국세청 출신 부동산 경매 전문가의 특급 절세 조언!
-부동산 경매, 세금을 알아야 제대로 남는다!

절세는 세금 고지서가 나오기 전에 세금 줄이려는 노력,
탈세는 세금 고지서가 나온 뒤 세금을 덜 내려는 꼼수다!



부동산 경매에 임하려면 우선 자금출처조사에 관한 지식 등 증여세에 대해 알아야 한다. 또한 낙찰을 받고 난 뒤 소유권 이전 시의 취득세, 처분 시의 양도소득세 등을 평소 경매진행과정에서 알아두면 세금 때문에 밤잠 설치는 일은 없을 것이다.

세금 고지서가 나오기 전에 세금을 줄이고자 노력하는 것은 절세가 되지만, 고지서가 나온 뒤 줄이려고 하는 것은 탈세가 된다. 모든 상황이 마무리된 다음 세금 걱정을 하면 이미 때는 늦다. 사전에 절세 계획을 세우고 그 계획이 이루어질 수 있도록 노력해야 한다.

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<머리말>
중에서



■ 부동산 경매에서 초보자일수록 수익성 좋은 물건을 잡고도
세금 문제를 소홀히 하여 낭패를 보는 경우가 많다!



최근 경매 물건은 적은데 경매하는 이들은 늘었다고 한다. 주변에서 ‘경매로 얼마를 벌었다’는 얘기도 적잖이 들을 수 있다. 그러나 정작 알고 보면 속빈 강정처럼 겉으로 남고 속으로 밑진 실속 없는 경우가 많다. 이는 경매 과정에서 사전에 반드시 알고 대처해야 하는 세금 문제를 소홀히 한 까닭이다.



지금까지 출간된 부동산 경매 관련 책 중에는 ‘세금’과 ‘절세’에 관해 아주 사소한 부분까지 상세히 다룬 도서가 그리 많지 않다. 이번에 펴낸 《부동산 경매와 절세전략》은 국세청과 부동산 경매 분야에서 각각 15년 동안 일하며 쌓은 전문 세무지식과, 부동산 경매 실전 경험을 바탕으로 부동산 경매 관련 세금을, 최근 2018년 개정 세법을 적용하여 완벽하게 총정리해 놓은 책이다.



저자는 경매 낙찰을 받은 뒤 세금 문제로 곤란을 겪는 이들의 상담 요청을 수없이 받고 결국 이 책을 쓰기로 했다. 특히 초보자일수록 경매에서 수익은 창출했으나 마무리 순서인 세금 문제에 막혀 수익을 가처분소득으로 만들지 못한 경우가 많았기에, 초보자들이 알아야 할 기본 지식부터 차근차근 상세히 다루었다.



이 책에는 부동산 경매에 임하기 전에 미리 알아두어야 할 세법, 경매 과정의 각 단계별로 챙겨야 할 세금, 경우에 따라 돌발적으로 부딪힐 수 있는 세금 문제에 현실적으로 대처하는 방법 등 경매 초보자에게 유용한 지식은 물론, 경매 전문가들도 알아야 할 지식까지 총망라하여 소개하고 있다.



책은 총 3개 파트(1. 기초가 튼튼해야 만사가 튼튼하다, 2. 배웠으면 저질러 보자, 3. 마무리를 잘하자)에 15개 챕터로 구성되어 있고, 세부 항목은 찾아보기에 가까울 정도로 세분화되어 있어 경매 현장에서, 또는 진행 상황별로 대비가 필요한 부분을 바로바로 찾아볼 수 있다.

일반적인 경우에 건물은 건축물관리대장이 작성되고 등기부등본이 작성되는데, 미등기 건물의 경매가 진행될 경우에는 건축물관리대장 없이 직권으로 등기되고 경매가 진행된다. 이런 경우 등기부등본이 있다 하여 건물이 정상적인 건축물이라 단정하지 말고, 건축물관리대장이 왜 없는지를 반드시 확인해야 한다.
즉, 위반 건축물인 경우에도 등기가 될 수 있으므로 건축물관리대장이 존재하지 않는 건물은 위반 건축물 여부를 확인하여, 위반 건축물이라면 이행강제금이 부과되고 있는지, 합법화할 수 있는지 등을 확인한 뒤 입찰을 고려해야 한다.

