부동산 경매 결코 어렵지 않다!
20대 흙수저 루저 김상준이 30대 성공한 자산가가 되기까지 생존 필살기

무일푼이었던 저자가 부동산 경매로 성공하기까지 실제 경험을 바탕으로 실질적이고 구체적인 방법을 담고 있는 책이다. 실전에 막 뛰어든 사람이라면 법이나 용어, 협상, 위험 부담, 시간 관리 등 큰 산처럼 느껴지는 장애물에 부딪치기 마련이다. 그는 소중한 팁을 하나하나 풀어내며 마치 다마고치 키우듯이 부동산 경매의 A부터 Z까지 조목조목 이해시켜준다. 부동산 경매는 공력을 들인 만큼 수익을 얻어가는 정직한 구조를 갖고 있다. 규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 재테크다. 바쁜 직장인들도 본업에 충실하면서 서브잡으로 쏠쏠한 수익을 올릴 수 있는 것이 부동산 경매다. 더 이상 부동산 경매로 성공한 사람을 부러워만 하지 말고 이 책을 통해 지금 시작해보라.

초저금리 시대의 재테크 부동산 경매, 이 책 한 권이면 딱이다!
바쁜 현대인을 위한 술술 읽히는 속성 강의
실제 경험에 기반한 부동산 경매에 성공하는 A부터 Z

지금 당장 따라하라! 누구나 바로 뛰어들 수 있는 쉽고 실질적인 팁

부동산 경매로 돈을 벌었다는 사람들은 만날 수 있지만 재산을 탕진했다거나 폐인이 되었다는 사람은 없다. 부동산 경매는 투자한 공력만큼 수익을 얻어가는 위험부담이 적은 재테크다. 그럼에도 불구하고 부동산 경매를 하는 사람보다 하지 않는 사람이 수십, 수백 배 많다. 왜 그럴까? 어디서 어떻게 시작해야 하는지 감이 오지 않기 때문이다. 대단히 큰 투자금이 있어야만 가능한 것으로 오인하기 때문이다. 복잡하고 방대한 지식을 습득해야 할 수 있다고 두려워하기 때문이다. 부동산 경매가 괜찮은 재테크라는 것을 어렴풋이 알고는 있지만 선뜻 뛰어들지 못하는 사람들에게 딱 맞는 책이 나왔다. 이 책은 당장 부동산 경매에 뛰어들 수 있도록 꼭 필요한 절차와 방법, 실전 스킬을 순차적으로 알려준다. 부동산 경매로 전혀 다른 삶을 살게 된 저자의 이야기를 통해 독자들에게 꿈을 전달한다. 지금 바로 부동산 경매에 써먹을 수 있는 가장 궁금한 질문 위주로 구성되어 있어 쉽고 유용하다. 당신의 재테크, 이 책으로 시작하라. 나도 성공할 수 있다는 자신감은 덤이다.

