부동산개발이나 금융 관련 법제의 신규 제정과 개정, 관련 판례 등의 생성과 변화, 세제 개편 등이 이어지고 시장에서 실무적으로 다양한 시도들이 지속되고 진화되었기에, 이러한 것들을 반영한 4판을 출간하였다. 특히 부동산 프로젝트금융시장의 금융구조 변화, 부동산신탁시장과 관련된 보다 구체적이고 실무적인 내용, 부동산 간접투자 활성화의 기치 하에 부동산집합투자기구(펀드)와 부동산투자회사(리츠) 관련 법개정 내용, 해외 관심 국가의 법제 개편 내용 등을 나름대로 반영하였다.

 

제 1 장 총 론
제 1 절 부동산 시장과 부동산금융 시장 3

제 2 절 부동산금융과 부동산금융 관련 법규 7
Ⅰ？ 부동산금융의？ 범위 7
Ⅱ？ 구조화？ 금융으로서？ 부동산금융 8
1 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV) 9
2 구조화 금융과 주요 법적 쟁점 9
3 구조화 금융과 세제혜택 12
4 구조화 금융과 기타 특례 13
5 구조화 금융과 부동산개발금융 13
Ⅲ？ 부동산금융？ 관련？ 법규의？ 범위 14
1 부동산 관련 법규의 범위 15
2 부동산금융 관련 법규의 범위 15
Ⅳ？ 부동산금융？ 관련？ 법규의？ 구분 16

제 2 장 부동산 프로젝트금융(Project Financing)
제 1 절 프로젝트금융(Project Financing) 개관 21
Ⅰ？ 개？ ？ 념 21
Ⅱ？ 특？ ？ 징 22
1 독립된 프로젝트법인(시행회사) 설립: 비소구(非遡求)(non-recourse) 내지 제한적 소구(limited recourse) 방식의 금융 22
2 적절한 위험 배분 22
3 대출자의 관리 및 감독 22
4 전문적 금융주관사(manager) 23
Ⅲ？ 프로젝트금융(Project？ Finance)의？ 일반적？ 절차 23 Ⅳ？ 프로젝트금융의？ 일반적？ 구조？ 및？ 주요？ 당사자 24
1 사업주(sponsor) 24
2 프로젝트회사(project company) 24
3 정부(government) 26
4 제품 또는 용역 구매자(off-taker) 26
5 원자재 공급자(supplier) 26
6 사업 운영자(operator) 27
7 시공사(contractor) 27
8 금융기관(financial institutions) 27
9 보험회사(insurer) 27
10 프로젝트금융의 구조와 계약 27
Ⅴ？ 프로젝트금융？ 관련？ 위험과？ 위험？ 관리 30

제 2 절 부동산 프로젝트금융 31
Ⅰ？ 부동산개발사업과？ (단계별)？ 주요？ 법적？ 쟁점 31
1 부동산개발사업의 정의 31
2 부동산개발사업의 종류 32
3 부동산개발 주요단계 33
4 국내 부동산개발사업(부동산 PF 포함)의 계약 구조 34
5 국내 부동산개발 단계별 주요 법적 쟁점 37
Ⅱ？ 부동산？ 프로젝트금융과？ 채권？ 보전？ 방안 65
1 총 설 65
2 인적 담보 66
3 물적 담보 76
4 국내 부동산 프로젝트금융(PF) 제도의 개선 방향 87
Ⅲ？ 「법인세법」상의？ 프로젝트금융투자회사(PFV)를？ 이용한？ 부동산금융 98
1 연 혁 98
2「법인세법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 100
3 프로젝트금융투자회사에 대한 세제 혜택 111
4 관련 법적 쟁점 분석114
5 향후 과제125
6 공모형 부동산 개발 사업 프로젝트금융 127
Ⅳ？ 「사회기반시설에？ 대한？ 민간투자법」에？ 따른？ 프로젝트금융？ 방식의？부동산금융138
1 의 의 138
2 연 혁 139
3 민간투자사업의 시행 방식 141
4 민간투자사업의 추진 방식 144
5 사회기반시설사업 프로젝트금융의 구조 및 주요 관련 계약 146
6 사회기반시설투융자집합투자기구 151
7 사회기반시설사업 프로젝트금융의 담보와 신용 보강 수단 167
8 민간투자사업 활성화 방안 179

