 저자 자신이 간절히 원했고 또 실현한 것처럼, 마흔이 되기 전에 돈과 시간에 자유로운 인생을 만들고 싶다는 꿈을 꾸는 사람들을 위한 책이다.
당신의 경제적 자유를 1년은 앞당겨줄 책!

열심히 일해서 꾸준히 절약하고 저축하면 돈 걱정 없는 미래가 가능할까? 지금의 대한민국 현실에선, 쉽지 않다. 들어오는 수입은 뻔히 정해져 있는데, 나가는 돈은 점점 늘어난다. 아이라도 있다 치면 교육비는 갈수록 천정부지로 치솟는다. 아껴 쓰는 데도 한계가 있고, 은행 금리가 낮다는 것은 잘 알고 있지만 적금 말고는 특별히 할 수 있는 것도 없다. 그러면 내 집 마련이나 안정적인 노후는 금수저를 물고 태어났거나 로또 맞은 ‘남’의 이야기인 걸까?
《10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?》는 생계형 외벌이 노동자였던 저자가 부동산 투자를 통해 자산을 100배로 불리고 경제적 자유를 누리게 된 과정과 그 투자전략을 담고 있다. 저자 렘군(김재수)는 부동산 투자를 통해 세상이 돌아가는 원리를 알았다고 말한다. 돈을 버는 사람들은 자본주의 아래서 레버리지, 시스템을 잘 활용하고 있으며, 누구든 부동산의 생태계 흐름과 태생을 잘 파악한다면 이전과는 다른 삶을 만들 수 있다는 것이다. 그런 깨달음을 바탕으로 실제로 부동산 투자에 뛰어들어 7년간 쌓은 매매 타이밍, 지역분석법 등 혼재와 악재에도 흔들리지 않는 투자 노하우를 이 책에서 모두 만나볼 수 있다.

“렘군은 부동산계의 스티브 잡스다!”_빠숑
투자고수 렘군이 들려주는 ‘절대 실패하지 않는 부동산 투자의 A to Z’

‘입사해서 지금까지, 월급을 꼬박꼬박 모았는데 왜 나는 집 하나가 없을까?’ 7년 전 결혼을 앞둔 저자 렘군이 했던 생각이다. 그동안 모든 돈을 다 쏟아붓고도 대출을 받아서야 1억 원짜리 전셋집에 입주하면서, 그리고 만기를 채우지도 못하고 쫓겨나는 일까지 겪으면서 그는 부동산 공부의 필요성을 인식했다. 대한민국에 산다면 그저 열심히 일하고 모으면서 사는 것으로는 안정적인 생활을 할 수 없다는 사실을 몸으로 깨달았던 것이다.
‘내 집 하나 마련해보리라!’ 이 간절한 마음 하나로 저자는 직장에 다니면서 부동산 공부를 시작했다. 부동산 관련 인터넷카페 게시물을 몽땅 읽고, 부동산 책이라는 책은 다 읽고, 관련 교육이 있으면 지방에 가서라도 닥치는 대로 찾아 들었다. 신용대출 5,000만 원을 만들어 실제로 투자에 뛰어 들어서는 전국을 두 바퀴 돌 정도로 발품을 팔며 다녔다. 그렇게 5년이 지나자 그는 전국 유망 아파트 30채를 보유한 투자자가 되었고, 그의 자산은 부동산 투자를 하기 이전보다 100배 이상 불어났다. 부동산 투자를 시작할 때만해도 그는 집 한 칸과 과장 승진을 기다리던 직장인 대리였으나 지금은 꽉 막힌 조직에서 벗어나 9 to 6로 일하지 않고 경제적 자유를 누리는 삶을 살고 있다.

일찍 시작할수록 유리하다!
지금 당장 부동산 공부를 시작하라!

