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    재개발·재건축 투자의 모든 것

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    재개발·재건축 투자의 모든 것

    • 이강재 저
    • 한국경제신문
    • 2016년 05월 16일
    • 정가
      20,000원
    • 판매가
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    ISBN: 9788947540889 308쪽 150 x 225 (㎜)

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    출판사 리뷰

    경기침체 속 주목해야 할 투자조건 20계명!
    이론과 실제를 담은 핵심 노하우

    유익하고 안전한 재개발.재건축 투자 지침서
    투자의 관전포인트를 통해 수익률 확보해야

    재개발 사업에서 중요한 것은 사업추진 가능성
    각 단계별 업무 플로어를 통한 실전 능력이 필수

    이 책의 구성은 각 단계별로 일어나는 이론적인 업무 플로어와 재개발.재건축 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 실무 투자의 툴에 대해 언급을 했다. 또한 참고해야 할 내용들을 부록편에 수록해놓았다.

    실제 재개발.재건축 분야에서는 많은 전문가들과의 상담도 필요하다. 법무.세무.건축.감정평가 등은 각 분야의 전문가들이 출판한 서적을 같이 참고하면 좋을 듯하다. 부동산 등의 투자는 경제 정책, 정부의 부동산 정책, 시장의 수요와 공급적 측면, 소비자의 소비 심리 등 많은 분야에서 영향을 미치며, 항상 지역적 특성, 개별성, 특수성을 가지기 때문에 투자 시점에서는 이 모든 변수들을 종합적으로 판단해야 한다.

    저자 소개

    이강재
    • 구분 : 저서
    • 국적 : 대한민국
    • 분류 : 경제/경영/자기계발 저자
    • 인기지수 : 90
    최근저서

    16년 전 다니던 회사를 그만두고 퇴직금으로 무엇을 할까 고민하다, 받은 퇴직금으로 무엇을 할까 고민하다, 받은 퇴직금으로 가장 큰 수익을 올릴 수 있는 분야가 부동산이라 판단하고 용기 내어 투자를 시작했다. 그러나 결과는 참혹했고, 이를 계기로 공인중개사 자격증을 취득하고 투자자이면서 공인중개사로서의 실패사례를 분석해 현장답사는 물론이고, 전단지 배포, 자료 정리, 관련서적 공부 등 기초적인 부분부터 다시 공부하기 시작했다. 이를 통해 재테크 모임에서 사례발표를 시작으로 투자자 및 공인중개사들에게 그동안의 성공과 실패사례를 분석해 노하우를 전달했다. 또한 공인중개사협회, 공인중개사학원, 경매학원, 재테크카페 등에서도 현장 경험을 바탕으로 다수의 강의와 컨설팅을 하고 있다. 이번 투자실무편 출간과 함께 랜드프로에서 하는 재개발·재건축 현장 실무 강의를 시작으로 앞으로 공인중개사들을 위한 사례중심의 중개실무편을 출간하고 강의할 예정이다. 아울러 재개발·재건축 분야에 관심을 가진 많은 독자들과 소중한 인연을 이어가기를 기대한다.

