출판사 서평
평범한 사람이 부자 되는 길,
결국 부동산에 있다!
내 집 마련부터 땅투자, 임대사업, 은퇴준비까지 나이와 자산에 맞는 부동산투자법
전세계를 충격으로 몰아넣은 글로벌 금융위기. 한국 경제는 다행히 회복세를 보이며 서서히 위기에서 벗어나는 듯 보인다. 금융시장과 부동산시장도 점차 활기를 되찾고 있지만 여전히 많은 투자자는 본전도 못 찾은 상태다. 주식은 반 토막이 난 후 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있고 펀드와 예금은 시들해, 그나마 안정적으로 수익을 올릴 수 있는 상품은 부동산밖에 없다며 한숨짓는다. 한편에서는 조만간 부동산 ...
평범한 사람이 부자 되는 길,
결국 부동산에 있다!
내 집 마련부터 땅투자, 임대사업, 은퇴준비까지 나이와 자산에 맞는 부동산투자법
전세계를 충격으로 몰아넣은 글로벌 금융위기. 한국 경제는 다행히 회복세를 보이며 서서히 위기에서 벗어나는 듯 보인다. 금융시장과 부동산시장도 점차 활기를 되찾고 있지만 여전히 많은 투자자는 본전도 못 찾은 상태다. 주식은 반 토막이 난 후 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있고 펀드와 예금은 시들해, 그나마 안정적으로 수익을 올릴 수 있는 상품은 부동산밖에 없다며 한숨짓는다. 한편에서는 조만간 부동산 거품이 붕괴할 것이란 경고와 더불어 이제 부동산투자로 돈 벌 수 있는 시대는 지났다는 지적도 나오고 있다. 부동산 불패론과 폭락론이 공존하는 가운데 투자할 곳이 마땅치 않아 고심하는 투자자들을 위해 부동산 전문가에게 길을 물었다.
주식과 펀드에 배신당한 사람들을 위한 재테크, 부동산에서 답을 찾다!
『큰 부자도 시작은 집 한 채였다』는 금융위기 이후 변화된 경제 환경과 투자자들의 한층 높아진 생활수준에 맞는 새로운 접근법을 담은 부동산투자 지침서다. 평범한 사람이 집 한 채를 마련하고, 자식을 공부시키며 뒷바라지하고, 늙어서 편히 살 자금을 마련하기까지 부동산을 활용해 인생을 설계하는 방법을 소개한다. 오랫동안 은행에서 부자 고객의 자산관리를 해온 저자는 변화된 투자시장 현실을 직시해야 한다고 말한다. 부동산 가격이 끊임없이 오를 거라는 ‘부동산 불패론’은 깨진 지 오래이며 부동산투자로 큰돈을 벌 확률도 그리 높지 않다. 저자는 부동산투자에 대한 막연한 환상과 안일한 생각을 깨고 이제까지와는 다른 시각에서 좀 더 체계적이고 전문적으로 접근해야 한다는 경종의 메시지를 전한다.
이를 실현하기 위한 구체적인 방법으로 이 책은 부동산투자를 인생설계의 시각에서 접근해 나이와 자산 수준에 따라 투자 단계를 정하고 계획을 세울 것을 권한다. 자신의 인생에서 부동산이 차지하는 비중과 부동산투자로 충당할 수 있는 것을 미리 계획해두는 것이다. 예를 들어, 20∼30대는 가족의 안식처로서의 부동산, 30∼40대는 안정과 풍요로운 생활 터전으로서의 부동산, 50대 이후에는 편안한 노후의 동반자로서의 부동산 등등. 인생의 각 시기별로 부동산의 역할을 명확히 정해둔다면 보다 실속 있고 안락한 삶을 누리게 될 것이다. 건축가는 하나의 건물을 짓기 위해 수년에 걸쳐 자신의 혼과 열정을 담아 설계도를 완성한다. 우리의 인생설계도 마찬가지다. 내가 바라는 미래의 모습과 꿈을 그리고 그에 따른 계획 등을 세세히 담아내야 한다.
최근 부동산시장 움직임에 꼭 맞는 한발 앞선 투자전략을 제시하는 이 책은 내 집 마련, 땅투자, 임대사업, 은퇴준비는 물론 급변하는 금융 환경에 어떻게 대처해야 하는지 등도 구체적인 사례와 함께 알려준다.
‘집 한 채’부터 시작하는 인생설계
가끔 부모에게 물려받은 재산이 없이 스스로의 힘으로 재산을 모아 부자가 된 사람들의 얘기를 신문이나 방송을 통해 접하게 된다. 그들이 하나같이 평생 못 잊고 기억하고 있는 게 있다. 바로 처음 내 집을 장만했을 때의 감동이다. 그 집의 크기나 형태와는 상관없이 ‘집 한 채’를 장만했다는 기쁨은 이루 다 말할 수 없을 정도다. 이런 기쁨이 그들을 부동산투자의 세계로 인도했다고 한다.
