출판사 서평
나를 강남에 살게 해줄 최고의 기회, 재건축!
재건축 투자의 다양한 사례를 깊이 있게 분석해 성공적인 투자로 이끌어줄 최고의 재건축 투자 전문서다. 20여 년간 재건축사업을 경험한 저자가 재건축에? 대해 알기 쉽게 설명한 이 책은 성공 사례와 실패 사례를 통해 재건축 투자를 간접적으로 경험할 수 있게 해준다. 재건축사업은 기본계획 수립부터 조합 설립, 사업시행 인가에 이르기까지 절차가 복잡하고 까다롭다. 재건축 투자에 실패하는 경우는 어떤 경우인지, 어떻게 하면 투자에 성공할 수 있는지, 투자 이후에 자산 가치를 상승시키려면 어떻게...
나를 강남에 살게 해줄 최고의 기회, 재건축!
재건축 투자의 다양한 사례를 깊이 있게 분석해 성공적인 투자로 이끌어줄 최고의 재건축 투자 전문서다. 20여 년간 재건축사업을 경험한 저자가 재건축에 대해 알기 쉽게 설명한 이 책은 성공 사례와 실패 사례를 통해 재건축 투자를 간접적으로 경험할 수 있게 해준다. 재건축사업은 기본계획 수립부터 조합 설립, 사업시행 인가에 이르기까지 절차가 복잡하고 까다롭다. 재건축 투자에 실패하는 경우는 어떤 경우인지, 어떻게 하면 투자에 성공할 수 있는지, 투자 이후에 자산 가치를 상승시키려면 어떻게 관리해야 하는지와 같이 재건축사업을 쉽게 이해하기 위해서는 실제 사례를 보면서 준비하면 된다. 그런 면에서 이 책은 재건축사업에 대한 기초 지식부터 실전 투자 방법까지 자세히 다루고 있어 예비 투자자들에게 안성맞춤이다.
1%대의 저금리시대에 부를 창출하는 방법 중 하나는 바로 재건축 아파트에 투자하는 것이다. 강남은 각광받는 재건축 투자 지역으로, 강남 재건축은 개포에서 반포, 대치동을 거쳐 압구정으로 흐른다. 이러한 재건축시장의 흐름을 알고 미래의 방향을 예측할 수 있다면 재건축 투자의 길이 보일 것이다. 책 속의 사례 분석을 통해 재건축의 흐름을 이해할 수 있을 뿐만 아니라 재건축사업의 성공과 실패 요인도 알 수 있다. 재건축 투자의 성패를 좌우하는 것은 바로 조합원들의 화합과 신속한 사업 추진이다. 또한 언론에 보도된 정보만 가지고 섣불리 투자해서는 안 된다. 현장의 실질적인 정보를 수집하고 그 내용들을 바탕으로 사업타당성을 판단해야 한다. 이 책에서는 재건축 투자자들이 꼭 알아야 할 필수 정보와 실전에 적용 가능한 현실적인 전략들도 제시한다. 기초 지식부터 투자 전략까지 재건축에 대한 모든 것을 알고 싶다면 이 책을 펼쳐보자.
고수들만 아는 재건축 투자 비법을 공개한다!
이 책에 소개된 사례들을 보면 부동산 전문가가 아니더라도 꾸준히 정보를 수집하고 장기적인 관점에서 철저히 준비하면, 누구나 재건축 투자에 성공할 수 있다는 사실을 깨닫게 될 것이다. 이 책은 총 7개의 파트로 구성되어 있다. Part 1 ‘성공한 재건축 투자자들’에서는 재건축 투자에 성공한 실제 사례를 들어 각 사례마다 성공 요인을 분석하며 구체적인 성공 전략을 소개한다. Part 2 ‘실패를 통해 배우는 재건축 투자’에서는 재건축 투자에 실패한 사례를 보여주고 실패 원인을 분석해 확실히 배울 수 있는 점이 무엇인지 살펴본다. 안정적인 투자수익률을 확보하고 수익을 극대화하기 위해 알아두어야 할 사항은 무수히 많다. 입지조건에 충실하고, 랜드마크에 투자해야 하며, 사업 추진 속도와 조합의 신뢰도도 중요하다. 그뿐만 아니라 일조권 분쟁, 시공사와 조합원의 갈등과 같이 놓치기 쉬운 것도 많다. 1~2장에서는 중요하면서도 놓치기 쉬운 내용을 One Point Lesson에 담아 재건축 투자시 알아두면 유용한 정보를 정리했다.
Part 3 ‘재건축사업의 기초 지식부터 익히자’에서는 조합원과 세입자, 대지지분, 용적률, 부담금과 사업방식, 무상지분율, 분양가, 감정평가와 권리가액, 이주 등 재건축에 대한 기초 개념을 상세하게 설명한다. Part 4 ‘사업절차를 파악하자’에서는 강남 재건축 지역의 사례를 분석해 입지조건을 살펴보고, 단계별로 재건축 현장의 이슈가 무엇인지 알아본다. Part 5 ‘본격적인 재건축 투자를 시작해보자’에서는 재건축시장의 흐름과 실질적인 투자를 위한 투자 대상 구역의 선별조건이 무엇인지 알아본다. Part 6 ‘재건축 투자, 사업타당성을 검토해보자’에서는 현장의 실질적인 정보를 수집하는 방법과 사업타당성 분석을 위한 단계별 과정을 알아보고, 손익을 분석하는 방법을 설명한다. Part 7 ‘투자 이후 어떻게 관리할까?’에서는 재건축 투자 이후에 자산가치를 더욱 상승시킬 수 있는 사업성 극대화 방안에 대해 알아본다. 다른 어떤 책에서도 볼 수 없는 풍부한 사례를 담은 이 책을 읽고 재건축 투자에 자신 있게 도전해보자.
