갭투자, 역전세, 정부규제, 그리고 앞으로의 투자에 대하여

박정수 저자의 투자철학과 이 책의 의미에 대해서는 다음의 일문일답 중 일부를 통해 알 수 있다.

Q. 정부가 규제를 이렇게 심하게 하는데 부동산 투자를 계속하는 게 맞나요?
A. 지금 부동산에 투자하고 있는 분들에게 굉장히 중요한 질문입니다. 당신이 부자가 되고자 하는 열정이 별로 없다면, 혹은 그냥 지금처럼 편하게 샐러리맨으로 살고 싶다면, 삶에 있어 경제적 시간적 선택적 자유를 얻고 싶은 마음이 크지 않다면, 부동산 투자를 하지 않아도 상관없습니다. 부동산 투자를 하다 보면 이렇게 정부의 규제가 나타날 때마다 거기에 따른 스트레스를 받을 수밖에 없기 때문입니다.
하지만 정말로 자본주의 사회에서 성공을 이루고 싶다면 부동산 투자는 필수불가결한 선택일 수밖에 없습니다.
우리나라에서 부를 크게 이룬 사람들 중에서 부동산에 투자하지 않은 사람이 얼마나 있을 거 같나요? 아마 거의 없을 것입니다. 부동산 투자를 지독히도 싫어하는 문재인 정부에서조차도 고위 공무원들 중에 다주택자들이 많다는 뉴스를 접했을 것입니다.
아무리 정부의 규제가 심하다 해도, 당신은 주택임대사업자로 등록해서 당당히 투자하면 됩니다. 그렇게 되면 별 스트레스 없이 투자할 수 있을 것입니다.
서울의 수십 억 하는 고가의 아파트를 구입하는 것도 아니요, 수도권에서 쉽게 구입할 수 있는 아파트를 전세를 끼고 사서 세입자에게 주택을 공급하는 역할을 하는 게 얼마나 좋은 일입니까?

Q. 정부의 부동산 규제가 언제까지 갈까요?
A. 상식적으로 생각해 봅시다. 앞서 언급했지만 정부는 지금의 이 쓰러져가는 경제를 살리기 위해서 죽을힘을 다할 것이고, 그 방편으로 오랜 시간이 지나지 않아 지금의 이 막강한 부동산 규제를 풀 것이라 생각합니다. 부동산 대출 규제도 조만간 어느 정도 풀릴 것이라 예상합니다.
1992년 미국 대통령 선거에서 빌 클린턴 후보가 내건 구호는 “문제는 경제야! 바보야”였습니다. 이 구호는 미국 국민들의 마음을 크게 흔들었고, 결국 경쟁자인 부시 대통령을 이긴 방아쇠가 되었습니다. 지금 우리를 봅시다. 애나 어른이나 청년이나 너나 할 것 없이 뭐니 뭐니 해도 경제가 우선이라고 말합니다. 하긴 경제가 나쁘면 공장이 문을 닫고 실업자가 늘어날 테니 정부로서도 여간 긴장되는 상황이 아닐 수 없습니다. 그야말로 촉각을 곤두세우고 있겠죠. 자본주의 사회에서 제일 중요한 문제는 경제 즉 먹고사는 문제입니다. 다른 문제들은 모두 다음 순위로 밀릴 수밖에 없습니다.
그래서 저는 지금 정부가 주도하는 부동산 규제 정책은 결코 오래 갈 수 없다고 조심스럽게 예상합니다.