이 책에서 말하는 ‘집 한 채’는 부동산투자의 첫 목표이면서 출발점이다. 사실 ‘집 한 채’는 서민에게는 한없이 멀기만 한 대상일 수 있지만 재산이 좀 있다는 사람에게는 아무것도 아닐 수 있다. 하지만 자기 이름으로 된 ‘집 한 채’를 마련하는 과정에서 우리는 많은 것을 배우게 된다. 집을 살 돈을 모으고, 은행에서 대출을 받고, 계약하고, 등기를 이전하고, 각종 세금을 내면서 얻게 되는 지식들은 부동산투자의 기본기를 다져주고 투자에 대한 눈을 뜰 수 있게 해준다. 또한 집을 한 번 장만하고 나면 부동산을 보는 관점이 달라진다. 이제는 집 한 채가 아니라 다른 모든 부동산으로 목표가 확대되고, 부동산투자로 이룰 수 있는 부를 상상할 수 있는 능력도 생긴다.
투자의 시작은 관심, 투자의 완성은 기본기
부동산이든 주식이든 모든 투자의 시작은 관심에서 비롯된다. 사람은 누군가에게 관심을 갖는 순간부터 상대의 외모, 행동, 성향, 주변 여건 등을 꼼꼼히 살핀다. 계속 관계를 맺어도 될 사람인지, 아니면 만나봤자 별 도움이 안 될 사람인지를 파악한다. 어떤 사람을 가장 잘 알 수 있는 방법은 무엇보다도 그 사람과 자주 만나서 대화를 나눠보는 것이다. 이는 부동산투자도 마찬가지다. 부동산에 대해 잘 알려면 일단 부동산에 대한 기초 상식을 공부해야 하고, 부동산시장에 주의를 기울여야 하고, 주변 전문가의 정보나 의견에도 관심을 가져야 한다. 무엇보다 직접 현장을 찾아가 물건을 살펴보며 식견을 넓히는 것이 중요하다.
이 책은 남보다 더 빨리, 더 많은 성과를 올리고자 마음 급한 사람들에게 기본을 충실하게 다지는 것이 왜 중요하며, 그 기본이 투자에서 얼마나 큰 힘을 발휘하는지를 알리는 데 주안점을 두고 있다. 과거에 비해 시장은 좀 더 체계적이고 합리적으로 움직이고 있으며 투자자들의 정보 수집력과 판단력 역시 한 단계 업그레이드됐다. 그렇기 때문에 얄팍한 요령이나 뜻밖의 요행을 기대하는 투자는 더 이상 성공하기 어렵다. 부동산투자에도 기본이 있으며 그 기본에 충실할 때 기대한 것 이상의 투자 성과도 따라온다.
부동산 전문가가 썼지만 저자가 직접 집을 사보고 땅을 사보며 터득한 노하우가 담긴 이 책은 부동산 실수요자들의 궁금증을 말끔히 해소해줄 것이다.
부동산투자를 할 때 버려야 할 고정관념 5가지
고정관념 1_ 부동산투자로 돈 벌 수 있는 시대는 지났다?
경제 상황이 나빠지면 주가가 급락하면서 주식시장이 패닉 상태에 빠진다. 그러나 경제가 회복세를 보이면 이내 주식시장도 활기를 되찾는다. 마찬가지로, 부동산도 시장 상황에 따라 경기가 좋아지면 투자가치가 오르고 경기가 나빠지면 투자가치가 떨어지기를 반복할 뿐이다. 반드시 언제까지나 오르지도 않고 계속해서 떨어지지도 않는다. 다만 어느 시점이 참여했느냐에 따라 수익을 챙긴 사람과 불구경하듯 남들 돈 버는 것만 구경한 사람이 있다.
고정관념 2_ 부동산투자는 돈 많은 사람들이 한다?
적은 돈으로도 시작할 수 있는 주식투자에 비해 부동산투자는 상대적으로 큰돈이 필요한 게 사실이다. 그러다 보니 부동산투자는 돈 많은 사람들만이 할 수 있다고 오해하게 된다. 이는 부동산투자를 단지 주택이나 토지를 매입해 차익을 얻는 수단으로만 생각하기 때문이다. 매매차익이나 시세차익을 얻는 것도 중요하지만 부동산투자에 대한 상식과 정보를 습득해 지금 가지고 있는 재산을 지키는 것도 중요한 투자다. 대출을 받아 유망한 지역에 집을 사는 것 역시 투자다.
고정관념 3_ 부동산투자를 하면 큰돈을 벌 수 있다?
대다수 사람들은 부동산투자를 하면 큰돈을 벌 수 있다며 지나치게 높은 기대를 갖고 있다. 실상을 파헤쳐보면 검증되지 않은 정보의 홍수 속에서 성공하는 사람보다 실패하는 사람이 더 많다. 부동산투자로 큰돈을 번 사람들은 기본적으로 한 가지 물건을 15년 이상 장기 보유했다. 그러나 최소한 물가상승률이나 예금금리보다 높은 수익률을 올릴 수 있고 레버리지를 일으키면 부가적인 수익까지 기대할 수 있다는 점에서 부동산투자는 여전히 매력적이라고 할 수 있다.
고정관념 4_ 향후 미분양 아파트가 늘어나면 분양가는 떨어진다?
투자자들 중에는 미분양 물량이 늘어나면 신규 분양가가 떨어질 거라고 오해하는 경우가 종종 있다