    책 속에서

    성공투자를 위한 전제 조건, 재개발?재건축 투자 20계명

    하나, 모든 투자가 마찬가지지만 자기자본이 들어가기 때문에 신중을 기하는 것은 당연하다. 그러나 이러한 시간이 너무 오래 지속된다면 정작 투자시기를 놓쳐 버리고 만다. 모든 투자는 타이밍이 중요하다.
    둘, 일반적으로 투자에 성공한 사람들은 이 사람 저 사람에게 투자 성공 이야기를 경험담 또는 무용담으로 이야기를 하지만 투자에 실패한 사람들의 대부분은 본인들의 식견 부족이라는 이야기를 들을까봐 좀처럼 이야기를 하지 않는 경우가 많기 때문에 남의 말에 너무 의존하지 말아야 한다.
    셋, 실제로는 저렴하다고 하지만 권유한 곳에서 접수받은 물건 중 가장 저렴한 것인지, 접수되지 않은 타 물건이 다른 곳에 존재하는지도 확인할 필요가 있다.
    넷, 현실에 맞는 적정 물건을 찾아야 하며 그 적정 물건에 대해 현금 보유 금액과 지렛대를 활용할 수 있는 금액을 구체적으로 파악해야 한다.
    다섯, 정과 의리로 뭉쳐서 투자 시에는 산뜻한 출발을 했지만 종착역에도 가기 전에 분쟁이 발생하는 경우가 더러 있기 때문에 공동투자는 신중을 기해야 한다.
    여섯, 모든 투자에는 리스크가 항상 존재한다. 이러한 리스크가 전혀 존재하지 않는다면 모든 사람들은 무조건 투자를 할 것이다. 부동산은 경기 침체의 영향, 정부의 부동산 규제 정책에 상당한 영향을 받는다. 여기에 소비심리까지 더해진다면 옴짝달싹 못하는 상태에 놓이게 된다. 특히 재개발·재건축 투자는 더더욱 그렇다고 봐야 한다.
    일곱, ‘재개발·재건축이 안 되면 내가 들어가서 살면 되지’라는 소극적 생각은 버려야 한다. 거주면 거주로써, 투자면 투자로써 승부를 봐야 한다. 물론 향후에 거주를 할 수밖에 없는 극단적인 상황이 초래된다면 그렇게 할지언정 처음부터 보험용투자라는 생각을 가지면 안 된다.
    여덟, 현장답사는 투자 유·무를 결정짓는 중요한 과정이다. 현장답사를 통해 많은 정보를 습득해야 한다.
    아홉, 투자를 하는 데에도 처음부터 끝까지 철저한 계획을 세워서 진행해 나가야 한다. 투자 지역의 선별, 투자 종목의 선별, 한정된 자금으로 활용할 수 있는 모든 방안 등을 강구해야 한다.
    열, 중개수수료 조금 아끼려다 매도인 및 매수인 모두가 낭패를 보는 경우도 종종 있다. 부동산은 물건의 하자 및 권리의 하자가 있기 마련이다. 그래서 거래 시 공인중개사들의 전문가적 지식을 많이 요구한다. 일부컨설팅 비용을 지불하더라도 안전하게 거래를 하는 것이 우선이다.
    열하나, 기간별 투자 타이밍이 중요한 반면 이에 대한 매도 타이밍 역시 중요하다. 원하는 매도 시점 몇 개월 전부터 치밀한 계획을 세워야 한다.
    열둘, 투자한 물건에 대해서 가격 상승 등의 이익이 발생하지 않고 또 다른 투자를 해야 할 물건에 대한 투자 수익률이 예상된다면 ‘손절매’도 고려해야 한다.
    열셋, 기간대비 수익률을 높일 수 있도록 본인이 투자한 시점부터 최대한 빨리 매도를 해 투자 원금을 회수했을 때 초기 지분투자금액 대비 세후수익금이 많도록 세금 관계도 고려해 수익률을 높여야 한다.
    열넷, 재개발?재건축 조합원 지분 투자 물건을 구입하는 금액은 분양권 등에 비해서 상당히 높다. 관리처분인가 후 이주비가 지급된 후 물건을 구입한다면 상대적으로 적은 금액을 투자하겠지만 관리처분인가 이전에 투자를 한다면 상대적으로 많은 금액을 투입해야 한다. 다라서 여유자금을 가지고 투자해야 한다.
    열다섯, 부동산은 수많은 변수와의 싸움이다. 수익이 나든 수익이 나지 않든 모든 책임을 나의 것으로 돌려야 한다. 타인에게 어떠한 경우라도 책임을 전가하면 안 된다.
    열여섯, 주위의 현장답사 및 인근 공인중개사 사무실을 통해 자문을 듣고 분석하지만 부동산 운이 좋지 않으면 피하면 좋다는 무속인의 말 보다 자신만의 철학을 세워야 한다.
    열일곱, 배우자 모르게 투자를 하는 것은 좋지 않다. 부부가 충분한 상의를 한 뒤 투자해야 한다. 아무리 모르게 잘 한다손 치더라도 의외의 변수가 있기 마련이다.
    열여덟, 모든 투자는 한마디로 리스크를 감수하고 어느 정도 줄일 수 있느냐가 투자의 관건이다.
    열아홉, 성공도 실패도 모두 본인이 책임을 져야 한다면 선명한 투자 목적부터 정해야 한다. 구체적인 목적과 설계가 동반되어야 투자 성공 확률을 높일 수 있다.
    스물, 아무리 좋은 물건도 ‘올인’은 좋지 않다. 부동산 정책의 변화, 경기 악화, 소비심리의 위축 등 여러 가지 변수에 돈이 묶이는 경우도 있으니 가능성 있는 몇 개의 구역에 분산투자를 하는 것이 좋다.

     

    목차

    프롤로그
    추천사

    Chapter 1 정비사업의 이론적 배경
    Chapter 2 재개발ㆍ재건축과 유사한 사업들
    Chapter 3 정비사업 전체 플로어 이해하기
    Chapter 4 재개발ㆍ재건축에서 '약방의 감초'
    Chapter 5 재개발ㆍ재건축 매매 계약 시 특약 사항
    Chapter 6 성공 투자를 위한 전제 조건, 재개발ㆍ재건축 투자 20계명
    Chapter 7 재개발ㆍ재건축구역에 투자 시 고려사항
    Chapter 8 현장답사만 잘해도 절반은 성공이다
    Chapter 9 재개발ㆍ재건축 지분 투자 시 유의점
    Chapter 10 투자 후 관리가 더 중요하다
    Chapter 11 진행 단계별 투자 타이밍
    Chapter 12 어떤 종목이 유리한가?
    Chapter 13 투자 시 고려해야 할 외부 요인
    Chapter 14 투자하기에 좋은 지역이란
    Chapter 15 수익률 분석은 투자의 생명이다

    부록 1 재개발ㆍ재건축 관련 판례
    부록 2 재건축 초과이익환수에 관한 법률
    부록 3 주택재개발정비사업조합표준정관
    부록 4 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 (별지 서식)

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