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낙찰 후 감당할 수 있는 자금 능력을 먼저 확인한 뒤 입찰해야 한다. 지금도 누군가는 낙찰받고, 누군가는 낙찰잔금을 납부하지 못해 입찰보증금을 몰수당하고 그 물건은 다시 재경매에 나오고 있다. 은행이나 보험사를 통해 낙찰 잔금 대출을 받을 수 있기 때문에 대출을 포함해 경매물건이 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 봐야 한다. 물건에 따라서 대출 가능 금액이 다르다. 입찰 전에 대출 가능 금액을 확인한 뒤 입찰해야 한다. 대출자의 신용도에 따라서 대출금리도 차이가 있으므로 평소에 신용을 관리하는 것은 기본이다.

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가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채권자가 장래 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자의 재산을 일시 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것이다. 순위에 관계없이 경매진행으로 원칙적으로 소멸되는 권리이다. 예를 들어 채권자가 채무자를 상대로 대여금청구의 소를 제기하여 전부 승소판결을 받았다 할지라도 채무자가 자기 명의의 재산을 모두 다른 사람 명의로 돌려놓았거나 처분하였다면 그동안 채권자가 승소판결 받기 위해 들였던 수고와 노력은 물거품이 되고 만다. 즉 채무자 명의로 된 재산이 한 푼도 없으므로 실질적으로 을에게 돈을 받아낼 수 없는 손해발생을 방지하기 위한 보전처분이 가압류이다.

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아파트는 부동산 경매에서 가장 인기 있는 물건이다. 누구든지 조금만 공부하고 노력한다면 경매 입찰에서 낙찰까지 실수 없이 해낼 수 있다. 그러나 진입 장벽이 낮아서 누구든지 접근 가능하여 경쟁률도 높고, 자칫 중개업소를 통해 매입할 수 있는 급매물보다 더 비싼 가격에 취득할 수 있으므로 시세 조사를 철저히 해야 한다.

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재산취득자금 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 재산취득자금 및 채무상환자금 증여추정 배제기준금액 이하라도 증여세 과세대상이 된다. 따라서 재산취득 등 중대한 경제행위를 하기에 앞서 이러한 조사배제 규정을 참고하여 자금출처 소명 기준을 최대한 갖출 수 있도록 해야 뜻하지 않은 세금 고지서를 피할 수 있다.

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경매물건의 수만큼이나 다양하고 복잡한 문제가 존재하고 이로 인해 다수의 입찰자가 함정에 빠지기도 한다. 경매 함정에 빠졌을 때 구제 방법으로 민사집행법은 매각불허가신청과 즉시항고를 규정하고 있다.
입찰에 응해 낙찰받았을 경우 매각기일로부터 7일간 주어진 매각 불허가신청 기간 동안 법원에 보관된 집행기록 열람 또는 낙찰부동산의 현장 방문을 통해 물건 상태나 점유관계 등을 다시 파악하여 전에 확인하고 파악한 것과 다름이 없는지 알아보아야 한다. 낙찰부동산에 예상하지 못한 하자가 발견되었을 때 매각불허가신청을 해야 한다.

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부동산 경매로 낙찰받을 때 부부 공동명의로 취득하면 세금을 줄일 수 있다.
－ 부부간의 증여일 경우 공제액은 6억 원이다.
－ 공동명의 시 아낄 수 있는 세금은 종합부동산세, 재산세, 양도소득세 등이다.
1) 종합부동산세는 주택가격이 6억 원 이상일 경우 부과되는 세금이다. 주택가격이 비쌀수록 세율도 오르는 누진세율이 적용된다. 종합부동산세는 개인별 합산으로 과세하기 때문에 가격이 비싼 주택은 공동명의로 하면 혜택을 볼 수 있다.
2) 양도소득세도 마찬가지다. 양도소득세는 주택을 팔 때 발생하는 차익에 따라 6~40%가 적용된다. 공동명의인 주택을 팔면 이득을 지분대로 나눠 과세하기 때문에 세금을 줄일 수 있다.

