이제, 강남 아파트 대신
4차 산업 미국 리츠에 투자하라
포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당기고,
앞으로 10년은 부동산이든 주식이든 4차 산업 인프라 투자가 성공한다
코로나19 사태로 ‘사회적 거리 두기’를 해야 하는 현실에서 모든 생활환경은 비대면 비접촉이라는 언택트(untact) 시대가 되었다. 하지만 이것은 진정한 비접촉을 뜻하는 것이 아니라 디지털로 연결된 접촉, 즉 디지털 콘택트(digital contact)를 의미한다. 그것도 이전보다 훨씬 다양하고 폭넓은 디지털 접촉이 이루어지는 시대가 되었다. 인터넷 쇼핑, 인터넷 뱅킹, 핀테크, 디지털 미디어, 원격의료, 온라인 교육, 음식 배달 등 다양한 분야가 직접 접촉하지 않고 디지털로 접촉이 이루어지고 있다. 생활 전반에 걸쳐 언택트 시대는 본격화되고 있고, 이를 준비하는 기업들의 디지털 전환은 본격적인 성장이 진행될 전망이다. 또 이의 바탕이 되는 네트워크 시스템, 인공지능, 빅데이터, 사물인터넷, 데이터센터, 클라우드, 반도체 등의 분야도 장기적인 고성장 국면으로 접어들고 있다.
결국 포스트 코로나 시대는 디지털 콘택트를 바탕으로 4차 산업혁명의 발전 속도를 가속화할 것이고, 이에 따라 구글 아마존, 애플, 페이스북, 마이크로소프트, 넷플릭스, 네이버, 카카오 등 디지털 1등 플랫폼 기업들의 생태계 확장은 더욱 가속화될 것이며, 이를 위한 디지털 인프라 설치가 집중적으로 투자될 것이다. 그리고 바로 여기에 투자의 기회가 있다.
코로나19 사태로 개인이나 기업이나 디지털화되고 있으므로 많은 데이터들이 빅데이터화되면서 보존되어야 하고, 많은 동영상 스트리밍이나 영상회의, 또 온라인 교육 등을 위해 저장 공간에 저장되고 네트워킹이 되어야 한다. 여러 목적에 맞는 소프트웨어 컴퓨팅 시스템을 포함한 클라우드 환경의 데이터센터부터 단순한 저장 장치의 데이터센터까지 다양한 디지털 인프라가 대폭적으로 필요한 시대가 되었다. 또 풍부한 데이터를 네트워킹할 수 있는 통신 환경, 즉 5G 인프라 환경이 필요하다는 것이다. 결국 이 책에서 이야기하고 있는 데이터센터나 5G 인프라 타워, 그리고 물류센터 등 4차 산업의 인프라가 되는 리츠들은 코로나19 사태 이후 일차적으로 폭발적인 수요 증가가 나타나고 있다.
4차 산업혁명도 본격적인 성장을 위해서는 5G 인프라가 설치되어야 하고, 수없이 많은 클라우드센터를 포함한 데이터센터가 설치되어 빅데이터가 축적되고 교류되어야 한다. 또 물류센터 등 많은 4차 산업 인프라 시설들이 깔려야 한다. 산업혁명기의 인프라를 담당했던 것이 철도회사라면 지금 4차 산업혁명의 인프라는 디지털 인프라 시설이고, 이러한 디지털 인프라 부동산을 보유하고 관리하면서 성장해나가는 글로벌 4차 산업 리츠들이 바로 4차 산업혁명을 가져오는 바로 그 철도 회사일 것이다. 산업혁명기에 가장 먼저 돈을 벌고 성장했던 산업이 철도 회사였던 것처럼 4차 산업혁명기에도 디지털 인프라 관련 리츠가 먼저 성장할 수밖에 없다.
이런 맥락에서 글로벌 4차 산업의 인프라가 되는 부동산에 투자하는 것은 반드시 고려해야 할 투자법이고, 그 대표적인 것이 이 책에서 설명하는 미국 상장 4차 산업 인프라 리츠이다. 데이터센터부터 5G 네트워크센터와 물류센터, 그리고 바이오 클러스터 등의 1등 리츠 기업들은 4차 산업혁명 초기의 가장 유망한 자산이기 때문이다.
예를 들어 대표적인 4차 산업 부동산으로 ‘데이터센터’를 예로 들 수 있다. 4차 산업 혁명의 핵심인 ‘클라우드 컴퓨팅’이 글로벌 전역에서 안정적으로 지원되기 위해서는 해당 컴퓨팅 자원의 생성을 담당하는 실물 인프라, 즉 ‘데이터센터’를 필연적으로 필요로 하게 된다. 또한 아직은 존재하지 않지만 가까운 미래에 전기차나 수소차 충전소를 전문적으로 개발하고 운영하는 전문 리츠가 등장한다면 이 또한 글로벌 친환경차 시장의 성장과 함께 가파른 기업가치 상승을 경험할 수 있을지 모른다. 따라서 형태가 어떻든 ‘성장하는 산업’의 인프라 역할을 하는 부동산들의 가치는 장기적으로 꾸준히 상승하는 모습을 보이며 현재는 ‘4차 산업’의 인프라 역할을 하는 부동산들의 집합 혹은 리츠들이 매년 꾸준한 자산가치 상승을 경험하고 있다.
결론적으로 국내 투자자들 또한 글로벌 4차 산업 리츠 투자를 통해 향후 10년 동안 4차 산업에서 파생되는 수요를 누릴 수 있는 다양한 부동산에 투자할 수 있을 것이다. 또한 이는 최근 정부의 적극적인 규제로 세후수익률이 감소하고 있는 아파트 투자나 아직은 걸음마 단계인 국내 공모 리츠 투자보다는 당분간 최고의 투자 대안이 될 수 있을 것이다.
이 책은 국내 최고의 전문가들이 오랜 기간 글로벌 성장형 리츠를 심층 분석한 결과를 바탕으로 가장 빛나는 종목들이 무엇이고, 그 이유가 무엇인지, 그리고 어떠한 전략으로 투자해야 하는지 상세하게 소개하고 있다. 그간 리츠를 안정적 배당을 주는 그저 그런 심심한 산업에서, 4차 산업의 인프라를 공급하는 근육이 넘치는 산업으로 바라보는 패러다임 변화를 이 책을 통해 느낄 수 있을 것이다. 더불어, 영혼까지 끌어모아 너도 나도 부동산에 투자하는 혼돈의 시대에서 가장 현명하고 확실한 투자법을 전해줄 것이다.