책속으로 추가
시공사를 선정한 이후 신속하게 관리처분계획안을 접수해서 237억 원의 개발부담금을 면제받은 탄방 1구역은 어느 재건축사업장보다 모범적으로 신속하게 사업을 추진했다. 그 결과 추진위원회 설립 전에는 3.3m2당 200만 원대에 거래되던 주택이 2년이 채 안 되어 관리처분계획을 신청하고 나니 2배가 넘는 500만 원까지 급격히 상승했던 것이다. 재건축사업에서는 신속한 사업 추진이 조합원들의 가치를 극대화한다는 것을 보여주는 대표적인 사례다. 이와는 반대로 사업 추진 과정에서 무리하게 조합원들의 이익만을 추구하다 보면 오히려 손해를 입을 수 있다. 시공사 선정과정에서 조합원들이 찬성한 시공사의 사업참여조건에 대해 시공사과 공사도급 계약을 체결한 이후라도, 조합은 조합원들의 이익을 위해서 시공사에 변경요청을 할 수 있다. 그러나 그것이 협상의 대상이 아닌 일방적인 주장이 되고, 한쪽만 유리한 조건이라면 그 협상은 이루어지지 않을 것이다. 결국 조합의 무리한 요구에 따라 협상은 결렬되었고, 기존 시공사와 계약을 해지하고 새로운 시공사를 선정했지만, 조합의 무리한 사업조건 변경요구로 인해 사업 추진이 어렵기는 마찬가지였다. _ p.146
분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 입찰과정과 사업제안서 내용에 대한 법률적 해석을 통해 공사도급 계약서를 작성해야 한다. 시공사 선정과정에서 시공사의 홍보직원들이 구두상으로 설명한 사항은 법적인 효력이 없다는 것을 명심해야 한다. 그리고 조합이 공사도급 계약서 작성에 대한 법률적 전문성이 부족할 수 있기 때문에 계약 체결 이전에 반드시 변호사의 검토를 거쳐야 하며, 추가비용이 들더라도 여러 명의 변호사를 통해 공사도급 계약서를 검토하는 것이 확실하다. 시공사가 공사도급 계약서를 기준으로 사업 방식에 대해 조합과 대립한 원인은 유럽발 금융위기, 글로벌 경기 침체, 국내 부동산경기의 급격한 하락으로 인한 대형 평형의 선호도 추락, 조합원 선분양으로 인한 일반분양 세대의 열악한 주거환경, 조합원 분양 세대의 대량 시장 유입 등으로 인한 미분양 때문에 4천억 원의 공사대금 손실이 예상되기 때문이다. 이러한 내용이 공사도급 계약서에 자세하게 명시되어 있었다면, 최 실장이 겪은 것처럼 안타까운 사태는 벌어지지 않았을 것이다. _ p.177-178
S은행에서 PB 업무를 담당하고 있는 최윤식 대리는 재개발과 재건축사업을 헷갈리는 경우가 종종 있다. 고액 자산가들의 PB 업무 담당자로서 전문가답게 설명할 수 있으면서도 고객들이 쉽게 이해할 수 있는 재개발과 재건축의 차이점은 무엇인가? 재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 기존의 건물이 아파트인가 또는 주택인가이다. 아파트를 새로운 아파트로 건축하는 것을 재건축이라고 하며, 일반 주택을 새로운 아파트로 개발하는 것을 재개발이라고 한다. 조금 더 구체적으로 이야기하면 재건축에서 말하는 건축은 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 것을 의미한다. 이는 기존의 시설들 외에 추가 시설을 개발하지 않는다는 의미로 해석된다. 재개발에서 말하는 개발은 새 아파트를 짓는 것만을 말하는 것이 아니라, 주거환경이 낙후된 지역에 기존의 도로, 상하수도, 공원 등 각종 기반시설을 정비하는 것까지 포함한다. 그래서 재개발은 공공사업의 성격을 띠고 있으며 공영하기 위해 강제수용을 허용하지만, 재건축은 민간주택사업의 성격으로 매도청구권이 인정되고 조합의 자율성이 강조된 사업이다. _ p.193-194
‘공급면적’이란 분양면적이라고도 하며, 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말한다. 공급

