앞으로 10년, 재개발ㆍ재건축이 부동산 시장을 주도한다
타이밍은 언제일까? 어디를 사야할까?
급변하는 부동산 시장에서 꼭 알아야 할 재개발ㆍ재건축 투자법
우리가 재개발ㆍ재건축에 관심을 갖는 이유는 하나다. 생활하기 편한 곳, 회사와 가까운 곳에 신축 아파트를 얻는 방법이기 때문이다. 사람들이 살고 싶어하는 도심에 추가로 새 아파트를 공급할 땅은 이미 없다. 도심에 새 아파트를 지을 수 있는 곳은 유일한 방법이 재개발ㆍ재건축 사업이다. 그러나 일반적인 부동산 매매와 달리 재개발ㆍ재건축의 경우에는 진행 단계도 많고 셈법이 복잡...
앞으로 10년, 재개발ㆍ재건축이 부동산 시장을 주도한다
타이밍은 언제일까? 어디를 사야할까?
급변하는 부동산 시장에서 꼭 알아야 할 재개발ㆍ재건축 투자법
우리가 재개발ㆍ재건축에 관심을 갖는 이유는 하나다. 생활하기 편한 곳, 회사와 가까운 곳에 신축 아파트를 얻는 방법이기 때문이다. 사람들이 살고 싶어하는 도심에 추가로 새 아파트를 공급할 땅은 이미 없다. 도심에 새 아파트를 지을 수 있는 곳은 유일한 방법이 재개발ㆍ재건축 사업이다. 그러나 일반적인 부동산 매매와 달리 재개발ㆍ재건축의 경우에는 진행 단계도 많고 셈법이 복잡해서 일반인이 접근하기 어려웠다. 그러나 도심에 있는 신축 아파트에 살고 싶다면 반드시 관심을 가져야 한다.
신간 《재개발 재건축 지금 사도 될까요?》는 투자자들이 어렵게 느껴지는 재개발ㆍ재건축 시장을 쉽게 이해하고, 스스로 투자에 나설 수 있도록 전략을 짤 수 있게 최신 정보와 분석을 담았다. 부동산학과 교수의 이론과 공인중개사 사무소 운영자의 실전 노하우가 만나 재개발ㆍ재건축에 대해 전혀 모르는 사람도 투자할 수 있게 도와주고 있다. 1장에서는 왜 정부의 대책이 유독 재개발ㆍ재건축 시장에 집중되는지, 시장의 배경과 현황을 분석했다. 2장에서는 전국에서 가장 뜨거운 재개발ㆍ재건축 지역을 선별해 분석했다. 서울은 재건축이 대세, 지방은 재개발이 우위이기 때문에 지역을 두루 살펴봤다. 3장에서는 투자 성공과 실패 사례를 통해 재개발ㆍ재건축 투자 시 유의해야 할 점들을 짚어본다. 마지막으로 4장에서는 도시정비사업 주체들의 이해관계와 역할을 설명한다. 도시정비사업의 구조를 이해하는 것이 투자의 기본이기 때문이다.
재개발ㆍ재건축을 처음 접하는 투자자는 어디에 어떤 구역이 있는지조차 생소할 것이다. 저자들은 유망한 재건축ㆍ재개발 구역을 설명하면서 각 사업장마다 진입해야 할 때를 알려준다. 또한 각 사업단계마다 얼마가 적정한 가격인지를 계산하는 방법을 소개한다. 또한 재개발ㆍ재건축이 무산될 쉽게 빠져나올 수 있는 집을 고르는 실전 노하우도 들어 있다.
교통, 생활 편의 시설 등이 이미 갖춰진 곳에서 생활하는 편리함을 알기 때문일까? 부동산 규제가 심해지기는 하지만 한국의 부자들은 여전히 위치 좋은 재개발ㆍ재건축을 유망한 투자 상품으로 생각하고 있다. 오를 때 더 오르고 떨어질 때 덜 떨어지는 도심의 신축 아파트가 가진 힘을 믿기 때문일 것이다.
내 집 마련 기회, 재개발ㆍ재건축에서 찾아라!
집값은 작년에도 비쌌고 재작년에도 비쌌다. 다시 IMF가 오면 은마아파트를 사겠다, 타워팰리스를 사겠다고들 말하지만 냉철하게 생각해보자. 그때의 나도 지금처럼 집을 사기에는 돈이 모자랐다. 지금도 마찬가지다. 집값이 조정기이긴 하지만 작년이나 재작년 수준으로는 떨어지지 않을 것이다. 떨어진다 해도 대출 받을 수 있는 금액이 적어졌기 때문에 돈이 부족하기는 마찬가지다.
저자들은 돈이 부족하면 시간을 투자하라고 말한다. 시간까지 투자해도 안 되면 불편함을 감수하라고 말한다. 부동산을 빼고는 재테크를 말하기 힘든 대한민국에서 집값이 떨어질 때만 기다리는 것은 감나무 밑에서 감이 떨어지기를 기다리는 것과 같다. 나와 부동산 시장의 현재 상태를 냉철하게 파악하고 자신이 투자할 수 있는 방법을 찾는 것이 더 현명할 것이다.
돈이 부족하다면 입지가 좋아 재개발ㆍ재건축이 될 수밖에 없는 곳에 미리 들어가 살면서 시간을 투자하자. 재개발ㆍ재건축이 확정된 곳은 불확실성이 줄어 가격이 비싸다. 그러나 아직 사업이 확정되지 않은 곳은 불확실성 때문에 가격이 낮다. 그곳에서 살면서 부족한 돈을 시간으로 메꾸는 것이다.
사람들이 살고 싶어하는 곳은 주거, 교육, 교통 환경이 좋은 곳이다. 이런 곳은 개발이 완료된 도심일 수밖에 없다. 그곳에 주택을 공급할 방법이 재건축 외에 또 있단 말인가? 이것이 강남발 재건축 가격 상승의 이유다. 정부가 강남의 재건축을 정조준해 부동산 규제책을 쏟아내는 진짜 이유를 생각해볼 때다.
사상 최대의 규제책, 투자자는 어떻게 대응해야 할까?
8ㆍ2부동산대책을 빗겨간 재개발ㆍ재건축도 있다!
생각보다 강도 높은 부동산 규제책이 나왔다. 일부에서는 자본주의 시장에서 사유재산을 침해하는 조치이며, 법치주의 국가에서 있을 수 없는 소급 적용이라며 강하게 반발하고 있지만 문재인정부의 부동산 정책 방향은 바뀔 것 같지 않다. 지금 필요한 것은 현실을 받아들이고 개인 투자자들은 어떻게 해야 하는지 대책을 세우는 것이다. 추가 대책 또한 관심을 기울여야 할 것이다.
지금의 부동산 규제를 과거 참여정부 때와 비교하는 사람들이 많다. 굳이 정치적 연관성 때문이 아니라 참여정부 시절부터 쌓인 부동산 자료들을 활용하기 때문일 것이다. 과거에는 구체적인 자료가 없어 어떤 규제를 해야 집값이 잡힌다는 경험이 없었다. 그러나 지금은 과거의 경험을 바탕으로 부동산 대책을 세우기 때문에 즉각적인 효과를 보고 있는 것이다. 그래서 과거 같으면 천천히 하나씩 꺼냈을 부동산 대책을 한 번에 꺼낸 것이다. 대한민국에서 부동산 가격은 강남에서 시작해 주위로 퍼져나갔다. 가진 돈이 없어도 대출을 통해 레버리지를 일으켜 가격 상승에 숟가락을 올렸다. 집값을 잡기 위해서는 대출을 조이고 강남의 집값을 얼려버리는 되는 것이다. 그러면 강남에서 시작된 냉기가 주위로 퍼져 집값은 상승을 멈추게 된다. 가장 좋은 것은 공급을 늘려 수요에 맞추는 것이겠지만 공급은 최소 5년이 걸리는 일이기 때문에 8ㆍ2부동산대책에서는 공급에 대한 내용이 없다.
정부가 주시하고 있고 부동산 규제가 수렴하고 있는 지금, 재개발ㆍ재건축에 관련된 책을 내는 것은 시기상 적절해보이지 않는다. 일부 규제 지역에서는 조합원 지위의 양도ㆍ양수가 불가능해 거래를 할 수 없기 때문이다. 하지만 모든 규제에는 빈틈이 있기 마련이다. 8ㆍ2부동산대책을 빗겨간 재개발ㆍ재건축 단지들이 많다. 최소 5년은 가격이 안정적으로 유지될 지금이 강남에 있는 신축 아파트, 아니 최소 신축 아파트로 갈아탈 절호의 기회인 것이다. 지금까지의 규제만으로도 부동산 가격은 횡보할 텐데 추가로 여러 대안들이 거론되고 있어 당분간은 부동산 가격이 주춤할 것이다.
일부에서는 가격이 떨어지면 집을 사겠다고 하지만 택지 개발을 통한 추가 공급이 없고, 다주택자들 또한 양도세 중과로 구축 아파트 역시 매물로 나오기는 힘들 것이다. 매물이 적어지면 가격이 올라야 하지만 대출규제로 수요 또한 적어져 부동산 가격은 원하는 수준으로 떨어지기 힘들다.
▷왜 정부의 대책이 유독 재개발ㆍ재건축 시장에 집중될까?
▷전국에서 가장 뜨거운 재개발ㆍ재건축 지역은 어디일까?
▷재개발ㆍ재건축 실전 투자할 때 주의해야 할 점은?
▷투자자라면 반드시 알아야 하는 도시정비사업의 구조는?