제 3 장 부동산신탁
제 1 절 총 설 183 Ⅰ 국내？ 신탁？ 관련？ 법제의？ 연혁 183
Ⅱ 신탁재산별？ 수탁고 185
Ⅲ？ 신탁의？ 유형 185
Ⅳ？ 신탁의？ 법제도적？ 기능 186

제 2 절 신탁 일반론 187 Ⅰ？ 신탁의？ 정의 187 Ⅱ？ 신탁과？ 투자신탁 188
1 투자신탁 188
2 신탁 관련 국내법의 기본적 이해190
Ⅲ？ 개정？ 「신탁법」 199
1 주요 내용과 특징 199
2 주요 법적 쟁점 204

제 3 절 부동산신탁 243 Ⅰ 부동산신탁의？ 설정 243 Ⅱ 부동산신탁의？ 유형 243
1 토지(개발)신탁 243
2 담보신탁 248
3 분양관리신탁 264
4 처분신탁 265
5 관리신탁 266
6 대리사무 268
Ⅲ？ 정비사업과？ 신탁 269
1 연혁 269
2 정비사업별 신탁업자의 참여 자격 270
Ⅳ？ 부동산신탁？ 관련？ 주요？ 법적？ 쟁점 270
1 신탁종료에 따른 분양자 지위 승계와 하자담보책임의 면책적 승계 270
2 분양받은 자의 분양대금반환청구 대상 271
3 신탁토지의 지목 변경에 따른 수익 증가로 인한 간주취득세
납부주체 문제(신탁재산의 범위) 274
4 신탁원부의 대항력 274
5 부동산소유권이전등기청구권 신탁 275
6 미등기 건물과 신탁 278
7 집합건물의 대지만에 대한 부동산담보신탁 설정의 유효성 278
8 수익권의 양도 제한은 가능한가? 279

제 4 장 증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅰ)
- 자산유동화를 이용한 부동산금융
제 1 절 「자산유동화에 관한 법률」상의 자산유동화를 이용한 부동산금융 283
Ⅰ？ 자산유동화？ 개관 283
1 개 념 283
2 특 성 283
3 장 단 점 284
4 자산유동화 관련 법령 284 Ⅱ？ 자산유동화의？ 유형 287 Ⅲ？ 기본？ 용어 289
1 유동화자산 289
2 유동화증권 289
3 유동화전문회사 291
Ⅳ？ 자산유동화의？ 참여자293
1 자산보유자 293
2 자산관리자 295
3 업무수탁자 295
4 기타 참여자 296
5 유동화 전업 외국법인 296
Ⅴ？ 자산유동화에？ 대한？ 특례 297
1 자산 이전 절차의 간소화 특례 298
2 자산 이전 비용의 절감 299
3 안정성 도모: 자산보유자 등의 도산 위험의 제거 또는 최소화를 위한 특례 301
4 기타 특례302
Ⅵ？ 매매형？ 자산유동화 303
1 의 의 303
2 기본 구조303
3 자산 양도 304
4 실무상의 규제 및 제한 311
Ⅶ？ 신탁형？ 자산유동화(유동화신탁) 314
1 개 념 314
2 유 형 314
3 신탁형 자산유동화 구조의 등장 배경316
4 신탁회사(수탁자)와 관련된 특례 317
5 매매형 자산유동화와 신탁형 자산유동화의 비교 319
6 신탁형 자산유동화와 관련된 법적 쟁점 321
Ⅷ？ 부동산？ 프로젝트금융(PF)？ 대출채권의？ 유동화 329
1 개념 및 구조 329
2 법적 쟁점의 검토 330
Ⅸ？ 비정형(비등록)？ 유동화？ 거래331
1 정형(등록) 유동화 거래의 한계 332
2 비정형(비등록) 유동화 거래의 유형332
3 자산담보부대출(Asset-Backed Loan: ABL) 거래 333
4 자산유동화기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP) 거래339
5 비정형(비등록) 유동화와 법인격 부인론(法人格 否認論)의 쟁점 351
6 일본의 부동산 증권화 구조와 시사점 352
Ⅹ？ 유동화증권？ 투자자？ 보호를？ 위한？ 신용？ 보강？ 방안 356
1 고려 가능한 방안 356
2 유동화자산에 질권 또는 저당권을 설정하는 방법 356
3 유동화증권 자체에 담보를 부가(附加)하는 방안 358
4 신탁수익권을 활용하는 방안359
5 유동화전문회사 출자지분에 질권을 설정하는 방안361
ⅩⅠ？ 자산유동화？ 시장？ 제도의？ 개선？ 방안361
1 배 경 361
2 제도 개선 방안361
3 합성(合成)유동화 거래 제도의 도입 문제 365