사람이 늙어가듯 도시 또한 시간이 경과할수록 물리적・기능적・경제적 노후화가 진행된다. 우리나라의 전체 도시의 절반 이상이 이미 노후화되고 있다. 따라서 앞으로 정부의 부동산정책도 이러한 노후도시 재생사업이다. 이 책은 저자가 20여 년간 도시재생에 대한 학문적 연구는 물론 재건축 현장에서 실무를 담당해오면서 경험한 성공과 실패를 통해 독자들에게 어디에 투자를 해야 성공할 수 있는지 그 방향을 제시해주고 있다.
권대중_(사)대한부동산학회 회장, 『도시재생론』 저자

주어진 시점에서 대상 부동산의 가격은 하나밖에 없지만 가치는 무수히 많다. 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 이 책은 저자의 20여 년간의 재건축사업의 현장 경험을 통해 장래 기대되는 편익을 찾는 현실적인 방법을 제시하며 재건축의 가치투자를 조언한다.
안정근_(사)한국부동산분석학회 4대 회장, 『부동산평가이론』 저자


이 책은 재건축 투자의 성공과 실패에 대한 생생한 사례를 다룸으로써 첫째, 재건축사업에 대한 상상력으로 구체적 사례를 통해 다양한 잠재적 원인의 가능성을 생각하게 한다. 둘째, 현상에 대한 유기적 이해를 가능하게 해 이론과 변수를 현상에 적용하고 해석할 수 있는 능력을 키우게 한다. 셋째, 재건축사업을 전체적으로 조망할 수 있게 해 지엽적인 문제나 관점에서 벗어나 전체적인 상황을 이해할 수 있게 한다.
강경규_명지대학교 부동산대학원 원장, 『현대회계원론』 저자

이 책의 장점은 한마디로 풍부한 사례다. 저자는 재건축사업의 경험을 바탕으로 성공 사례뿐만 아니라 실패 사례를 통해 재건축사업을 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다. 중간 중간에 이론적인 내용과 사례가 잘 어우러져 있어, 재건축지역의 입주자이거나 또는 그곳에 투자를 생각하는 분들에게 좋은 참고가 될 것이다.
임병준_한성대학교 부동산대학원 원장, 前 삼성경제연구소 수석연구원

저자는 재건축 수주업무에서 손꼽히는 인재로, 약 20년간의 실무경험을 통해 재건축의 성공과 실패 사례에 기초해 재건축을 쉽게 이해할 수 있도록 설명한다. 재테크로 재건축 투자에 관심을 갖는 일반인과 조합 설립부터 관리처분까지 수많은 이해관계자들의 재건축 업무를 해결하기 위해 실무지식을 찾는 재건축 현장 담당자들에게도 필요한 맥을 짚어주고 있다.
유선종_건국대학교 부동산학과 교수, 『생활 속의 부동산 13강』 저자

저자는 20여 년간 수많은 재건축사업을 직·간접적으로 경험하며 얻은 지식을 이론적으로 정립해 설명하고 있다. 특히 성공 사례만이 아닌 실패 사례를 통해서 두 번 다시 실패하지 않는 방법을 제시한다. 다양한 재건축 사례를 통해 현장감을 이해하고 투자 대상을 찾아 사업타당성 분석을 거치다 보면 어느덧 독자는 전문가의 식견을 갖추게 될 것이다.
조인창_한국부동산자산관리개발연구원 원장, 『부동산산업론』 저자

 

도시공학을 전공한 전문가답게 박 대리는 입지 분석부터 시작했다. 첫 번째 투자에 실패하지 않겠다는 일념으로 태평양아파트에 가서 아파트 내・외부를 꼼꼼히 살폈다. 단지 내부는 오래된 아파트의 전형적인 모습이었다. 주변 지역에 비해 지대가 높아서 신축 아파트에 입주하면 남향의 전망이 탁 트여 좋을 것 같았다. 남구청이 가까이에 있고, 지하철 못골역도 걸어서 10분 거리에 있었다. 부산시 남구의 주택재개발 기본계획 자료를 보니 못골역 주변 지역은 향후 재개발 대상으로, 주변 환경이 지금과는 다르게 대폭 개선될 것으로 예상되었다. 태평양아파트 주변에는 초등학교, 중・고등학교가 모두 걸어서 10분 이내인 거리에 있었고, 지하철 한 정거장 거리에 유엔기념공원이 있어 산책하기도 좋았다. 그리고 2003년 7월에 태평양아파트에서 1.5km 거리에 이마트가 오픈할 예정이어서 여자 친구가 좋아할 것 같았다. 태평양아파트의 입지는 교통, 교육 그리고 생활편익시설 등 입지 분석의 기준에서 어느 하나도 뒤처지지 않았다. _ p.22-23

광역적 입지와 국소적 입지의 가치를 사전에 충분히 분석하고 투자한다면, 송 과장과 같은 950%라는 엄청난 수익률은 아니더라도 안정적인 투자수익을 확보하는 것은 그리 어려운 일이 아닐 것이다. 송 과장의 제주 이도주공아파트 재건축사업 투자의 성공 요인은 첫째, 대규모 저층 주공아파트 재건축 단지는 실패하지 않는다는 기본에 충실했다는 것이다. 이도주공아파트는 입지가 우수하면서도 대규모로 신축되는 재건축 단지다. 생산요소 투입량의 증대(생산규모의 확대)에 따른 생산비 절약 또는 수익 향상의 이익이 발생한다는 경제학 용어인 ‘규모의 경제’에 따라 중·소규모 재건축 단지보다는 기본적으로 수익성이 높을 수밖에 없다. 둘째, 재건축 투자의 핵심은 대지지분이다. 송 과장은 이도주공아파트 단지 물건 중에서 대지지분 면적 대비 매매가격이 가장 낮은 물건에 투자했다. 재건축사업의 핵심은 기존 아파트를 철거하고 새 아파트를 신축하는 것이다. 기존 아파트를 철거하면 대지만 남는다. 결국 재건축사업의 재산가치는 기존 건물의 가치가 아닌 철거 이후 남아 있는 대지의 가치인 것이다. _ p.35-36