엑기스만 담았다! 바쁜 현대인을 위한 술술 읽히는 속성 강의

1부에서는 부동산 경매를 막 시작하는 이들의 막막한 심정에 시선을 맞추어 왜 부동산 경매를 해야 하고 뭐부터 시작해야 하는지를 단도직입적으로 설명한다. 부동산 경매는 법원에서 관리하기 때문에 일반 매매에 비해 오히려 안전하다. 기본만 잘 지켜서 수요가 있는 지역의 매물을 시세보다 저렴한 입찰가로 낙찰받는다면 1년 뒤, 몇 년 뒤에 팔 때 당연히 차익이 날 수밖에 없는 구조다. 1억 8,000만 원짜리 아파트를 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받아 간단하게 매월 30만 원의 월세와 1년 만에 1,300만 원의 시세차익을 만든 사례 등 저자가 실제로 겪은 경험을 이야기한다. 규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 부동산 경매의 스킬을 가득 담았다.
2부에서는 1부에서 말한 기본적인 것에서 한 단계 더 들어가 물건분석과 권리분석 및 명도 개념, 대출을 잘 활용하는 방법, 말소기준권리, 우선변제권, 가압류 등 부동산 경매를 할 때 꼭 필요한 용어 및 개념을 설명하고 있다. 법적인 용어가 등장하면 순간 어려워 보이지만 원리와 구조를 이해한다면 분석은 1분이면 끝난다. 소멸되는 권리와 물어줘야 할 권리 등을 확인하여 손해 보지 않도록 하는 실전 노하우와 빠른 명도를 위해 원만한 협상을 이끌어내는 방법 등 요긴한 정보를 쉬운 설명으로 담아냈다.
3부에서는 현장에 직접 나갔을 때 부딪치는 문제와 그 해결방법을 설명한다. 발품을 팔아 직접 매물을 확인하는 임장활동의 중요성과 이때 필요한 조언을 담았다. 부동산 경매 수익률 나 혼자 계산하는 방법, 부동산 중개업소 정보를 잘 활용하는 방법, 임장에 나가기 전에 확인해야 할 인터넷 정보, 경매 컨설팅 업체 활용방법 등 바쁜 직장인도 부동산 경매를 할 수 있도록 효율적인 노하우를 담고 있다.
4부에서는 부동산 경매를 할 때 알아야 할 법과 제도를 설명하고 있다. 저자의 경험을 들어 최대한 쉽게 설명하고자 했으며, 실질적으로 꼭 필요한 내용에 초점을 맞추었다. 기본적으로 등기부등본을 열람하는 방법, 등기부등본에 설정되어 있는 근저당권 날짜를 확인하고 최우선변제금을 적용하는 방법, 주택임대차보호법 및 분양가상한제도 개념 등 손해 보지 않기 위해 필요한 절차와 개념을 설명해준다. 아울러 배당원칙과 배당순위, 유치권에 대응하는 방법, 입찰 전에 체크해야 할 것, 수익률 높이는 시세 조사 방법 등도 담고 있다.
5부에서는 부동산 경매의 마지막 단계로 낙찰을 받은 이후 그 부동산을 처리할 때 수요자를 빨리 구하는 노하우, 현장을 제대로 파악하고 제대로 협상하는 스킬을 담고 있다. 좋은 가격으로 낙찰을 받았더라도 빨리 수요자를 구하지 못하거나 기존 세입자와의 크고 작은 문제로 시간을 끈다면 그 손해는 막심하다. 또한 경매 낙찰 후 인테리어를 어떻게 하느냐에 따라 매도 및 임차가 진행되는 속도가 달라진다. 명도를 잘 마무리하는 실전 스킬과 합리적인 가격에 인테리어 효율적으로 하는 꿀팁 등 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨야 할 내용을 담았다.

당신도 성공할 수 있다! 무일푼으로 시작해 수십억 벌어들인 실전 노하우

이 책은 무일푼이었던 저자가 500만 원을 가지고 부동산 경매를 통해 10년 안에 10억을 벌어들인 경험을 기반으로 하고 있다. 부동산 경매와 관련된 모든 사항을 구구절절 딱딱하고 장중하게 설명하는 두꺼운 책과는 차별점을 두고 마치 친구에게 부동산 경매 시작하는 방법을 설명해주듯 저자가 경험한 기막힌 실전 노하우와 실질적인 팁을 담고 있다. 누구보다 치열하게 살았던 저자가 경험한 것이기에 직장인, 가정주부, 대학생 등 바쁜 현대인들이 부동산 경매를 서브잡으로 제2의 수입을 창출하는 파이프라인을 구축할 수 있는 방법이 고스란히 녹아 있다. 이 책은 경제적 자유를 꿈꾸며 재테크에 뜨거운 열정이 있지만 돈도 부족하고 막막한 이들을 위한 한줄기 빛이 되어줄 것이다. 지금 당장 따라하라. 당신도 성공할 수 있다.

책의 집필을 결심한 것은 내 삶이 결코 순탄하지 않았고 평범하지 않았기 때문이다. 최악의 상황에서 바닥을 찍고 신나게 롤러코스터를 타고 오르듯 비상한 경험을 했기 때문이다. 이 경험을 해보지 못한 이들은 절망에서 벗어날 수 없고 점차 용기를 잃어갈 수밖에 없다. 그들에게 한줄기 빛이 있다는 걸 알려주고 싶었다. 그들이 어떤 고통과 절망감 속에서 살고 있는지 누구보다 잘 알기에 그들에게 희망의 메시지를 주고 싶었다.