제 2 절 「한국주택금융공사법」상의 주택저당채권(債權) 유동화를 이용한 부동산금융 378
Ⅰ？ 연？ ？ 혁 378
Ⅱ？ 주택저당증권(MBS)？ 시장 381
1 두 단계의 시장: 주택담보대출 시장과 주택저당채권(債權) 유동화 시장 381
2 주택저당채권(債權) 유동화 시장: 제 2 차 시장(secondary market) 382
Ⅲ？ 「한국주택금융공사법」에？ 따른？ 주택저당채권의？ 유동화를？ 이용한？ ？부동산금융 386
1 법 제정 목적 386
2 용어의 정의 386
3 주택저당채권(債權)의 유동화 구조 387

제 3 절 이중상환청구권부채권(Covered Bond)의 발행을 통한 부동산금융 395
Ⅰ？ 연？ ？ 혁 395
Ⅱ？ 개념？ 및？ 법적？ 성격397
Ⅲ？ 일반적？ 요건？ 및？ 특징 398
1 이중상환청구권부채권의 요건 398
2 낮은 위험 가중치 400
Ⅳ？ 주요？ 해외？ 입법례와？ 시사점 401
1 독일의 ‘법정 이중상환청구권부채권’ 401
2 영국의 구조화 이중상환청구권부채권(Structured Covered Bond)과
법정 이중상환청구권부채권 405
3 미국의 주택담보대출 이중상환청구권부채권(Residential Covered Bonds) 417
4 주요 EU 5개국의 법정 이중상환청구권부채권 법제의 비교 424
Ⅴ？ 이중상환청구권부채권(Covered？ Bond)？ 제도의？ 국내？ 도입논의 431
1 법 제정 전 국내 기관의 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 발행 사례 431
2 이중상환청구권부채권 제도의 국내 도입 논의440
Ⅵ？ 「이중상환청구권부？채권의？발행에？관한？법률」의？제정과？그？주요？내용442
1 제정 배경442
2 이중상환채권법의 개관443
3 이중상환청구권부 채권의 발행 443
4 이중상환청구권부 채권의 등록 446
5 기초자산집합의 관리 446
6 우선변제권 및 이중상환청구권 448
7 위험관리 및 공시 451
8 발행기관의 채무자 금융정보의 제공 452
9 부실금융기관 지정 등에 관한 특례 452
Ⅶ？ 이중상환청구권부채권(Covered？ Bond)과？ 다른？ 유사？ 개념과의？ 비교 453
1 무보증사채(unsecured bond) 453
2 주택저당증권(MBS) 453
3 법정 이중상환청구권부채권과 유동화증권의 비교 454
Ⅷ？ 미국의？비우량주택담보대출(Sub-Prime？ Mortgage？ Loan)？사태와？금융？위기 455
1 미국의 주택담보대출 455
2 비우량주택담보대출의 구조456
3 비우량주택담보대출채권의 유동화 거래 구조 457
4 ‘비우량주택담보대출 사태’의 주요 원인 459

제 5 장 증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅱ)
- 집합투자기구와 부동산투자회사를 이용한 부동산금융
제 1 절 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 집합투자기구를 이용한 부동산금융 465
Ⅰ？ 총？ ？ 설 465
Ⅱ？ 집합투자 466
1 서 설 466
2 ‘집합투자’의 개념 467
3 집합투자증권과 투자계약증권 473
4 집합투자업 476
5 집합투자기구 476
Ⅲ？ 부동산집합투자기구 477
1 서 설 477
2 부동산집합투자기구의 설정(설립) 유형 479
3 자산 운용 대상481
4 부동산집합투자기구의 특징484
5 부동산집합투자기구 관련 주요 쟁점 487
6 세제 혜택494
7 전문투자형 사모부동산집합투자기구의 특례 495