이 책은 렘군이 지금껏 부동산 투자를 하면서 깨달은 것, 경험했던 것을 원칙별로 정리해놓은 것이다. 가격 사이클과 매매가/전세가, 입주 물량으로 매도매수 타이밍 잡는 방법부터 신도시와 구도심, 지방소도시, 광역시별 투자 포인트 분석 방법, 빅데이터를 활용해 저평가된 아파트를 찾는 방법까지 내 집 마련과 투자를 한 번에 해결하는 투자법이 이 책에 담겨 있다.
특히 저자는 특정인만 할 수 있는 구체적인 사례 대신에 데이터로 정리해서 말할 수 있는 원칙들을 설명하고 싶었다고 한다. 이 책은 그런 의미에서 조금은 친절하지 않은데, 도표들도 많고 외워야(?) 하는 내용들도 많이 담고 있다. 그러나 누구나 공부를 처음 할 때는 기본적인 이해 이외에도 암기가 필요한 것처럼 기초를 쌓는다는 마음으로 이 책을 읽는다면 절대 흔들리지 않는 자신만의 부동산 스킬을 습득할 수 있다. 나아가 마흔이 되기 전에 돈과 시간에 자유로운 인생을 만들고 싶다는 소망을 가진 사람들이라면 이 책에서 그 꿈을 실현하는 최고의 방법을 엿볼 수 있다.
인생을 한 단계 업그레이드하고 싶은 사람들에게 이 책을 추천하고 싶다. 다각적인 인사이트가 담긴 렘군의 책을 보며 감탄을 금치 못했다. 읽는 것만으로 성공적인 부동산 투자를 위해 당장 무엇을 해야 하는지 구체적으로 알 수 있다.
─ 김학렬(빠숑) 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장, 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》 저자

수많은 부동산 투자 강사와 전문가를 보았지만 그중 렘군은 가장 돋보이는 존재다. 데이터를 활용해 부동산 시장을 해석하는 그의 분석은 타의 추종을 불허한다. 부동산 투자로 확실하게 수익을 내는 방법을 알고 싶은 사람에게 이 책을 권한다.
─ 유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표, 《나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다》 저자

그저 그런 부동산 책이 아니다. 특별한 사람이 아니라 40대를 앞둔 39세 평범한 직장인도 부동산을 통해서라면 누구든 성공할 수 있다는 이야기이자 부동산 투자의 기초부터 핵심, 나아가 우리를 둘러싼 세상을 관통하는 투자의 통찰까지 담긴 책이다.
─ 호빵 세상투자가

나는 상승론자도 하락론자도 아니다. 앞으로 계속 상승을 한다는 보장도 없다. 지금 현재 수도권을 제외하고 지방 다수의 지역은 하락하고 있다. 물론 길게 놓고 보면 많이 오른 만큼 하락을 하고 있는 것이고, 더 길게 보면 하락이 멈추고 다시 상승할 날이 올지도 모른다. 중요한 건 완벽한 타이밍을 찾기 위해 내 집 마련을 늦출 이유는 없다는 것이다. 여유가 된다면 내 집 마련은 일찍 할수록 좋다. 고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다고 하지 않던가. 부동산 역시 경험이 빠른 사람이 일찍 눈을 뜬다.
〈제2장 언제 사고팔까〉

신도시에 대한 편견을 버리고 있는 그대로의 가치만 바라본다면 신도시는 성공 확률이 매우 높다. 신도시는 태생부터 귀족 출신이다. 잘될 수밖에 없는 신분을 날 때부터 보장받은 것이다. 그런데 A 신도시와 B 신도시가 있다고 가정했을 때 두 곳은 모두 동일하게 잘 될까? 그렇지 않다. 어떤 곳은 매우 좋고, 어떤 곳은 같은 신도시여도 상위권 신도시들의 실적에 훨씬 못 미치는 경우도 많다. (중략) 신도시에서도 등급이 있다. 나는 아주 간단하게 네 가지의 기준을 적용한다.
- 첫째, 사업 규모가 어떠한가?
- 둘째, 신도시를 만드는 주체는 누구인가?
- 셋째, 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?
- 넷째, 일자리가 함께 들어오는가?
〈제3장 어디를 사야 할까 1(신도시)〉