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손해를 보았더라도 반드시 신고해야 한다. 신고를 해야 불이익이 없고, 같은 과세 기간에 양도차손을 통합하여 세금을 아낄 수 있다. 부동산 경매 또는 공매를 통하여 보유 부동산이 타인에게 넘어가는 경우에도 양도소득세를 신고해야 한다.

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다운계약서에 의한 양도소득세의 제척기간은 양도소득세 신고일로부터 10년까지 과세할 수 있다. 현행 국세기본법상 일반적인 경우 5년의 부과제척기간을 적용하고 있으나 납세자가 법정 신고기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 않은 경우에는 7년, 납세자가 사기, 기타 부정한 행위로 국세를 포탈하거나 환급·공제받는 경우에는 10년의 부과제척기간을 적용한다. 다운계약서는 사기, 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우로 판단해 10년의 부과제척기간이 적용된다.

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업계약서는 다운계약서와 반대로 실제거래금액보다 큰 금액으로 부동산을 사고파는 것으로 작성한 계약서를 말한다. 부동산 매도인은 업계약서를 작성함으로써 얻을 수 있는 경제적 이익은 크게 없다. 부동산 매도인은 실제 금액보다 더 큰 금액으로 양도가액이 신고되므로 일반적으로 매수인에게 양도소득세 보전을 요구한다.
부동산 매수인의 업계약서 작성 목적은 크게 두 가지이다.
첫째, 향후 해당 부동산을 양도할 경우 취득가액이 올라가게 됨에 따라 양도소득세를 탈세할 수 있다.
둘째, 금융기관에서 대출을 받는다면 대출 한도가 부동산의 시세에 따라 결정되므로 대출금을 실제 취득한 금액보다 더 많이 받을 수 있다.

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양도소득의 경우에는 결손금의 이월공제가 허용되지 아니한다. 양도차손이 발생한 연도에 다른 자산의 양도소득금액과 통산할 수 있을 뿐이며, 통산의 결과가 양도차손인 경우에는 그대로 소멸되며 다음 과세기간으로 이월되지 아니한다.

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일반 상가의 임대소득자는 부가가치세를 납부해야 하므로 사업자등록을 해야 한다. 이때 낙찰을 누가 받느냐에 따라 세금 차이가 많이 나므로 비교해서 세금이 적은 쪽으로 낙찰을 고려해야 한다. 즉 임대소득자가 누구냐에 따라 세금이 많이 달라진다.
상가 임대사업자는 사업자등록을 해야 하며, 부가가치세, 소득세를 납부해야 할 의무가 있다. 국세에 따라 지방세, 4대 보험료 등을 납부해야 하므로 절세를 위해 부부간의 공동 명의 등도 고려해야 한다.

Preface 부동산 경매에서 세금의 중요성

PART 1 기초가 튼튼해야 만사가 튼튼하다
Chapter 1 부동산 경매물건 찾기
Chapter 2 시간과 돈을 절약하는 정확한 권리분석 방법
Chapter 3 누구나 알고 있어야 할 임차권의 세계
Chapter 4 부동산 경매의 성패를 가르는 물건별 현장 조사(임장)
Chapter 5 전원주택
Chapter 6 각종 허가절차, 반드시 입찰 전에 전문가에게 문의하라

PART 2 배웠으면 저질러 보자
Chapter 7 자금출처조사
Chapter 8 입찰
Chapter 9 소유권 이전
Chapter 10 취득세
Chapter 11 배당과 조세우선권
Chapter 12 명도

PART 3 마무리를 잘하자
Chapter 13 양도소득세-부동산 경매의 마무리는 세금이다
Chapter 14 부동산 매매업과 임대업
Chapter 15 기타