제 2 절 「부동산투자회사법」상의 부동산투자회사를 이용한 부동산금융 497
Ⅰ？ 연？ ？ 혁 497
1 개 관 497
2 법 개정 추이의 주요 내용 498
Ⅱ？ 부동산투자회사의？ 유형？ 및？ 구조507
1 유 형 507
2 구 조 512
Ⅲ？ 부동산투자회사의？ 관계？ 기관(회사) 515
1 서 설 515
2 자산보관기관 515
3 부동산투자자문회사 517
4 자산관리회사 519
5 일반사무 등 위탁기관 525
Ⅳ？ 부동산투자회사에？ 대한？ 규제？ 내용？ 및？ 특징 526
1 법적 성격 및 형태 526
2 설 립 527
3 영업 인가 또는 등록529
4 부동산투자회사의 기관: 주주총회, 이사회, 감사 532
5 주식 발행535
6 자산의 투자 · 운용 업무539
7 자금 조달: 금전차입 및 사채발행 허용545
8 부동산 개발 사업 투자 546
9 부동산투자회사의 겸업 제한 등의 규제 547
10 정보의 공시 의무549
11 부동산투자회사 등에 대한 감독 · 검사550
12 부동산투자회사의 합병 및 해산 554
13 부동산투자회사의 설립 등기 및 해산 등기 555
14 내부통제기준의 제정 및 운영 555
Ⅴ？ 부동산투자회사에？ 대한？ 특례 557
1 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례557
2 공모부동산투자회사 및 자산관리회사에 대한 특례559
3 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발 사업 투자의 특례560
4 세제 특례560
5 상법 일부 규정의 적용 배제560
Ⅵ？ 다른？ 유사？ 기구와의？ 비교561
1 부동산투자회사와 부동산집합투자기구의 비교 561
2 부동산투자회사와 유동화전문회사의 비교 563

제 6 장 부동산 투자 · 금융 관련 조세 제도
제 1 절 총 설 567 제 2 절 부동산 투자 관련 조세 제도 568
Ⅰ？ 부동산？ 투자와？ 조세568
Ⅱ？ 집합투자기구를？ 이용한？ 부동산？ 투자와？ 조세 568
1 서 설 568
2 부동산집합투자기구(투자신탁) 관련 세제569

제 3 절 부동산금융 관련 조세 제도 575
Ⅰ？ 명목회사와？ 부동산금융 575
1 명목회사와 부동산금융 575
2 명목회사의 관련법상의 쟁점576
Ⅱ？ 명목회사와？ 조세？ 혜택 578
1「법인세법」상의 조세 혜택579
2「지방세특례제한법」상의 조세혜택581

제 7 장 해외 부동산 투자와 개발
제 1 절 총 설 585 제 2 절 해외 부동산 투자·개발 구조 및 절차 587
Ⅰ？ 해외？ 부동산？ 투자의？ 구조 587
1 국내 설정 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 588
2 외국에서 설정된 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 588
Ⅱ？해외？ 부동산？ 개발의？ 일반적？ 구조 589
Ⅲ？해외？ 부동산？ 개발의？ 일반적？ 절차 591

제 3 절 해외 부동산 개발 관련 위험요소(Risk Factors)와 위험 관리(Risk Management) 방안 596
Ⅰ？ 국가위험(정치적？ 위험)과？ 그？ 관리？ 방안 596
1 계약 조항596
2 보험(보증) 제도597
Ⅱ？ 해외？ 투자？ 및？ 외국인？ 투자？ 관련？ 법적？ 위험과？ 그？ 관리？ 방안597
1 우리나라의 해외 투자법제 598
2 투자대상국의 외국인 투자법제 601
Ⅲ？ 현지？ 부동산？ 개발？ 사업？ 시행？ 구조？ 관련？ 위험과？ 그？ 관리？ 방안 602
1 토지법제 603
2 회사 형태603
3 회사의 지배 구조 605
4 자기자본 투자비율 규제607 Ⅳ 인·허가？ 관련？ 위험과？ 그？ 관리？ 방안607
Ⅴ토지소유권(사용권)？ 확보？ 관련？ 위험과？ 관리？ 방안 608 Ⅵ 금융？ 및？ 채권？ 확보？ 관련？ 위험과？ 관리？ 방안 610
1 현지 금융과 현지 외화대출 610
2 외채(外債) 611
3 각종 채권 보전 내지 담보 설정 방안 611
4 담보권 실행 방안 612
Ⅶ？ 국제？ 조세？ 관련？ 위험과？ 관리？ 방안 612
1 조세법의 법원(法源) 613
2 실질 과세 원칙613
3 조세회피 규제 제도614
4 이중 과세 조정 제도618
5 부동산 투자 또는 개발 관련 고려 사항 및 국제 조세의 쟁점 621
Ⅷ 분양？ 및？ 임대？ 관련？ 위험과？ 관리？ 방안 625 Ⅸ 투자자본？ 회수？ 관련？ 위험과？ 그？ 관리？ 방안626


참고문헌 627
색인 629