재개발·재건축 사업에서 일반 분양분의 분양가격이 올라가면 가장 수혜를 받는 곳은 강남이라고 생각하기 쉽다. 물론 강남이 가진 상징성이 크기 때문에 혜택이 큰 것이 사실이다. 하지만 지방에서 누리는 혜택 또한 적지 않다. 공사비를 포함한 건축 부대비용이 만만치 않기 때문에 분양가가 1,000만 원 이하로 책정되면 사업성이 나오기가 힘들다. 2015년부터 지방에서도 재개발·재건축 아파트의 분양가가 1,000만 원을 넘어서면서 서울뿐만이 아니라 지방의 대도시에서도 재개발·재건축 사업이 본격화되었다.
2015년 30%대에 머물렀던 부산의 재개발·재건축 분양물량은 2016년 들어서는 50%에 육박했다. 대전 또한 마찬가지다. 이렇게 지방의 재개발·재건축 공급물량이 급격하게 증가하고 있는 이유는 바로 분양가 상승에 있다. 부동산시장의 호황으로 분양가가 올라가고 이렇게 올라간 분양가가 다시 재개발·재건축 사업의 일반 분양가를 높여 조합원 분담금이 낮아지기 때문에 사업추진이 빨라지는 것이다. 어찌 보면 부동산시장 호황의 가장 큰 혜택은 지방의 재개발·재건축 사업이 누리는 것 같다. _p.24~25