지역 분석하는 방법을 가르쳐주는 곳은 없다. 혹자는 그냥 발품을 열심히 팔면 된다고 말한다. 맞는 말이긴 하지만 넓은 지역을 두 발로 걸어 다니며 익히기엔 시간이 너무나 많이 걸리는 방법이다. 단순히 걸어 다닌다고 되는 것도 아니고 말이다. 방법을 모르다 보니 지역 분석은 전문가들만 하는 것이라 생각할 수도 있다. 하지만 방법을 알고 나면 마술사가 쓰는 트릭만큼 정말로 별것 없다고 느껴질 것이다. (중략) 지역을 분석하는 방법은 도시의 크기별로 조금씩 다르다. 예를 들어 어떤 학교에 교장 선생님으로 발령이 났을 때와 담임 선생님으로 발령 났을 때 살펴봐야 할 내용은 많이 다를 것이다. 지역 분석도 대상이 소도시인가 대도시인가에 따라 방법이 달라진다.
〈제5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석〉


방금 살펴본 것처럼, 부동산은 지역성이라는 특성을 가지고 있으며 이는 거리의 한계를 의미한다. A 지역이 오르면 B를 건너뛰고 C로 갈 수가 없다. 하지만 뛰어넘는 경우가 있다. 비슷한 수준의 입지가 붙어 있지 않고 떨어져 있는 경우다. 서울로 따지면 성북구가 오르면 인접한 지역인 노원구, 강북구가 오를 확률이 높지만 입지 수준이 비슷한 은평구와 강서구가 오를 확률도 매우 높다. 유사한 입지이기 때문에 지역이 멀리 떨어져 있어도 가격이 함께 움직이는 것이다. 강남 3구가 오르면 인접한 동작구, 강동구가 오를 확률도 있지만 성동구, 마포구, 용산구, 광진구, 나아가 과천, 분당이 오를 확률도 높다. 결국 입지 수준에 따른 밴드가 형성되는 것이다.
〈제6장 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기〉

지역의 흐름을 수평적 흐름이라고 본다면 평형의 흐름은 수직적이다. 흐름은 수평으로 움직인 후 수직으로 움직인다. 수평적 움직임은 끝없이 퍼져나가는 게 아니다. 지역 입지라는 바운더리가 있다. 예를 들어 분당신도시의 1군 입지에 속하는 수내동, 서현동의 중소형이 오르면 2군 입지인 정자동, 구미동까지 퍼져나갈 확률이 매우 높다. 하지만 인근 용인이나 수원까지 다 퍼진 다음 큰 평형으로 옮겨가는 것이 아니라 구미동의 중소형이 오르고 다시 1군 입지인 분당 수내동, 서현동의 중형이 바로 오르는 형태를 보인다. 분당이라는 보이지 않는 입지 바운더리가 존재하는 것이다.
〈제6장 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기〉

 

프롤로그 눈을 조금만 돌리면 다른 세상이 보인다

제1장 시작해야 미래가 바뀐다
집 한 칸 꿈꾸던 내가 경제적 자유인이 되기까지
7년 동안 일곱 번 이사하다 | 전국 두 바퀴를 돌다 | 3년 동안 전국 3,000명의 수강생을 만나다 | 부동산 빅데이터 플랫폼 zip4를 개발하다

작은 세상 부동산을 통해 깨달은 것
레버리지 | 부의 시스템 | 비즈니스의 생태계와 수익구조 | 가격 상승을 결정하는 재화의 태생 | 자본주의 | 당신이 선택한 작은 세상은 어디인가

늘 ‘하락’만 외치는 사람들
경제 지표를 많이 갖다 붙인다 | 인구 감소를 큰 이유로 든다 | 일본을 따라간다고 한다

‘What’이 아니라 ‘Why’를 찾아라
생각의 틀을 바꿔라 | 어린아이의 시선으로 질문하라

당신이 해야 하는 세 가지 질문
첫째, 당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가? | 둘째, 세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가? | 셋째, 앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?