- ‘머리말’ 중에서

부동산 경매는 처음 접하는 사람들에게는 어려운 단어로 도배되어 있고 딱딱한 법적 용어들로 가득하기 때문에 진입장벽이 높다는 생각을 하곤 한다. 하지만 이 생각부터 바꿔야 한다. 간단하게 1분 권리분석만 할 줄 알아도 문제없는 물건을 시세보다 싸게 손에 넣을 수 있다. 확보한 물건을 급매로 되팔아 적지 않는 수익을 챙길 수도 있다. 또는 임대수익을 도모해서 매월 급여나 연금 이외에 안정적인 부동산 수익을 발생시킬 수 있다. 직장을 다니면서 1년에 몇 건 정도만 실행해도 고수익을 충분히 만들 수 있다. 굳이 본업을 접고 경매에만 몰두하여 수익을 올리겠다는 생각을 할 필요는 없다. 경매는 부업으로도 충분히 가능하다. 전적으로 매달리지 않고, 부업 형태로 참여할 수 있다는 것이 경매의 가장 큰 장점이다. 누구나 시간은 부족하다. 부족한 시간을 잘 활용해서 새로운 도전을 하는 것은 자신의 몫이다. 이런저런 문제가 있어서 못 하겠다고 하지 말고, 문제를 어떻게 하면 해결할 수 있는지를 먼저 고민해야 한다.

- ‘일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라’ 중에서

세입자는 “여기가 정이 들어서 계속 살고 싶다”는 의사를 밝혔다. “1년 정도 지나면 적금 만기가 되니 그때 이 집을 사고 싶다”고도 했다. 그래서 월세 계약 1년 뒤 해당 아파트를 그에게 팔기로 했다. 수익을 따져보면 낙찰가 1억 5,700만 원에 대출 1억 2,000만 원을 제외하면 실투자금은 3,700만 원이 된다. 보증금 3,000만 원에 매월 65만 원 월세로 임대차 계약을 하고 기존 투자금 3,000만 원을 보증금으로 받은 셈이다. 따라서 나의 지갑에서 나간 실질적인 투자금은 700만 원이 된다. 월 대출이자 35만 원을 제외하고 매월 30만 원씩 돈이 들어오는 구조가 추가적으로 만들어진 것이다. 노동을 하지 않아도 매월 30만 원씩 돈이 들어오게 된 것이다. 추가로 1년 임대계약 이후 세입자가 원하는 대로 매도 계약을 체결했다. 시세가보다 저렴한 1억 7,000만 원에 매도했고, 결과적으로 1년간 받은 월세를 제외하고도 1,300만 원의 수익이 돌아왔다.

- ‘간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례 중에서

한마디로 나무만 보지 말고 숲을 봐야 한다. 나는 경매 입찰 전 수익률을 측정할 때부터 어느 정도 이사비용을 별도로 감안하고 입찰을 한다. 그래서 그 채무자에게 “경매로 배당받을 돈이 없으시니, 한 달 안에 집을 비워주시면 이사 비용을 조금이라도 챙겨 드리겠다”고 했다. 그러니 채무자도 “미리 살 집을 구해놓은 상태라 일주일 안에 집을 비워 주겠다”고 하여 명도가 잘 마무리되었다. 50만 원의 이사비용을 지급하기로 하고 절반을 선지급하고 나머지 절반은 이사 후 지급했다. 이사비를 줘서 그런지 깨끗이 치워 놓고 가서 별도로 청소하거나 수리해야 할 필요가 없었다. 벽지와 장판을 깨끗하게 시공한 후 인근 부동산 중개업소와 직방, 다방, 피터팬, 네이버 및 다음 대표카페 등에 접수해 매매 홍보를 한 결과 매매 의사가 있다는 두 명으로부터 연락이 왔다. 이 물건은 낙찰 후 한 달 만에 3억 6,000만 원에 매도까지 마무리되었다. 부대비용을 공제하고도 약 2,000만 원 이상의 수익이 생긴 사례다.
- ‘의무는 아니지만 나를 위해 쓰는 돈, 명도비용’ 중에서