서울에서도 블루칩 지역은 계속 바뀌었다. 압구정동에서 대치, 도곡동으로, 이후에는 다시 반포로 서울에서 가장 고가의 아파트가 소재한 지역은 계속 변해왔다. 압구정동 이전에는 강남이 아닌 강북이었을 것이다. 따라서 과거의 블루칩 지역이 가진 매력이 미래에도 지속된다는 보장은 없다. 하지만 지금까지 강남 지역 내에서 움직였던 블루칩 대상 지역에서 특이한 점을 발견할 수 있다. 대치, 도곡동에서 반포로 최고의 부촌지역이 바뀐 가장 큰 이유는 재건축이었다는 점이다. 2,000세대, 4,000세대 등 대규모로 진행된 한강변 일대 반포의 재건축 아파트가 기존 블루칩 지역의 판도를 바꾼 것이다. 하지만 이도 잠깐 동안의 호사였다. 왜냐하면 강남의 재건축은 계속 진행형이기 때문이다. _p.66~67

개도 포기한 동네라는 우스갯소리로 불리는 개포동의 아파트 매매가격이 압구정동을 추월한 것은 2011년부터다. 당시 3.3㎡당 압구정동의 아파트 매매가격은 3,631만 원, 개포동은 3,960만 원으로 4,000만 원에 육박했다. 이후 지금까지 대한민국 최고 부촌의 자리를 놓치지 않고 있다. 개포동 아파트가 가지는 가장 큰 장점은 재건축 사업의 속도다. 2016년 11·3부동산대책의 영향으로 강남권 대부분의 재건축 단지들이 주춤하는데 반해 사업 속도가 빠른 개포동 일대는 상승세를 이어가고 있다. 이로 인해 개포동의 부동산시장은 순항 중이다. _p.78~79

제주 지역 재건축시장의 미래를 긍정적으로 보는 가장 큰 이유는 급격히 늘어나는 인구다. 물론 인구 증감은 모든 부동산시장을 움직이는 변수지만 재건축사업에서도 필수적으로 살펴봐야 한다. 제주지역의 인구는 지역경제 호조, 정책적 유인(기업유치, 혁신도시, 해군기지, 국제학교) 등으로 2010년 순유입으로 전환한 후 유입 인구의 규모가 점차 확대되고 있다. 순유입의 규모는 2010년 400명 선에서 2015년에는 1만 4,000명으로 늘었으며, 2016년 1분기 중에는 전년 같은 기간 대비로 무려 38%(4,183명)나 증가했다. 9월 현재까지 1만 1,752명이 순유입되었다. 규모면에서 경기와 세종시를 제외하면 제주도보다도 순유입 인구규모가 더 큰 곳이 없다. 현재와 같은 유입 규모는 2017년을 정점으로 점차 둔화되겠지만 인구가 감소하는 여타 지자체에 비하면 인구과밀과 주거 인프라 부족을 걱정하는 행복한 고민일 것이다. _p.134~135