제2장 언제 사고팔까
일단 집 한 채는 장만하고 보자
지금까지 대한민국 부동산 흐름은 우상향이었다 | 내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙

절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우
가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자 | 오랜 기간 올랐다면 의심하자 | 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자 | 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우 | 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면
미분양이 증가하기 시작한다 | 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다 | 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다 | 전세가 남아돈다 | 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다

사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다
부동산의 사이클 | 진입 시점별 최적의 대처법

매매가와 전세가를 활용하자
첫 번째, 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때 | 두 번째, 매매가와 전세가가 동반 상승할 때 | 세 번째, 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때 | 네 번째, 매매가와 전세가가 정체될 때 | 부동산 사이클에 따른 상황 판단

입주물량을 눈여겨보자
입주물량은 무엇이고 왜 중요한가 | 입주물량으로 무엇을 봐야 하나 | 인허가 실적으로 입주물량 예측하기 | 입주물량 체크 시 주의사항

미분양, 청약경쟁률, 경매 낙찰가율을 체크하자
미분양 정보로 투자 타이밍 잡는 법 | 청약경쟁률로 타이밍 잡는 법 | 경매 낙찰가율로 타이밍 잡는 법

제3장 어디를 사야 할까 1 (신도시)
기준이 있으면 흔들리지 않는다

종목별 키워드와 투자의 기본
종목별 투자 핵심 키워드 | 종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본

신도시 투자
신도시를 이해하는 두 가지 포인트 | 신도시의 형성 과정 | 신도시의 가격 변화 | 신도시 투자 최대의 적, 편견 | 신도시 투자 성공에 필수적인 네 가지 기준

제4장 어디를 사야 할까 2 (구도심)
구도심 투자는 어떻게 할 것인가
구도심의 시세는 어떻게 움직이는가

구도심 투자에 성공하기 위해서는
구도심의 형성 과정 | 구도심의 사례별 투자 가치 | 구도심 투자 성공에 필수적인 다섯 가지 기준

제5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석
초보자도 할 수 있는 셀프 지역 분석법
지방 소도시 지역 분석법(인구 30만 이하) | 광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상) |
손품으로 입지 변화 살피는 법

우리 동네 시세지도 만드는 법
단독주택으로 대지 평당가 이해하기 | 다가구로 신축 건물의 수익성 알아보기 | 상가로 월세 수익 이해하기 | 아파트 알짜 팁, 저평가된 평형 찾기

제6장 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기
부동산 데이터 분석의 다섯 가지 핵심 이론
가격이 아닌 비율 | 거리에 따른 가격 변화 | 입지에 따른 가격의 평준화 | 인구의 법칙 | 지역의 흐름과 평형의 흐름

분양권 시세 검증법
사례1: 용인 수지구 풍덕천동 e편한세상수지 | 사례2: 안양 만안구 안양동 메가트리아

거래량으로 투자 지역 선정하기
거래량 데이터는 어디서 확인할 수 있나? | 거래량 데이터에서 알아야 할 내용은?

월세 수익률 높은 아파트 찾기
월세 수익률 높은 아파트를 빠르게 찾는 방법 | 월세 수익률 극대화 전략, 임대사업자 대출

투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트 찾기

에필로그 판도라의 상자를 발견하라

부록1 초보를 위한 부동산 투자 A to Z
부록2 부동산 빅데이터 활용 사례(zip4를 이용하라)
빅데이터 분석을 통한 부동산 투자의 이점 | 좋은 질문에서 좋은 답이 나온다 | 전국 부동산 흐름을 읽는 법