4차 산업 미국 리츠와 그 투자법을 완벽하게 이해할 수 있는 구성
이 책은 총 7장으로 구성되어 있다.
1장은 포스트 코로나 시대 앞당겨진 4차 산업혁명에 대한 전반적인 내용을 담았다. 언택트 시대 4차 산업 1등 기업들의 최근 동향을 담았으며, 투자의 대가 워런 버핏이 4차 산업에 투자하게 된 배경을 서술했다. 1장의 마지막 부분에는 4차 산업 리츠에 대한 간략한 소개와 저자들이 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오를 덧붙였다. 2장부터 3장까지는 국내 투자자들이 글로벌 4차 산업 리츠에 투자해야 하는 이유와 향후 투자 유망한 4차 산업 리츠를 산업별로 깊이 있게 다루었다. 아직까지 국내 투자자들에게 다소 생소한 리츠의 기본적인 개념부터 글로벌 리츠의 역사, 그리고 투자자들이 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 수익의 구성과 투자 대상까지 폭넓게 다루었다. 4장부터 5장까지는 리츠의 투자 개론과 리스크 요인 등 보다 심도 있는 내용을 다룸으로써 국내 투자자들의 리츠 투자에 대한 이해도를 제고하려고 노력했다. 6장은 국내 아파트 투자와 4차 산업 리츠 투자를 비교해보는 내용을 다루었고, 마지막 7장은 글로벌 유망 4차 산업 리츠에 대한 기업분석을 담았다. 데이터센터, 5G 통신 인프라, 이커머스·물류시설 등으로 대변되는 4차 산업 리츠는 글로벌 1등 기업들이 성장하는 데 반드시 필요한 인프라의 역할을 도맡고 있다. 역사적으로 어느 시대이든 산업의 발전에 앞서 산업의 근간이 되는 인프라 투자가 선행되었다. 빠르게 다가오는 4차 산업 시대에 앞서 투자자들은 이들 4차 산업 리츠를 반드시 주목할 필요가 있다.
이 책을 통해 독자 여러분은 4차 산업 시대를 맞아 기존의 부동산 투자의 경계를 무너뜨리고 4차 산업의 인프라 역할을 하는 부동산 투자에 좀 더 확고한 인식을 가질 수 있을 것이다.

투자는 어렵다. 오랜 기간 꾸준하게 일정한 수익을 얻을 수 있는 투자란 더더욱 어렵다. 당신이 만약 이렇듯 지극히 보편적인 상식을 가진 사람이라면 반드시 이 책을 읽어보기 바란다. 가장 적은 리스크로 가장 이상적인 수익률을 기대할 수 있는 투자법이 담겨져 있기 때문이다. - 심교언•건국대 부동산학 교수, 《부동산 왜 버는 사람만 벌까》 저자