자금력이 탄탄한 자산가들에 비해 일반인들의 투자 성패는 경기 침체기에 극명하게 드러난다. 일반인들은 불황이 찾아오면 투자에 눈을 돌릴 여유를 잃게 된다. 불황을 극복하기 위한 현실적인 방안에만 집중하기 때문에 투자나 소비는 최대한 줄이고 저축을 늘리거나 대출금 상환에 치중하기 쉽다. 부동산가격이 무릎 아래까지 내려왔다고 판단되더라도 적극적인 투자를 꺼린다. 하지만 이때야말로 부동산투자의 적기라 할 수 있다. _p.40

 

“용의 꼬리보다는 뱀의 머리가 낫다”라는 말을 부동산투자의 관점에서 되짚어보면 뱀의 머리보다 용의 꼬리가 유리할 수 있다. 그 이유는 용의 꼬리도 용의 몸의 일부이기 때문이다. 제아무리 뱀의 머리일지라도 뱀이라는 존재의 한계를 벗어날 수는 없다. 때로는 뱀이 용으로 승천하는 일이 일어나기도 하는데, 이를 흔히 ‘대박 났다’고 표현한다. 가장 대표적인 사례가 서울 용산이다. 하지만 그런 일이 발생할 확률은 그다지 높지 않다. _pp.69∼70

 

오피스텔 분양 투자는 따로 청약통장을 보유할 필요가 없고 분양권의 전매가 자유롭다는 점에서 매력적이다. 총부채상환비율(DTI)과 같은 대출 규제도 피할 수 있어 비교적 여유롭게 대출을 활용할 수 있다. 대체로 오피스텔은 업무시설과 상업시설이 밀집된 지역에 위치하는 것이 좋다. 그러나 이미 상권이 형성된 지역이라 하더라도 근린생활시설 위주의 소규모 점포가 많은 지역은 재고할 필요가 있으며 중대형 점포 위주로 업무시설과 상업시설이 고루 분포된 고급 상권지역을 선정해야 한다. _p.86

 

국도와 지방도로는 고속도로처럼 나들목의 구분이 없기에 도로변의 토지를 매입하는 것이 좋다. 그렇다고 무작정 도로변의 토지를 매입하는 것은 바람직하지 못한 투자법이다. 투자에 앞서 먼저 토지 활용 방안을 마련해야 하고 가능한 용도가 무엇인지를 검토해야 한다. 도로변 주변에 많이 들어서는 업종으로는 음식점, 카페, 물류창고, 일반 상가 등을 생각해볼 수 있다. 자금 여력이 충분하다면 주유소나 골프연습장도 고려해볼 수 있다. _p.101

 

현대인에게 아파트는 매우 생산적이면서도 경쟁적인 주거 형태다. 주택을 직접 관리하지 않아도 되고 조경을 하거나 주택 개․보수 등에 신경을 쓸 필요가 없기 때문이다. 하지만 국민소득이 증가할수록 중상위층은 좀 더 고급화되고 개인적인 주거 형태를 원하게 된다. 가정에서 가족과 보내는 시간이 늘어나면서 자기 가족만을 위한 특별한 공간으로서의 주거 형태를 선호하게 되는 것이다. 이러한 트렌드에 비춰볼 때 앞으로 아파트에서 다시 단독주택으로 회귀하는 사람들이 늘어날 것으로 전망된다. _pp.119∼120

 