문 사장이 압구정 한양 7차 재건축 투자에 성공한 것은 첫째, 장기적인 입지가치에 투자했기 때문이다. 지금의 강남 재건축시장은 2015년 개포지역을 지나 2016년 반포지역, 그리고 2017년에는 송파지역이 중심이 될 가능성이 높다. 2018년은 강남에서 교육환경이 가장 우수한 대치동이 핵심이 될 것이며, 2019년 이후에는 마지막 남은 한강변 재건축인 압구정 전략정비구역이 대규모 통합적 재건축으로 진행될 예정이다. 강남 부동산에서 부의 흐름의 종착역이 바로 압구정이다. 문 사장의 장기적 입지가치를 고려한 투자가 성공의 핵심이었다. 둘째, 사업 추진에 대한 리스크를 최소화하기 위해 조합이 설립된 아파트에 투자했다. 시공사가 선정된 이후라도 추진위원회 단계는 사업 추진 여부가 확정된 것이 아니기에 문 사장은 당시 조합원들의 80%가 재건축사업에 동의해야 하는 조합 설립 인가 이후에 최종 투자를 결정했다. 조합 설립 인가 이후에 투자하면 수익률이 조금 낮아질 수 있지만, 재건축사업이 중단되는 최악의 리스크는 피할 수 있기 때문에 안정적인 투자라고 할 수 있다. _ p.79

더이상 가격이 상승할 것이라는 믿음이 없던 조 사장은 미련 없이 급매물로 5억 5천만 원에 아파트를 팔아버렸다. 그 결과 원금 1억 3천만 원의 손실이 발생했다. 2015년, 둔촌주공아파트는 재건축을 시작한 지 벌써 15년이 되어간다. 지난해 5월 서울시 도시건축위원회에서 재건축사업 계획안이 통과된 지 약 1년 2개월 만인 8월 30일에서야 최고 35층 건물에 1만 1,106세대 규모 재건축사업의 사업시행 인가를 받았다. 그리고 연말에 관리처분계획 총회를 개최할 예정이었다. 그러나 2015년 11월, 조합이 조합원 분양신청을 진행하면서 공동시공사인 현대사업단에서 공개한 조합원 추가부담금이 당초 예상보다 최대 1억 5천만 원가량 높게 나와 조합원들과 시공사의 갈등이 커지고 있다. 현대사업단은 추정 일반 분양가를 3.3m2당 2,400만 원, 2,600만 원, 2,800만 원의 3가지 경우로 가정하고, 각각의 무상지분율을 132%, 145%, 158%로 제시했다. 예를 들어 3.3m2당 2,400만 원에 분양한다면 조합원 무상지분율은 132%라는 것이다. _ p.114

시공사를 선정한 이후 신속하게 관리처분계획안을 접수해서 237억 원의 개발부담금을 면제받은 탄방 1구역은 어느 재건축사업장보다 모범적으로 신속하게 사업을 추진했다. 그 결과 추진위원회 설립 전에는 3.3m2당 200만 원대에 거래되던 주택이 2년이 채 안 되어 관리처분계획을 신청하고 나니 2배가 넘는 500만 원까지 급격히 상승했던 것이다. 재건축사업에서는 신속한 사업 추진이 조합원들의 가치를 극대화한다는 것을 보여주는 대표적인 사례다. 이와는 반대로 사업 추진 과정에서 무리하게 조합원들의 이익만을 추구하다 보면 오히려 손해를 입을 수 있다. 시공사 선정과정에서 조합원들이 찬성한 시공사의 사업참여조건에 대해 시공사과 공사도급 계약을 체결한 이후라도, 조합은 조합원들의 이익을 위해서 시공사에 변경요청을 할 수 있다. 그러나 그것이 협상의 대상이 아닌 일방적인 주장이 되고, 한쪽만 유리한 조건이라면 그 협상은 이루어지지 않을 것이다. 결국 조합의 무리한 요구에 따라 협상은 결렬되었고, 기존 시공사와 계약을 해지하고 새로운 시공사를 선정했지만, 조합의 무리한 사업조건 변경요구로 인해 사업 추진이 어렵기는 마찬가지였다. _ p.146

분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 입찰과정과 사업제안서 내용에 대한 법률적 해석을 통해 공사도급 계약서를 작성해야 한다. 시공사 선정과정에서 시공사의 홍보직원들이 구두상으로 설명한 사항은 법적인 효력이 없다는 것을 명심해야 한다. 그리고 조합이 공사도급 계약서 작성에 대한 법률적 전문성이 부족할 수 있기 때문에 계약 체결 이전에 반드시 변호사의 검토를 거쳐야 하며, 추가비용이 들더라도 여러 명의 변호사를 통해 공사도급 계약서를 검토하는 것이 확실하다. 시공사가 공사도급 계약서를 기준으로 사업 방식에 대해 조합과 대립한 원인은 유럽발 금융위기, 글로벌 경기 침체, 국내 부동산경기의 급격한 하락으로 인한 대형 평형의 선호도 추락, 조합원 선분양으로 인한 일반분양 세대의 열악한 주거환경, 조합원 분양 세대의 대량 시장 유입 등으로 인한 미분양 때문에 4천억 원의 공사대금 손실이 예상되기 때문이다. 이러한 내용이 공사도급 계약서에 자세하게 명시되어 있었다면, 최 실장이 겪은 것처럼 안타까운 사태는 벌어지지 않았을 것이다. _ p.177-178