Q. 소유한 아파트가 300여 채이신데, 어떻게 그 많은 부동산을 관리하고 계십니까?
A. 제가 소유한 아파트가 300여 채이고, PJS컨설팅이 임대 관리하는 아파트는 총 3,000채 정도입니다. 일반 개인들은 이렇게 전문적으로 임대 관리하는 게 쉽지 않습니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요?
먼저 어느 지역의 아파트에 투자를 했다면 전속 중개사무소를 하나 발굴해야 합니다. 정말로 믿을 만한 중개사무소를 전속으로 삼고 그 중개사무소를 통해서 모든 일을 처리해야 합니다.
또한 세입자의 요구사항을 항상 가족처럼 생각하면서 도와주어야 합니다. 대부분의 집주인들은 돈이 든다는 이유로 세입자의 요구사항을 무시하는데, 절대 그래서는 안 됩니다. 세입자도 큰돈을 집주인에게 맡기고 그 집에 들어온 것이 아닙니까? 그렇다면 집주인으로서 세입자에게 고마운 마음을 가져야 합니다. 그리고 세입자의 요구사항에 적극적으로 응해줘야 합니다.
또한 전속 공인중개사에게도 주기적으로 선물도 보내고, 항상 존중해주어야 합니다. 공인중개사를 함부로 대하는 집주인들이 많은데 이는 제살을 깎아먹는 행위입니다. 공인중개사가 도와줄 수 있는 일들이 얼마나 많은지 알아야 합니다. 따라서 공인중개사에게도 성심성의를 다해야 합니다.

Q. 역전세 지역은 어떻게 관리해야 하나요?
A. 현재 제가 투자한 거의 모든 지역에서 역전세가 발생했습니다. 그 막대한 역전세를 제가 발견한 ‘역전세 해결방안’으로 해결하고 있습니다. 앞에서도 기술했지만 6~7개에 달하는 저의 ‘역전세 해결방안’은 세입자에게도 큰 혜택을 드리고, 제 스스로에게도 큰 도움이 되는 방법입니다.
오히려 이 ‘역전세 해결방안’으로 인해 더 위대한 부동산 투자법을 알게 되었고, 세상에 이런 기적적인 투자 방법이 있다는 사실에 저 자신도 깜짝 놀랐습니다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다는 말도 실감했습니다.

Q. 보통 사람인 제가 아주 큰 부자가 될 수 있다고요?
A. 솔직히 보통의 집에서 태어나 보통 직장을 다니고 주말에 편히 쉬는 사람이라면 부자가 될 확률은 제로에 수렴합니다. 하지만 저는 좋은 직장을 다니는 사람보다, 혹은 전문직에 종사하는 사람보다 보통 사람이 더 빨리 부자가 될 수 있다고 생각합니다. 물론 9시에 출근해서 6시에 퇴근을 하고, 주말에는 열심히 여가를 즐기는 그런 사람을 두고 하는 말이 아닙니다. 보통의 직장을 다닌다 해도 성공하고자 하는 열의가 높고, 지극히 도전적인 사람을 두고 하는 말이죠.
예를 들어 당신이 대기업에 다닌다면, 아무리 일을 잘해도 윗사람에게 인정받기가 쉽지 않습니다. 당신의 동료, 선배, 후배들이 대부분 SKY를 졸업한 수재 중에 수재일 테니 말이죠.
그런데 만약 당신이 중소기업에 다닌다면 처세만 제대로 하고 일처리를 확실히 하면 그 기업 직원들 중에 1인자가 되기가 쉽고 윗분들에게 바로 인정 받을 수 있습니다. 그렇게 윗분들에게 인정을 받다 보면 실제로 시간이 얼마 지나지 않아 빠른 진급을 할 수 있고, 윗분들은 그런 당신에게 더 많은 기회를 제공할 것입니다.
제가 지방대를 나와서 성공할 수 있었던 계기는 ‘내가 비록 지방대에 들어왔지만, 내 학우들과 똑같이 되지는 않겠다’는 다짐을 했고, 그에 더해 월등한 최고가 되기 위해 노력했기 때문입니다. 그리고 실제 지방에서는 그 노력에 비해 두각을 나타내기가 쉽습니다. 그렇게 결실을 보았던 것이죠.
보통의 회사를 다니는 당신이 대기업에 다니는 사람들보다 성공 확률이 훨씬 큽니다. 대기업에 들어가야 좋다는 말도 이제 옛말입니다. 지금 돌아가는 상황이 그렇습니다.
비록 대기업이 아니어도, 당신이 속한 그 회사에서 최고가 되면 됩니다. 두각을 나타내야죠. 그리고 그런 자부심 속에서 당신만의 투자 대상을 찾아야 합니다.
부동산에 투자하고 싶다면 그 안에서,
주식에 투자하고 싶다면 그 안에서(물론 저는 주식을 싫어합니다),
전문강사가 되고 싶다면 거기에 당신의 모든 것을 다 투자하면 되고,
영업의 달인이 되고 싶다면 거기에 재능을 모두 쏟아 부으면 됩니다.
그게 성공으로 가는 지름길이라 생각합니다.