부동산 경매 강의를 하면서 많이 듣는 질문 중 하나는 “대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 꺼리는 대상이 되지 않느냐?”는 것이다. 이렇게 생각하는 이유는 어려서부터 “집은 대출 없이 구매해야 된다. 완전한 본인의 집을 사야 한다”는 식의 교육을 받았기 때문이다. 그래서 편견을 가질 수 있다. 하지만 대출이 있는 집은 매도하거나 임대를 놓을 때도 전혀 문제가 되지 않는다. 경매 낙찰 후 대출이 80% 있는 집을 구매한 경우, 매도를 하면 계약금과 중도금을 치르고 마지막 잔금을 치를 때 입금된 잔금을 가지고 법무사가 등기에 걸려 있는 근저당을 깨끗하게 해지한 후 소유권을 이전시킨다. 그러니 전혀 문제될 것이 없다. 일반적으로 대출을 받으면 이자를 부담해야 하는데 그것이 아까워 대출을 못 받는 이들도 있다. 하지만 이걸 생각해야 한다. 이자는 소액이지만 집값은 수천 만 원씩 오른다. 경우에 따라서는 수억 원이 오르기도 한다. 대출을 잘 이용할 줄 알아야 재산을 증식해줄 재테크에 눈을 뜨게 된다. 재테크 수단이 부동산이라면 더 말할 나위가 없다. 대출을 받을 수 있다는 것은 그만큼 신용을 인정받는 것이다. 무리하지 않는다면 적당한 대출은 오히려 거래를 용이하게 하는 요인이 될 수도 있다

- ‘대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까?’ 중에서

사람들은 자신이 거주하는 곳 주변에 편의시설이 있기를 바라며, 편의시설이 있는 지역에는 수요가 지속적으로 발생된다. 자연스럽게 편의시설이 집중된 곳의 부동산 가격은 점차 상승하게 된다. 이런 사항들을 체크하며 물건분석을 해야 한다. 현재 거주하는 지역 외에 타 지역을 조사하기 위해선 많은 시간이 소요되므로 우선적으로 본인들이 살고 있는 지역 위주로 경매물건을 분석하는 것이 유리하다. 본인이 거주하는 동네라면 보통 교통, 학군, 근린시설 등에 대해 잘 알고 있으므로 물건분석하는 시간을 단축할 수 있다. 경매물건 분석은 수요가 많은 아파트나 빌라 위주로 진행하면 일이 수월해진다. 시세를 조사하기 위해서는 대출에 기준이 되는 KB시세, 네이버 부동산 시세, 국토교통부 실거래가 등을 이용한다. 전체 조사한 가격의 평균값을 확인한 후 인테리어비용, 부동산 명도비용, 부동산 중개료, 취득세 및 등록세, 목표수익 등을 빼고 원하는 수익이 나올 수 있는 최종 입찰가를 선정하면 된다. 현재 부동산의 소유주가 자신이 받고 싶은 금액, 그러니까 호가를 실거래가로 오판하면 그만큼 큰 손해를 감내해야 한다. 실제 거래가 이루어지는 적정한 가격을 잘 파악해야 정확한 수익을 계산할 수 있다.
- ‘부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다’ 중에서