계획성 있게 살아야 한다고 항상 머릿속에 그리면서도 실천에 옮기는 일은 생각보다 쉽지 않다. 특히 하루하루 정신없이 살아가는 20대 젊은 직장인은 코앞의 현실에 매어 10∼20년 후의 미래는 꿈도 꾸지 못하게 된다. 성공한 사람들의 공통적 특징은 눈앞에 닥친 현실만큼 미래에 대한 대비도 철저히 한다는 데 있다. 인생 계획을 세운 뒤 이를 실천하기 위한 방법을 하나씩 마련해 나간다면 평범한 사람도 큰 부자는 못 되더라도 작은 부자가 되는 것은 그리 어려운 일이 아니다. _p.186

 

세상에 떠도는 부동산 정보는 이루 헤아릴 수 없을 만큼 많다. 매일같이 쏟아져 나오는 정보에 정신을 차릴 수가 없을 정도다. 부동산 전문가라고 해서 그 많은 정보를 전부 다 알 수는 없다. 하지만 그들은 일반인들과는 달리 무수한 정보의 옥석을 가려 필요한 정보만을 적절히 취한다. 이처럼 부동산 전문가들이 정보 선별력이 뛰어난 이유는 그들이 항상 부동산시장에 귀를 열고 있기 때문이다. _p.191

 

얼핏 보기에는 임대사업자로 등록하고 임대만 잘 하면 매월 꼬박꼬막 임대료를 받을 수 있다고 생각하기 쉽다. 그러나 임대사업이 그리 만만한 재테크는 아니다. 예기치 못한 공실이나 파손된 시설의 보수비용이 수시로 발생할 수 있다. 이런 번거로움을 피하기 위해 최근에는 주변 중개업소에 관리를 위탁하기도 한다. 그러나 소유주가 임대사업에 대한 경험이 없으면 자칫 불필요한 비용이 발생할 수도 있다. 다소 힘들고 번거롭더라도 부동산을 취득한 후 처음 얼마 동안은 주인이 직접 관리하는 것이 좋다. _p.229

 

우리나라 사람들은 늙어서 내 집이라도 한 채 갖고 있어야 자식들에게 당당하고, 안정된 노후생활을 하루 수 있다고 생각한다. 틀린 말은 아니지만 담보대출이 있는 상태로 계속해서 집을 보유하는 것에 대해서는 다시 한 번 생각해볼 필요가 있다. 재산 상태와 소득, 현금흐름에 따라 달라질 수 있겠지만, 적정 부채 규모는 20∼30대는 주택가격의 35∼50퍼센트, 40대는 20∼35퍼센트, 50대 이상은 20퍼센트 미만으로 본다. 은퇴 이후 마땅한 소득이 없는 상태에서 담보대출비율이 30퍼센트를 초과하면서 집을 보유하는 것은 별 의미가 없다. 이 경우 이른바 ‘주택 다이어트’를 통해 주택의 평수를 줄이는 방법과 임대주택으로 전환하는 방법도 생각해볼 수 있다. _p.244

 

목차
1장 투자의 시작은 욕심, 투자의 완성은 기본기
달인의 비결은 관심이었다
숲을 보면 나무도 보인다
정부 정책에 길 있다
사람 많은 곳에 돈도 모인다
법을 알고 시장을 알면 투자 준비는 끝
발품은 가장? 훌륭한 스승이다
지치지 않는 사람이 승자다
달려들어 공부하는 자 당할 자 없다
2장 대박 꿈 버리면 투자할 곳 아직 많다
부자들이 모여 사는 곳에 투자의 답이 있다
월급쟁이의 꿈, 임대사업
불황기에 노다지 캐는 경매
길나는 곳에 돈 되는 땅 있다
아파트 지고 단독주택 뜬다
믿고 기다린 만큼 확실한 재건축, 재개발 투자
미분양 늘어도 분양가 하락은 없다
농가주택, 환상만큼 복병도 많다
돈 있어도 맘대로 살 수 없는 땅도 있다
외국에서 제2의 인생을 설계하는 해외 부동산투자
부동산투자 성공원칙 3가지
3장 삶의 규모가 바뀌면 투자도 바뀌어야 한다
가진 게 없어도 투자에 눈을 떠라_20대
가족의 저녁 식탁에 주(住)테크를 올려라_30대
교육과 투자, 성공의 고지에 올라서라_40대
살아온 날과 살아갈 날의 삶의 질을 맞춰라_50대
자식에게 물려줄 준비, 남은 인생을 위한 준비_60대
4장 노후의 자존심은 부동산이 지켜준다
준비하는 사람만이 풍요를 만끽한다
부동산은 합치고 현금을 확보하라
10년은 먼저 준비해야 은퇴이민 가능하다
노년의 생활비, 집 한 채로 걱정 덜자