단, 자기 자신만의 자부심은 반드시 필요합니다. 자부심이 없이는 성공하지 못합니다. 자존감이 낮고, 뭔가 이루어냈다는 자부심이 없으면 성공도 부도 거머쥘 수 없습니다.
안정적인 공무원, 앞으로는 부러워하지 않아도 됩니다. 공무원들은 자기가 하고 싶은 일을 할 수 없습니다. 퇴직 후 연금 받을 생각에 평생 하고 싶지 않은 일만 하고 삽니다. 대기업도 부자가 되는 것과는 큰 연관성이 없습니다. 배우는 것도 많지 않습니다. 자기 자신을 살찌우고 자기가 부자가 되게 하는 지혜를 배울 수 없습니다.
그러니 보통 사람인 당신이여! 부디 성공하고 부자가 되길 바랍니다. 대기업에 다니지 않고, 공기업에 다니지 않고, 공무원이 아니고, 전문직도 아닌 당신이 더 빨리 성공할 수 있는 확률이 큽니다.
당신이 살고 있는 대한민국은 당신이 노력하고, 당신이 자본주의와 돈에 대한 지식을 충분히 쌓고, 그것을 바로 실행한다면 큰 부자가 될 수 있는 기회의 나라입니다.
절대 당신이 겪고 있는 어려움에 대해서 남 탓, 환경 탓을 하면 안 됩니다. 무조건 당신이 문제이고, 당신이 성공을 할 수 있는 최고의 존재입니다.

책을 읽기 전 궁금증으로 목말라하는 독자들을 위한 메시지
저자와의 일문일답
갭투자, 역전세, 정부규제 그리고 앞으로의 투자에 대하여

1부 대한민국 부동산, 앞으로 어떻게 흘러가는가?

1. 집주인과 세입자 간 분쟁만 촉발하는 일관성 없는 정부정책이 문제다
2. 막혀버린 대출, 막혀버린 집주인과 세입자 간의 소통
3. 정부에게 바란다
전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출은 규제 대상에서 풀어야 한다
최소한 전세시장은 굴러가게 해야 한다
주택임대사업자제도 중 일부를 바꿔야 한다
4. 아파트 가격 하락, 결국 경기 침체를 부채질할 뿐
5. 자본주의 하에서 다주택자들의 순기능
6. 침체는 곧 폭등을 부른다
7. 역전세가 발생한 진짜 원인
8. 지금은 위기인가? 죽기 전에 다시 오지 않을 투자 기회인가?
9. 역전세를 이겨낼 방법이 있다면?
10. 역전세 해결방안에 나의 모든 것을 다 건 이유
11. 최고의 전문가를 만나라는 것이다
12. 역전세를 맞이한 세입자의 탈출구
전세 만기가 되었지만 아직 이사 갈 계획이 없는 경우
전세 만기가 되었고 새로운 세입자를 구하지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우
13. 세입자가 무조건 전세금반환소송으로 진행한다면
14. 나 박정수의 주장은 완전히 틀린 게 있다
갭투자를 하면서 역전세는 거의 없을 것이다
지방에 산업단지가 존재하는 아파트에 투자하라
수도권 역세권에 존재하는 아파트는 내성이 강하다
전세보다 월세 시장이 늘어날 것이다
15. 대한민국 부동산의 미래?
시간이 갈수록 돈의 가치는 떨어지고 물가는 크게 오를 것이다
실물자산의 가격은 계속 오를 것이다
시간이 가면 갈수록 수도권으로의 쏠림 현상이 심해질 것이다
투자자들은 보물을 쉽게 구할 수 있을 것이다
16. 수도권의 어느 특정 지역이 유망하다고?
17. 서울의 아파트는 보물이다
18. 제발 이런 아파트는 사지 말자
19. 왜 서울 아파트인가