1년 내지 수년을 거쳐 경매에 나온 물건의 경우 감정가가 저평가되어 있거나 유찰로 인해 세일된 아파트, 빌라를 선정하는 것이 가장 적절한 경매 참여방법이다. 또한 물건에 대한 권리분석으로 말소기준을 찾아 위로 설정된 권리가 있는지만 검토한 후 입찰준비를 하면 된다. 그렇게 선정된 물건을 낙찰받으면 바로 물건지로 이동하여, 채무자 및 세입자와 이사 일정을 협의하거나 재계약을 체결하면 된다. 특별한 이유가 없다면 재계약을 유도하는 것이 낙찰자나 세입자 모두에게 유리하다. 모든 결정과 절차를 빠르게 진행할수록 수익에 빠르게 접근할 수 있음을 명심해야 한다. 작은 부담을 피하기 위해 명도를 어렵게 끌고 가면 그만큼 소모적으로 일을 처리하게 되므로 소탐대실을 피해야 한다. 부동산 경매 과정의 명도는 협상이다. 이사 비용을 주지 않거나, 적게 주었다고 명도를 잘한 것일까? 그렇게만 생각하면 큰 오산이다. 최소의 이사 비용으로 빠른 명도를 하여 물건 수익을 극대화할 수 있으며, 상대가 부동산 경매 절차 등을 잘 모를 경우 정확한 정보를 전달하여 새로운 계약을 이끌어낼 수도 있다. 낙찰자가 부동산 인도명령, 강제집행 등 법적 우위의 권리를 가지고 있더라도 인간적인 배려의 자세를 갖고 명도에 임해야 한다.

- ‘부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도’ 중에서

부동산 경매 수익을 올리고 못 올리고의 차이는 현장조사, 즉 얼마나 경매물건지에 가서 발품을 팔았느냐에 달려 있다. 아무리 같은 아파트라고 해도 선호도에 따라, 동이나 층에 따라 가격에 차이가 있다. 똑같은 평수라 해도 지하철역 및 기차역, 대로변에 인접되어 있으면 소음이 심해 동일 아파트보다 1,000~2,000만 원의 매도 차이가 발생될 수 있다. 이밖에도 아파트의 가격 차이를 발생시키는 요인은 많다. 추가적으로 아파트 출입구와 인접되어 있거나, 각종 편의시설에 근접해 있을수록 부동산 매매가격이 높게 책정되는 것은 당연하다. 그 외 알파룸이나 베타룸 배치 여부, 동간 거리, 전망 조망권, 일조권이 뛰어난 것이 장점으로 작용해 상대적으로 높은 가격을 보장받을 수 있다. 이 모든 것들은 인터넷으로 알아보는 데 한계가 있기 때문에 직접 해당 물건지로 가서 보고 물어봐야 된다. 경매에 참여할 때는 반드시 물건지를 직접 임장하여 꼼꼼한 조사를 통해 최종 수익률이 나오는 이상적인 입찰 가격을 만들어내야 한다. 지도나 로드뷰로만 파악한 장단점은 실제와는 차이가 있을 수 있다. 현장에 나가 보면 온라인에서 찾지 못한 결정적인 단점이 확인되거나 생각지도 못한 장점이 발견되기도 한다.
- ‘수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다’ 중에서

등기부등본을 보는 방법을 간략하게 소개한다. 등기부등본은 해당 부동산과 관련된 제반 정보가 수록된 문서다. 등기부등본에 기록된 권리관계를 읽을 줄 알아야 부동산 거래를 할 수 있다. 모든 부동산의 월세 및 전세 계약 전에는 인터넷 등기소에 접속해 입주하고자 하는 아파트나 빌라의 주소를 검색하고 열람 및 발급을 받아 확인해야 한다. 그렇게 출력한 등기부등본 중 마지막 소유자가 실제 계약하는 사람과 동일한지 신분증을 대조해야 하며, 말소되지 않는 대출금액들을 확인해야 한다. 추가로 경매개시 결정이 있으면 해당 집은 경매집행 대기 중인 물건이므로 절대 계약을 하면 안 된다. 경매개시 결정 이후에 설정된 권리들은 인정받기 어려울 수 있기 때문이다. 주택임대차보호법에는 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 조항이 있다. 이를 최우선변제권이라 한다. 쉽게 말해 돈이 있는 사람들은 보증금을 날려도 크게 문제되지 않을 수 있지만 서민들이 부동산에 설정된 대출을 잘 확인하지 못하고 계약했다가는 전 재산을 날릴 수 있다. 이때 최소한의 보장을 해주겠다는 제도라고 보면 된다. 임차인, 즉 세입자가 경매신청 등기 전에 주택인도와 전입신고를 마치면 다른 담보 설정권자들보다 우선적으로 최우선 순위로 변제받을 수 있고 누군가 먼저 해당 부동산을 담보로 돈을 빌려주었더라도 최우선변제금 안에 설정된 임차인에게 먼저 돈을 주게 된다.
- ‘등기부등본을 어떻게 봐야 할까?’ 중에서