S은행에서 PB 업무를 담당하고 있는 최윤식 대리는 재개발과 재건축사업을 헷갈리는 경우가 종종 있다. 고액 자산가들의 PB 업무 담당자로서 전문가답게 설명할 수 있으면서도 고객들이 쉽게 이해할 수 있는 재개발과 재건축의 차이점은 무엇인가? 재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 기존의 건물이 아파트인가 또는 주택인가이다. 아파트를 새로운 아파트로 건축하는 것을 재건축이라고 하며, 일반 주택을 새로운 아파트로 개발하는 것을 재개발이라고 한다. 조금 더 구체적으로 이야기하면 재건축에서 말하는 건축은 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 것을 의미한다. 이는 기존의 시설들 외에 추가 시설을 개발하지 않는다는 의미로 해석된다. 재개발에서 말하는 개발은 새 아파트를 짓는 것만을 말하는 것이 아니라, 주거환경이 낙후된 지역에 기존의 도로, 상하수도, 공원 등 각종 기반시설을 정비하는 것까지 포함한다. 그래서 재개발은 공공사업의 성격을 띠고 있으며 공영하기 위해 강제수용을 허용하지만, 재건축은 민간주택사업의 성격으로 매도청구권이 인정되고 조합의 자율성이 강조된 사업이다. _ p.193-194

‘공급면적’이란 분양면적이라고도 하며, 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말한다. 공급면적은 전용면적에 계단 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등 ‘주거공용면적’을 더한 면적이다. 우리가 흔히 말하는 아파트 단가, 즉 3.3m2당 가격의 기준이 되는 면적을 말한다. ‘계약면적’이란 공급면적에 관리사무소나 지하주차장 등 자신과 밀접하지 않은 공용면적을 포함한 면적을 말한다. 계약면적은 계약할 때 기준으로 사용하는 면적인데, 같은 103m2(31평)라고 해도 계약면적 103m2(31평)면 아무래도 작을 수밖에 없다. 계약면적까지는 모두 분양가에 포함된다. 마지막으로 ‘대지지분’이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 세대수로 나눠 등기부에 표시하는 면적을 말한다. 아파트의 대지면적은 넓은 반면 세대수가 적고, 건축면적이 작을수록 대지지분은 늘어나게 된다. 결과적으로 용적률이 낮을수록 대지지분은 높아지게 되는 원리다. 재건축 투자자라면 구입하고자 하는 아파트의 평형보다는 해당 평형의 대지지분을 반드시 확인해야 하며, 실제로 재건축 아파트의 시세 역시 대지지분을 중심으로 형성되는 경우가 일반적이다. _ p.208

지분제는 시공사가 조합원들에게 대지지분에 따른 무상지분율을 제시해 조합원들이 추가부담금 없이 받을 수 있는 신축 아파트 면적의 비율을 미리 정하는 것을 말한다. 예를 들어 대지지분이 66m2(20평)인 아파트의 재건축 무상지분율이 150%라면 조합원은 신축 아파트의 99m2(30평)까지는 추가부담금 없이 분양받을 수 있다[신축 아파트의 평형이 112m2(34평)라면 무상으로 분양받는 99m2(30평)를 제외한 13m2(4평)에 대한 추가부담금만 납부하면 된다]. 지분제는 시공사가 제시한 무상지분율만큼 확정된 개발이익을 제공하고, 사업이익은 물론 위험까지도 부담하는 사업방식이다. 따라서 부동산시장이 좋을 경우에는 건설사의 이익이 커지지만 반대일 경우에는 위험이 커진다. 고덕주공 7단지의 경우처럼 시공사가 지분제에서 도급제로 변경을 요구하는 이유는 부동산시장이 불안정하기 때문에 시공사 입장에서 위험요소가 큰 지분제방식을 변경하려는 것이다. 반면 도급제는 사업의 이익과 위험요소는 재건축조합에 귀속시키고 시공사는 단순히 공사만 하는 것으로, 시공사의 위험을 최소화하는 방식이다. _ p.219

1980년대 초반 정부가 내세운 주택정책 목표는 주택 공급 확대와 주택 가격 안정에 있었다. 이에 따라 1980년 정부는 1981년부터 1991년까지 11년간 주택 500만 호를 건설해 주택보급률을 90% 이상 제고시키는 것을 목표로 했다. 결과적으로 500만 호 건설은 실현되지 않았지만, 정부는 이를 계기로 주택난 완화를 위해 대단위 주택 단지를 개발했다. 1981~1983년에 걸쳐 정부의 500만 호 주택건설계획에 따라 개포지구가 조성되었다. 서울특별시와 한국토지개발공사, 대한주택공사가 택지 개발과 토지구획 정리사업을 담당했다. 이에 따라 1970년대까지는 거점조차 마련되지 않았던 개포동과 일원동에 대단위 아파트 단지가 형성되었다. 대한주택공사는 1982년에 1단지부터 4단지까지 5층 국민주택 규모로, 1983년 5단지부터 7단지까지는 고층 아파트로 총 1만 3,345세대분을 건립했다. 그 밖에 개포현대, 개포경남, 개포우성 등은 고층 아파트로 건립되었으며, 서울특별시도 5층의 국민주택 규모 1,970세대분을 건립해 모두 1만 6,814세대로 하나의 지방도시규모라 할 만하다. _ p.269