포스트 코로나는 이전과는 전혀 다른 시대가 될 것이다. 언택트를 넘어선 디지털 콘택트 시대에서 4차 산업의 진화는 더욱 빨라질 것이고, 이를 선도하는 기업의 성장세 역시 더욱 가팔라질 수밖에 없다. 글로벌 4차 산업 리츠는 이들 기업에 투자할 수 있는 최고의 투자 상품이다. 이 책을 선택한 독자의 미래가 밝을 수밖에 없는 이유이다. - 김영익•서강대 경제학 교수, 《투자의 미래》 저자

이 책은 미래 산업인 4차 산업이 우리 주변의 건물들과 부동산 인프라들을 어떻게 활용하면서 성장하고 있는지를 알기 쉽게 설명하고 있다. 때문에 읽다 보면 4차 산업의 본질과 부동산 시장의 미래까지 통찰할 수 있는 시야를 갖게 하지만, 그냥 미국 리츠에 대한 단순한 투자 설명서 정도로 위장해 놓는 바람에 독자들의 손길을 피해가는 매우 ‘불순한’ 책이다. 제목에 속지 말고 내용을 꼭 읽어보길 권한다. - 이진우•〈손에 잡히는 경제〉 진행자, 〈경제의 신과 함께〉 〈삼프로TV〉 운영자

미국의 서부 시대에 금과 은을 캐기 위해 서부의 금광으로 사람들이 몰려들었지만, 결과적으로 큰돈을 번 사람은 그 인프라를 설치하고 운송사업을 했던 철도 회사였다. 산업혁명기에도 마찬가지다. 미국 산업혁명 시기에 가장 먼저 핀 꽃은 철도 산업이었다. 4차 산업혁명도 본격적인 성장을 위해서는 5G 인프라가 설치되어야 하고, 수없이 많은 클라우드센터를 포함한 데이터센터가 설치되어 빅데이터가 축적되고 교류되어야 한다. 또 물류센터 등 많은 4차 산업 인프라 시설들이 깔려야 한다. 산업혁명기의 인프라를 담당했던 것이 철도회사라면 지금 4차 산업혁명의 인프라는 디지털 인프라 시설이고, 이러한 디지털 인프라 부동산을 보유하고 관리하면서 성장해나가는 글로벌 4차 산업 리츠들이 바로 4차 산업혁명을 가져오는 그 철도 회사일 것이다. 산업혁명기에 가장 먼저 돈을 벌고 성장했던 산업이 철도 회사였던 것처럼 4차 산업혁명기에도 디지털 인프라 관련 산업에 주목해야 하는 이유이다. - <1장 언택트, 제로금리, 4차 산업 그리고 거대한 유동성의 시대> 중에서

부채와 갭 투자를 통해 부동산을 매입하더라도 실시간으로 움직이는 부동산 가격 변화에 따라 전체 보유 자산가치가 크게 움직인다. 현재는 7년간의 아파트 강세장이 끝나가는 시점이며, 정부의 부동산 정책이 주택 시장에 미치는 영향력을 고려할 때 현시점은 주택에 투자하기 부적절한 시기일 수 있다. 반면 리츠에 투자할 경우 투자 대상이 되는 부동산을 기존의 아파트뿐만 아니라 물류 인프라, 통신 인프라, 데이터센터 등으로 다양화할 수 있으며 미국, 싱가포르, 홍콩, 유럽 등 다양한 국가 부동산에 투자할 수 있다. 투자의 대상이 다양해질뿐더러 투자 국가 역시 전 세계를 대상으로 할 수 있다. 리츠 투자는 직접 부동산을 사는 대신 부동산에 투자하는 회사의 지분이나 주식을 사는 것으로 일종의 간접적인 부동산 투자로 이해할 수 있다. - <2장 국내 투자자가 글로벌 리츠에 투자해야 하는 이유> 중에서

향후 5G 인프라가 점차 구축되어 미래에 100% 활용이 가능해질 경우 5G가 가져올 변화는 3G나 4G LTE와 달리 단순한 네트워크 속도 상승에서 그치지 않는다. 이는 5G가 매우 높은 주파수 대역을 이용함으로써 초저지연 통신망 역할을 수행할 수 있기 때문인데, 이는 초저지연은 사물인터넷이나 자율주행과 같은 4차 산업 기술의 기반이 된다고 해도 과언이 아니다. 5G에서 사용되는 고주파 대역은 뻗어나가는 힘이약해 4G와 동일한 범위를 커버하기 위해서는 훨씬 많은 기지국 혹은 노드가 필요하다. 또한 자율주행이나 사물인터넷과 같은 4차 산업 기술들이 진가를 발휘하기 위해서는 앞으로도 대규모의 5G 통신 인프라 투자가 선행되어야 할 것이다. 통신 인프라는 4차 산업 구현에 반드시 필요한 인프라이며, 이러한 인프라에 투자하는 통신 인프라 리츠의 장기적인 가치 상승이 기대된다. - <3장 앞으로 10년을 지배할 글로벌 4차 산업 리츠의 핵심 분야> 중에서