경매 낙찰 후 인테리어를 시행하는 것은 필수 사항이다. 인테리어를 어떻게 하느냐에 따라 단기매도 및 임차를 빠르게 구성할 수 있어 공실률을 줄이고 수익률을 극대화할 수 있다. 부동산 인테리어는 한마디로 화장을 하는 것과 같다. 화장을 어떻게 하느냐에 따라 얼굴 윤곽이 살아나고 본인의 콤플렉스 부분을 감추어 호감을 사게 된다. 경매 인테리어도 비슷하다고 생각하면 된다. 부동산의 일부분이라도 인테리어를 통해 단점을 보완하고 장점을 부각시키면 새로운 임차인이나 매수인들의 호감을 살 수 있다. 따라서 인테리어 및 적정한 수리는 수익률과 바로 이어질 수밖에 없다.
- ‘경매 낙찰 수 인테리어 꿀팁’ 중에서

머리말
프롤로그

1부 수익 올리는 부동산 경매, 지금 시작하자
■ 일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라
■ 부동산 경매는 왜 돈이 되는가?
■ 교통, 학군, 일자리… 호재를 잘 활용하라
■ 돈이 부족한데 부동산 경매가 가능할까?
■ 임장활동, 아무리 강조해도 지나치지 않다.
■ 매월 20만 원의 임대소득을 올린 사례
■ 간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례
■ 의무는 아니지만 나를 위해 쓰는 돈, 명도비용
■ 규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 재테크

2부 부동산 경매, 생각보다 어렵지 않다
■ 대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까?
■ 은행 대출은 정말 고마운 존재
■ 일반 매매, 부동산 경매의 장단점
■ 부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다
■ 원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다
■ 부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도
■ 우선 말소기준권리를 챙겨라
■ 우선변제권과 가압류
■ 가처분과 가등기
■ 주의해야 하는 대항력 있는 임차인 유형

3부 이제는 실전, 직접 발품을 팔아라
■ 부동산 경매 수익률 분석하는 방법
■ 어떤 아파트를 선택해야 할까?
■ 매도차익 or 임대수익, 어떤 것이 좋을까?
■ 수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다
■ 부동산 중개업소의 정보를 활용하라
■ 경매 컨설팅 업체는 피하라
■ 경매받은 물건을 빠르게 임차나 매도하는 방법은?
■ 낙찰은 받았는데 대출이 안 나오면 어쩌지?
■ 경매 물건 중 대지권미등기 해결방법
■ 꼼꼼한 준비만이 소중한 사람을 지킬 수 있다

4부 법과 제도, 기본만 알면 쉽다
■ 등기부등본 어떻게 봐야 할까?
■ 주택임대차보호법을 이해하자
■ 분양가상한제도가 경매 투자에 문제가 될까?
■ 면밀한 시세조사로 수익률을 높여라
■ 입찰 전에 이것만큼은 알아둬라
■ 임의경매 및 강제경매를 이해하라
■ 부동산 경매 배당3원칙과 배당순위
■ 특수물건 중 유치권 완전 정복
■ 경매의 함정을 피하기 위한 10계명

5부 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨라
■ 경매 낙찰 후 인테리어 꿀팁
■ 시공사례로 본 똑똑한 인테리어
■ 경매투자, 개인과 사업자 중 누가 유리할까?
■ 부동산 양도소득세 절감 방법
■ 기한 내에 양도소득세 예정신고를 하라
■ 현장을 제대로 파악하고 협상하라
■ 임대든 매매든 빨리 하고 싶다면?
■ 갭 투자와 경매 투자 중 뭐가 더 좋을까?
■ 갭 투자의 장점과 단점
■ 100세 시대, 축복인지 재앙인지는 당신의 선택

에필로그