조합원 입장에서 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별기준도 당연히 조합원의 사업성이 높은 것이 가장 중요하다. 조합원의 사업성이 높아야 재건축사업을 통한 조합원의 부담금을 최소화할 수 있다. 부담금을 최소화하기 위해서는 정해진 분양가에 대비해 조합원의 권리가액인 대지지분가가 높아야 한다. 분양가보다 조합원의 대지지분가가 높으면 부담금을 납부하지 않고, 오히려 환급금을 받을 수 있기 때문이다. 따라서 대지지분이 큰 재건축물건이 조합원 입장에서 사업성이 높다고 할 수 있다. 대지지분은 고정된 것이므로 사업성에 따라 지분의 크기가 변하지 않지만, 3.3m2당 개발이익은 사업성에 따라 차이가 크게 날 수 있다. 대지지분가는 고정된 대지지분에 3.3m2당 개발이익을 곱한 것으로, 3.3m2당 개발이익이 높아야 대지지분가도 높다. 3.3m2당 개발이익이 높으려면 총수입은 많고 총지출은 적어야 한다. 총수입이 많으려면 분양수입이 많아야 하고, 분양수입이 많으려면 분양가와 분양연면적이 커야 한다. 총지출을 줄이기 위해서는 공사비와 사업경비를 최소화해야 한다. _ p.299-300

클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)은 서울특별시청에서 운영하는 사이트로, 조합 정보 공개 시스템, 공공관리제도 등을 안내하고 있다. 클린업시스템이란 재개발・재건축 등 정비사업의 추진과정을 투명하게 공개하기 위해 서울시에서 구축한 사이트로, 서울시에서 운영하는 ‘통합 홈페이지’와 추진위원회・조합에서 운영하는 ‘추진위원회・조합’ 홈페이지로 구성되어 있다. 정비사업 운영주체와 조합원들 간 의사소통의 주요 매개체 역할을 하는 홈페이지가 추진위원회나 조합의 자율에 맡겨져 개별적으로 진행됨에 따라, 공개정보의 종류 및 범위가 매우 상이한 것이 문제였다. 클린업시스템은 이를 보완하기 위해 추진위원회와 조합에서 제공하는 정보를 통일하고, 형식적인 정보가 아닌 조합원들이 원하는 실질적인 정보를 공개함으로써 시민 중심의 정비사업이 될 수 있도록 지원하는 시스템이다. 이 밖에 국내 모든 신문의 부동산 뉴스를 신속하게 제공하는 네이버 부동산 뉴스투자정보(land.naver.com/news)가 있다. _ p.307

시공사들은 왜 이렇게 불법적인 방법을 동원해서라도 재건축사업의 시공사에 선정되려는 것일까? 첫째, 정부의 부동산정책에 따라 대규모 택지 및 신도시 개발 중단 등의 영향으로 재건축 외에는 신규 주택을 공급할 수 있는 길이 사라지자 재건축사업 수주에 보다 공격적으로 나서는 것이다. 둘째, 재건축사업은 조합원들의 토지를 기반으로 사업을 추진하는 것이므로 시공사는 토지를 확보하기 위한 대규모의 토지 매입비용이 필요하지 않다. 셋째, 신규 분양 물량 중 조합원분양 물량은 거의 확정된 것으로, 일반적인 주택개발사업과 비교해 일반분양에 대한 미분양 위험이 상대적으로 적다. 넷째, 재건축사업은 주거생활에 필요한 생활편익시설 등은 이미 갖추어져 있어 기반시설은 양호하나 노후되어 생활하기 불편한 아파트를 재건축하는 것으로 기본적 입지가 우수해 비교적 분양성이 좋다. 다섯째, 박근혜 정부가 아파트 재건축 연한을 30년으로 단축하는 등 재건축사업에 대한 규제들이 잇달아 폐지・완화되어 재건축사업을 추진할 수 있는 대상 아파트가 지속적으로 늘어나고 있는 것도 큰 영향을 미치고 있다. _ p.330

조합 설립 이후 사업시행 인가를 받기 위해서는 서울시의 건축심의를 통과해야 하는데, 이 건축심의 과정에서 재건축사업의 사업성이 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 용적률이나 층수 등의 상향 조정으로 사업성이 개선되는 경우도 있지만, 이보다는 용적률이나 층수가 축소되는 경우가 더 많다. 또한 기타 심의조건 때문에 사업성이 감소하는 경우가 다수다. 실제 2008년 12월에 조합이 설립되었으나 아직까지도 사업시행 인가를 받지 못하고 있는 동부이촌동의 왕궁아파트 재건축조합은 2011년 11월 ‘한강 르네상스’에 따른 이촌전략정비구역 지구단위계획에 맞추어 47층, 250세대, 1 대 1 재건축을 적용한 건축심의를 서울시에 접수했으나 반려받았다. 이촌전략정비구역 지구단위계획의 세부계획이 수립되지 않았다는 이유에서다. 인접한 렉스아파트는 56층 재건축심의가 통과되었으나, 왕궁아파트는 서울시의 층수 제한이 포함된 한강변 관리기본계획에 따라야 하는 상황이다. 이촌지구는 남산과 용산공원의 조망을 위해서 15층 이하로 제한한다는 소문 때문에 가격이 급격히 하락하기도 했다. _ p.346