달이 차면 기우는 법이랄까, 한국인의 아파트 사랑에는 2020년 들어 변화가 나타나고 있다. 원래 변화는 서서히 나타나는 법인데, 이것이 대세가 되는 순간은 급격한 S커브를 그리면서 솟구친다. 변화 중 하나는 2020년 현재 우리나라 시장에는 ‘동학개미운동’으로 불린 가계 자산의 금융시장 이전이 천천히 일어나고 있다. 종전보다 스마트해진 개인들이 과거와 다른 패턴으로 코스피 시장의 우량주와 테크 기업들을 매수하기 시작하는 것이다. 2020년 한 해에만 개인들 순매수는 20조 원을 넘었고, 예치금이 40조 원을 넘을 정도로 돈들이 밀려오는 곳이 금융시장이 되고 있다. 약 20년 만에 가계의 자금흐름이 금융시장으로 오는 거대한 변화 중 하나이다. 둘째는 아파트 시장에 나타나기 시작한 가격 조정 흐름이다. 소득 대비 혹은 GDP 대비 최고치 수준의 가격이므로 달이 차면 기우는 것처럼 자연스러운 결과라고도 할 수 있지만, 그간 정부가 20회 가까운 정책을 내면서 투기자금이 흘러들어 가기 어렵게 만든 점이 큰 원인 중 하나이다. 그러나 여전히 많은 사람들은 부동산 투자가 주는 안정감이랄까, 이런 것들을 찾을 것이다. 실물자산이 주는 안도감 대비 금융시장에 상장된 주식들은 다소 현실감이 떨어진다고 느낄 만한 사람도 많을 것이다. 그리고 부동산만 알지 금융시장은 잘 모르며 어렵다고 느낄 만한 사람도 많으리라 본다. 또 사서 잊어버리고 싶다거나 혹은 다양한 이유로 금융시장을 알아가는 게 부담인 사람도 많을 것이다. 그런 분들에게 어쩌면 가장 적합한 것이 이 책에서 다루는 ‘상장 리츠’가 아닌가 한다. 또 단순히 상장 리츠 전체를 추천하는 것이 아닌바 성장하는 부동산만을 보유하고 있는 4차 산업 리츠들에 관심을 가질 시점이다. - <6장 강남 아파트 대신 글로벌 성장형 리츠에 투자하라> 중에서

 

머리말
이 책의 구성·감사의 말

1장 언택트, 제로금리, 4차 산업
그리고 거대한 유동성의 시대
01 포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당긴다
02 패러다임의 변화, 20년의 검토 끝에 4차 산업에 투자하기 시작한 워런 버핏
03 코로나19 사태로 풀린 유동성은 자산 버블을 가져온다
04 산업혁명에 앞서 인프라가 먼저 간다, 4차 산업 리츠 새로운 성장 사이클의 시작
05 하나금융투자가 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오
06 4차 산업 리츠 투자 전략과 실행 방법

2장 국내 투자자가 글로벌 리츠에
투자해야 하는 이유
01 리츠란, 그리고 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 것들
02 부동산 투자의 경계를 확장하는 글로벌 리츠
03 성장하는 부동산에 투자해야 하는 이유

3장 앞으로 10년을 지배할
글로벌 4차 산업 리츠의 핵심 분야
01 통신 인프라: 통신 인프라가 없다면 5G도 없다
02 데이터센터: 디지털 인프라를 넘어 디지털 플랫폼으로
03 물류 인프라: 포스트 코로나 시대, 온라인 소비의 트렌드화
04 비즈니스 클러스터: 비즈니스 시너지를 찾아서

4장 4차 산업 리츠 완벽하게 이해하기
01 리츠는 어떻게 성장하는가
02 다양한 리츠의 가치평가법
03 리츠의 성장과 자본 조달 방식

5장 4차 산업 리츠에 투자할 때
기억해야 할 리스크들
01 금리 리스크
02 부채 리스크
03 업황 리스크
04 실물경제 리스크

6장 강남 아파트 대신
글로벌 성장형 리츠에 투자하라
01 ‘부동산 투자 \u003d 아파트 투자’라는 공식의 반세기가 지나간다
02 리츠 주가는 도대체 왜 움직이는 것일까?
03 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-1
04 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-2
05 리츠 활성화라는 정부 정책에 편승하라

7장 지금 당장 투자해야 할
4차 산업 리츠 BEST 10
아메리칸타워(AMT)
크라운캐슬인터내셔널(CCI)
프롤로지스(PLD)
에퀴닉스(EQIX)
디지털리얼티트러스트(DLR)
아메리콜드(COLD)
알렉산드리아리얼에스테이트(ARE)
아센다스리츠(A17U)
케펠DC리츠(AJBU)
메이플트리로지스틱스(M44U)