재개발구역의 과소필지는 분양대상 자격요건에서 제외되고 청산대상이 된다. 과소필지란 건축대지로서의 효용을 다할 수 없는 필지로서 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달하는 필지를 말한다. 한마디로 작은 토지나 주택이다. 주택재개발사업의 추진에 영향을 미치는 요인들이 많지만 일반적으로 알고 있는 용적률, 노후불량율과 함께 과소필지 비율 또한 중요하다. 정비예정구역 지정 기준에 과소필지 비율이 들어가는 것도 이런 이유 때문이다.
하지만 이런 과소필지도 몇 가지 요건만 더 갖춘다면 분양대상자격 이 주어지는 분양대상 조합원으로 위대한 탄생을 할 수 있다. 재개발 구역의 토지를 가진 소유자가 분양대상 자격이 주어지는 요건은 사업 구역 내 전체 면적(총면적 적용)에서 90㎡(서울 기준) 이상을 소유했을 때이다. 이때 지목은 무관하고 총 필지 합산도 가능하다. 토지의 소유자가 유주택자라도 같은 구역 내 다른 주택을 소유하지 않았다면 유주택자도 분양대상 자격이 주어진다. _p.191~192

신탁 방식의 재건축의 가장 큰 강점은 사업 속도다. 통상 아파트 재건축사업은 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 구성, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주·준공 등의 절차를 거치는데 각각의 사업단계에 만만치 않은 시간과 노력이 소요된다. 하지만 일반 조합방식 재건축사업과는 다르게 신탁방식은 추진위원회나 조합 설립이 필요 없기 때문에 사업추진속도가 빨라진다. 사업추진 속도가 빨라지면 자연스럽게 공사비를 절감할 수 있으며 1~3년 정도의 사업기간 단축에 따른 비용 절감효과는 상당할 것으로 예상된다.
사업의 투명성도 장점 중 하나다. 재건축조합이 아마추어라면 신탁사는 프로다. 따라서 신탁사의 체계적인 관리를 통해 공사비와 자금조달 비용 등이 줄어들고 조합 집행부의 비리나 횡령문제도 원천적으로 차단 가능하다. 시공사도 신탁방식을 환영한다. 사업 추진에 필요한 시공사의 신용을 제공하지 않아도 되기 때문이다. 중도금 대출이 어려운 상황에서 시공사의 신용이 필요한 대출은 부담된다. _p.262

 

1장 왜 재개발ㆍ재건축인가?
01 8ㆍ2부동산대책을 빗겨간 재개발ㆍ재건축도 있다
02 분양가가 오르면 재건축이 뜬다
03 일반 아파트 상승률 높은 곳이 재건축 아파트 상승률도 높다
04 재개발ㆍ재건축은 투자 상품이다
05 뉴스테이는 재개발ㆍ재건축 사업을 어떻게 바꿀까?
06 도시재생, 재개발ㆍ재건축의 복병일까?
07 키워드는 새 아파트, 고령화 그리고 도심
08 재개발ㆍ재건축, 어디가 올랐는가?
● 꼭 알아야 하는 재개발ㆍ재건축 법률상식 ｜ 재개발 VS 재건축
2장 앞으로 뜰 지역은 어디인가?
01 강남 다음은 어디가 뜰까?
02 영원한 블루칩, 압구정
03 강남 개포동, 압구정을 넘어서나?
04 강남4구, 강동구의 변신
05 방배동과 사당동 재건축
06 과천은 과거의 영광을 재현할 수 있을까?
07 위례신도시 턱밑, 성남
08 규모의 힘, 광명
09 부산 재개발, 서울 재개발
10 해운대, 기다리지 못한 자의 슬픔
11 부산에는 광안리 해수욕장도 있다
12 제주는 계속 뜨겁다
● 꼭 알아야 하는 재개발ㆍ재건축 법률상식 ｜ 무상지분율과 비례율
3장 어떻게 투자해야 하는가?
01 왕초보, 부동산 투자 정글에서 살아남기
02 초보도 성공하는 투자 비법
03 재건축 투자도 입지가 우선이다
04 이사만 잘해도 대박 난다
05 이주, 성공의 또 다른 기회
06 레버리지를 활용하라
07 용감한 부산 아줌마의 강남 입성기
08 집 한 채 입주권 둘, 집 두 채 입주권 하나
09 과소필지의 위대한 탄생
10 인생을 바꿀 수 있는 상가 투자
11 부동산은 타이밍이다
12 재개발 투자 타이밍
13 재개발 수익률 분석법
● 꼭 알아야 하는 재개발ㆍ재건축 법률상식 ｜ 조합원은 왜 감정평가액에 민감한가?
4장 무엇을 알아야 하는가?
01 시공사 입장에서 생각하라
02 입주권을 살까? 분양권을 살까?
03 재개발ㆍ재건축에 적용되는 특별한 세금
04 재건축초과이익환수제의 부활
05 비상대책위원회는 필요악인가?
06 재개발ㆍ재건축 VS 택지개발사업
07 시공사가 중요한 이유
08 신탁사의 이유 있는 약진
● 꼭 알아야 하는 재개발ㆍ재건축 법률상식 ｜ 재개발ㆍ재건축 거래 시 특약사항