모델하우스를 제대로 보기 위해서는 첫째, 주변 환경과 단지 배치를 먼저 확인해야 한다. 평형의 내부를 보기 전에 먼저 주변 현황도, 단지 배치도를 확인해야 한다. 주변 현황도에서는 도로 현황 또는 지하철 연계방법 등을 살펴야 하며, 단지 배치도에서는 단지의 간격과 형태, 방향, 경사도, 출입구의 위치, 주차시설, 놀이터, 상가 위치 등을 살핀다. 그 후 관리처분을 통해 분양받은 평형의 단지 내 배치와 방향, 층 등을 살펴본다. 둘째, 모델하우스 세대 내부로 들어가서 확인하기 이전에 해당 평형의 평면도를 보고 세대 내부의 구성을 먼저 파악해야 한다. 왜냐하면 내부에 들어갈 경우 전체 구조를 보기 어렵기 때문이다. 세대 내부에 방문하면 거실, 침실, 주방, 욕실, 발코니와 현관을 구분해 살펴본다. 거실에서는 소파를 배치하기 위한 공간 활용, 거실 세대의 모양과 크기, 디자인 적절성과 실용성, 거실장의 부속 철물(손잡이, 서랍 레일 등) 재질 확인, 에어컨 전용 전원과 실외기를 연결할 수 있는 배관용 공간, 거실 내 전화코드, 콘센트 등의 위치와 수량, 거실 조명기구의 밝기, 인터폰, 비상등, 스피커 위치의 적정성과 편리성 등을 파악한다.
_ p.369-370