2부. 마인드와 태도가 1%의 기적을 만든다

20. 부자가 되려면 부동산 공부 하지 마라
21. 그저 편안한 투자가 당신을 약하게 만든다
22. “지금 이때 피하는 건 아닌 거 같아요. 오히려 과감해야죠!”
23. 보통의 99%가 아닌, 특별한 1%가 되는 법
24. 돈에 대한 공포를 느끼지 마라
25. “맞다. 투자라는 것은 그렇다”
26. 오르면 떨어지고 떨어지면 오른다
27. 나는 왜 부자가 되려고 했는가?
28. “그런 무대뽀 정신이 부자가 되는 데 큰 도움이 될 거야!”
29. 지금 겪는 그 고통이 뭐 그리 큰일이란 말인가?
30. 고통과 간절함이 1%의 기적을 만든다
31. 나에게는 코란도! 당신에게는…
32. “내 모습은 내가 만들어가는 거야!”
33. 당신 주변에 대한 철저한 감사함은…
34. 두려움을 딛고 서서 당당히 맞서라
35. 상황이 어려워야 하루하루가 즐거워진다
36. 사업을 해보라
37. 당신을 이끌어줄 사람을 찾아라
38. 어려움이라 불리는 큰 선생
39. 모든 선택은 내가 한 것이다. 그러므로 책임도 내게 있다
40. 반드시, 무조건, 꼭, 기어이
41. 영웅으로 산다는 것
42. 내가 아파트 소유를 수백 채까지 늘린 이유
43. 세금이 많이 나왔다면 매우 기쁜 일이다
44. 내 자신에게 쪽팔리기 싫어서…

3부. 부동산으로 성공하는 박정수의 특급 비책

45. 신문과 방송의 부동산 관련 뉴스를 믿지 말자
46. 대출은 절대 갚는 게 아니다
47. 셀프보다 위임의 법칙을 활용하라
48. 갭투자자가 나쁜 놈인가? 갭투자자를 욕하는 놈이 나쁜 놈인가?
49. “그거 없어지는 거 아니잖아!”
50. 법부터 들이대지 말고 협상력을 키워라
51. 투자란 봄여름가을겨울의 반복이다
52. 앞으로는 세입자와 싸울 일이 사라진다
53. 그 엄청난 대출과 이자가 두렵지 않은 이유
54. 부자 되는 비결은 진심으로 돈보다 사람이다
55. 팔지 않고 기다리는 것이 특급 노하우
56. 인터넷에서 나 박정수를 욕하기 전에
57. 포기, 투덜대기, 한숨 금지
58. 20평대 아파트는 확장이 필수다
59. 인테리어 비용은 들인 만큼 고스란히 돌아온다
60. 저평가 매물이 넘치고 경쟁자들이 사라진, 지금이 투자할 때다
61. 유능한 대출상담사는 투자자에게 필수이다

4부. 박정수의 부동산 투자 비밀노트

62. 서울 아파트 실전 투자 예시
63. 또 다른 서울 아파트 투자 예시
64. 서울 아파트 투자 결론
65. 수도권 아파트 실전 투자 예시
66. 수도권 아파트 투자 결론