목차
지은이의 말 _ 다른 사람의 성공과 실패로 나의 재건축은 성공한다!
Part 1. 성공한 재건축 투자자들
단돈 1천만 원으로 재건축 투자에 성공하다(부산 태평양아파트)
1천만 원으로 무작정 시작한 재건축 투?자 | 이주비 활용을 통한 투자비용의 최소화 | 성공 요인: 입지 분석이 투자의 기본이다 | One Point Lesson: 투자 대상 지역의 재건축사업에 대한 사업성과 신뢰성을 사전에 파악하는 방법
저층 주공아파트에 대한 확신이 950%의 수익률로!(제주 이도주공아파트)
2천만 원에 제주도 아파트 한 채 | 주거입지에 대한 확신과 기다림 | 성공 요인: 저층 주공아파트는 재건축 성공의 기본 공식이다 | One Point Lesson: 재건축사업의 추진 가능성을 판단하는 방법
인접 단독주택 공동개발을 통한 성공 투자(강서 문화연립)
소형 연립주택 재건축의 기회 | 단독주택이 연립 재건축구역에 포함되어 투자수익률은 230%로! | 성공 요인: 통합 재건축의 경제적 시너지 효과 | One Point Lesson: 투자가치가 없는 재건축사업을 투자가치가 있게 만드는 방법
강남 8학군의 교육 불패, 가격 폭등을 일으키다(대치 은마아파트)
강남의 재건축조합원들은 정책도 만든다 | 강남의 교육가치 평가에 따른 투자 성공 | 성공 요인: 상징성과 대표성은 곧 투자가치다 | One Point Lesson: 수익 극대화 투자란 무엇인가?
재건축 규제 강화에 따른 역발상 투자(강동 고덕주공 6단지 아파트)
억제 위주의 부동산정책, 위기가 곧 기회다 | 현실적으로 무리한 사업조건이라면 매도하는 것이 좋다 | 성공 요인: 고점과 저점에 대한 관점의 차별화 | One Point Lesson: 남들과 똑같이 투자하지 마라
입지적 가치는 변하지 않는다(압구정 한양 7차 아파트)
장기적인 미래 시장을 모르면 현재만 본다 | 장기적인 가치는 결국 입지다 | 성공 요인: 변하지 않는 한강변의 가치 | One Point Lesson: 안정적인 투자수익률을 확보하려면 여유자금이 필요하다
지하철 3호선 황금노선에 투자하라(역삼 진달래 3차 아파트)
강남의 지하철 3호선 라인에 투자하면 성공한다 | 주거입지의 최고 덕목은 접근성이다 | 성공 요인: 아파트는 접근성이 첫 번째다 | One Point Lesson: 역세권 아파트 투자시 꼭 알아야 할 것
랜드마크의 가치 창출, 잠실 롯데월드(잠실주공 5단지 아파트)
서울 올림픽과 서울의 디즈니랜드 | 부동산 투자는 타이밍이 중요하다 | 성공 요인: 랜드마크의 가치에 투자하기 | One Point Lesson: 재건축 아파트를 싸게 매수하는 방법
Part 2. 실패를 통해 배우는 재건축 투자
조합원이 모르는 시공사 사업제안서의 비밀(둔촌주공아파트)
사업참여조건의 실질적인 결정은 시공사가 하는가? | 시공사 사업제안서 중 기타사업조건의 진정한 의미는 추가부담금이다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축사업의 핵심은 사업 추진 속도다 | One Point Lesson: 시공사 사업참여조건의 변동 여부를 확인하는 방법
조합투명성의 훼손, 장기간의 사업 중단(신림 강남아파트)
신문기사 한 줄, 전화 한 통으로 투자한 재건축 | 귀찮음 때문에 날려버린 1억 원 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 신뢰도가 투자 검토의 첫 번째다 | One Point Lesson: 재건축조합의 신뢰성을 확인하는 방법
서면결의서가 만든 3,600억 원 소송(반포주공 3단지 아파트)
내용도 모르고 찬성에 찍은 도장 값 3,600억 원 | 일반조합원은 예측하기 어려운 부동산시장의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 안건 처리는 곧 내 재산의 처리다 | One Point Lesson: 조합총회의 안건에 정확하게 의사표시를 하는 방법
감정평가에 발목 잡혀 생긴 장기간의 사업 지연(대전 탄방 1구역)
시공사들의 치열한 수주 경쟁 | 감정평가의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 무리한 이익 추구는 오히려 손해다 | One Point Lesson: 재건축사업에서 모두가 성공할 수 있는 협상의 법칙
예측하지 못한 일조권 때문에 사업 중단 위기에 처하다(대치 청실아파트)
끝날 때까지 끝난 게 아니다! | 재건축사업 추진에 치명적인 일조권 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 아파트 북쪽은 무조건 일조권을 검토하기 | One Point Lesson: 관리처분총회 이후 추가부담금을 최소화하는 방법
재건축조합의 비상대책위원회는 필요악인가?(가락시영아파트)
가락시영 재건축사업 비상대책위원회의 시작 | 비상대책위원회의 결과는 사업 지연에 따른 대출이자의 독배다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 반대는 합리적?절차적 토론으로 한다 | One Point Lesson: 기회비용을 극대화하기 위한 소송 없는 재건축 투자법
폭탄 부담금에 따른 입주 포기(부산 AID아파트)
부산 해운대의 랜드마크, AID아파트 | 예상치 못한 환경보존 논리에 따른 사업주체 간의 갈등과 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 확정지분제는 없다 | One Point Lesson: 시공사의 사업조건 변경에 따른 조합원과의 분쟁을 막는 방법
고분양가로 발생한 미분양은 조합원의 책임이다(부천 약대주공아파트)
고분양가 전략으로 발생한 미분양의 책임을 조합원에게! | 시공사의 공사 중단 압박, 조건 변경에 따른 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 예비비는 안정적인 사업 추진의 기본이다 | One Point Lesson: 상황에 따른 적절한 투자 시점을 판단하는 방법
Part 3. 재건축사업의 기초 지식부터 익히자
재건축 투자시 꼭 알아야 할 재건축사업의 기초 개념
재개발과 재건축의 차이는 무엇인가? | 주택 재건축의 사업절차는 어떻게 되는가?
조합원과 세입자, 그들은 누구인가?
조합원이 되기 위한 자격은 무엇인가? | 토지 등 소유자와 구분소유자란 무엇인가?
재건축 투자에서 대지지분만큼 중요한 것은 없다
재건축사업에서 가장 중요한 면적 기준은 무엇인가? | 사업 추진에 막대한 영향을 미치는 공유지분이란 무엇인가?
재건축사업의 성패는 용적률이 좌우한다
재건축사업에서 용적률이 왜 중요한가? | 기준용적률과 허용용적률, 그리고 상한용적률
부담금과 사업방식을 파악하자
추가부담금은 어떻게 산정하는가? | 재건축 수익률은 어떻게 산정하는가? | 도급제와 지분제 중 어느 방식이 좋은가? | 도급제는 추가부담금이 있고, 지분제는 추가부담금이 없는가?
재건축사업의 무상지분율이란 무엇인가?
무상지분율은 무조건 높은 것이 좋은가? | 분양가와 무상지분율은 어떤 관계인가?
조합원분양가와 일반분양가, 무엇이 다른가?
조합원분양가와 일반분양가는 차이가 클수록 유리한가? | 조합원의 재산가치는 감정평가를 높게 받아야 상승하는가? | 일반분양가는 어떻게 책정되는가?
감정평가와 권리가액, 그 차이는 무엇인가?
재건축사업의 감정평가 종류에는 무엇이 있는가? | 감정평가액과 권리가액의 차이점은 무엇인가?
신속한 이주는 사업 추진에 매우 중요하다
이주비의 책정기준은 어떻게 되는가? | 기본이주비를 지원받지 않으면 어떤 혜택이 있는가? | 세입자가 보상받을 수 있는 권리가 있는가? | 이주하면서 돈 버는 방법은 무엇인가?
재건축 절세 방법은 무엇인가?
재건축 참여자의 성격에 따라 세금이 달라진다 | 조합원 및 일반분양자의 취득세에 대해 알아보자 | 조합원 및 일반분양자의 양도세에 대해 알아보자
Part 4. 사업절차를 파악하자: 강남 재건축 실제 사례 분석
기본계획과 안전진단의 실제 사례
강남구 압구정 미성 2차 아파트의 기본계획 수립조건 | 강남구 압구정 현대아파트의 안전진단 통과 이후 가격 상승
정비계획 수립과 정비구역 지정의 실제 사례
송파구 잠실 우성 1?2?3차 아파트의 정비계획 수립시 중요 확인사항 | 강남구 개포주공 6?7단지 아파트의 정비구역 지정을 위한 동의서 징구
추진위원회와 조합 설립의 실제 사례
강남구 대치동 은마아파트의